国务院法制办准备制定的《不动产登记暂行条例》对公民产权保护、国民经济宏观调控、财政税收、反腐倡廉和房地产业发展均有重大意义。向社会征求意见也已在2014年9月15日结束，标志着《条例》将从动议阶段逐步进入最后定稿和执行阶段。该条例征求意见稿也引起了社会学界和多年前已做过不动产登记的祖传私宅拥有者的热切关注，就此，记者专门采访了国内著名学者、私产研究专家华新民女士。
记者：您从事私人祖宅产权研究工作有多长时间？为什么会进入这一不被广泛关注的领域？
华新民：我从1997年开始关注北京胡同的存亡，一开始主要是从文化和感情角度呼吁保护，后来逐渐了解到背后的产权问题，意识到这是中国大陆所有历史城市最终命运的症结。而且我发现，大多数心疼老房子老街巷的人都仅是从建筑层次考虑，以为所涉及的老宅院已经没有私人业主了，以为都是所谓的“公房”，他们不了解这半个世纪以来发生的很多变故的实质，甚至没有听说过像“经租产”和“代管产”这一类称呼。
记者：什么是“经租产”和“代管产”？
华新民：历史城区老宅绝大对数都是私宅，1949年后留在大陆的房主，都由新政权在五十年代换发了新的地契。这些私宅，有房主家族自住的，也有其租给他人居住的私有出租房屋。1958年，大部分私有出租房屋经历了一场“私房改造”的运动，即当时政府认为私人管理不好自己的出租房，尤其是拥有的数量多一点的（为此划分了一条界线，如北京是15间以上，中等城市10间以上），必须要交给房管局去管理，由房管局来负责统一租赁、分配使用和修缮维护，被称作“经租”。当时这种“经租”完全是强制性的，是不由分说的，一方面是房管局拿走管理权等，一方面还拿走每月的房租，然后按月退给房主三分之一，称之为“定租”。但这些房屋的产权一直没有变化，至今是私人的。1966年“文革“爆发后，在红卫兵一纸“通令”的逼迫下，“定租”被停，所有的私房主也不得不把地契上缴给房管局。“文革”后清退了部分私宅，但在大部分地区没有清退经祖产，除了广东和福建的华侨以外，近年还有广西北海市做了全面的清退。清退手续写的都是：“撤销改造，退还给产权人自行管理。”
另外，房主在1949年后离开大陆，其房产由政府代为管理的，叫做“代管产”，是以此种情形为主，但还有少数其它背景的代管产，如五十年代受到一些政治运动牵连后，主人家宅就被政府代管。代管产的产权也是至今有效的，但除了对广东和福建的华侨以外，各地清退的很少，都是“看人下菜碟”，某些“统战对象”就归还了。
记者：当前的私人祖宅权利还在受到哪些政策的约束？
华新民：政策即政治策略，非“小法律”或准法律。事实上相当多的与祖宅相关的政策都是完全违背法律的，无论是五十年代出台的还是近年出台的。我们的国家应该依法治国，这也是即将召开的四中全会的核心命题。公民的财产是不能任由某一个政策或文件来处分的，只有法律才可以调整财产关系。1987年的《民法通则》对此表述得很清楚，这也是一个法治社会的基本常识。比如刚才说的经租房，2008年最高人民法院出了公告（法释（2008）15号），表示后人可以继承，但某部委却至今不撤销其表示经租房已经不属于私人所有的文件；比如“文革”以来房管部门和一些单位在私宅院的空地上强行插建了很多违章建筑，明摆着是在侵犯私有财产，却有文件出台捍卫这些“野屋”,甚至还为其做出无效的《房屋所有权证》；比如某部委出过文件表示代管产可以归还，但除了具备某些身份的房主以外，都只能赔偿货币而不能还房子，等等，都是一些既没有道理也没有法律依据的规定，却在此时此刻仍被房地管理部门执行着。这些政策、文件、规定，都一律应该被尽快废除，不能再继续置众祖宅主人于无尽的痛苦之中。
记者：私人祖宅产权保护当前处于一种什么状态？在全国大概有多大受影响的人群和范围？
华新民：在全国范围内，二十年来为“房地产开发”来已经拆除了无数老城区祖宅，而至少有三分之二的房主人都没有得到任何补偿。这些房主人即经租产和代管产的主人，也有房子还了以后又遭遇强拆的情况。另外，在剩余的老城区老街巷里，大家所看到的那些所谓的“大杂院”，多数都是被经租和代管的私宅，里面现在的住户与产权无任何关系，都是陆续被安排进去居住的。同时，还有一些经租产和代管产多年被单位占用，被称为“单位产”，但相关单位并不拥有产权。按说这些祖宅在法律权利上都是非常清晰明确的，每一寸都依法登记过，但法院自九十年代开始对祖宅业主关上了大门，出过文件称拒绝受理这些“历史遗留问题”，把大家推给政府部门，于是北京、上海、温州、杭州等很多城市的众多房主人没地方讲理，就只得长年累月地与种种行政机关进行毫无结果的交涉，身心疲惫不堪。然后2008年最高法院的那份公告（即内容包含经租房业主后人可以继承自家房产）明明表示出台该公告的目的是“依法保护当事人的合法权益”，却又不撤销当年文件，那这怎么能让大家得到法院的保护呢？
至于范围和人群，涉及到全中国的老城区（以五十年代初期的城镇范围为准）大约数百万家族。
记者：本次国务院法制办发起制定《不动产登记暂行条例》，您认为对祖宅不动产有什么影响？
华新民：我发现该条例的征求意见稿只字不提祖宅，只字不提这些五、六十年代和之前已经做过的不动产登记，这是绝对不可以的。如此，该征求意见稿就不存在合法基础了。如果该意见稿被通过，祖宅不动产的权益将会继续遭到大规模的侵犯，已经被侵犯的权益也将得不到纠正。
记者：你对本次《不动产登记暂行条例》有什么建议？
华新民：我写的建议已经递给了国务院法制办，并附有八百名祖宅主人的签名，实际上代表了全国城市祖宅主人的心声。我在建议里要求尊重八十年代以前已经做过的不动产登记，要求“如所涉及的私宅还存在，就应把现存的私宅完整地清退给主人，如已被强拆而土地现状为废墟或空地，拆除方应有责任为宅主恢复家园原状，如相关土地已变成高楼大厦而宅主至今还没有得到赔偿，就应按照原始宗地图的土地面积，以今天的土地市场价值做出赔偿。”，要求废除各地房管部门给自己签发的所谓“直管公房”的无效房屋权证，并表示“公民的财产权利在法律面前人人平等，不能有任何歧视。以身份或业主的利用价值来确定其私宅是否归还，这种做法荒诞不经”，表示“应废除所有与宪法和《民法通则》等相抵触的相关部门文件和地方规定。”，要求在《不动产登记暂行条例》里专门为城市祖宅列出一章，等等。
记者：你的工作到目前为止产生了哪些效果，还存在哪些不足？
华新民：我在写这份意见书以前，几年前出过一本书，标题是《为了不能失去的故乡》，部分内容涉及到产权问题，之前之后也做过讲座、写过一些文章和向政府部门发过一些信件，总体来说是在普法和把历史事实阐述清楚。从效果来讲，应该是改变了不少人对旧城老街巷的错误解读，包括政府里的一些人。但目前为止传播渠道远远不够，与政府的沟通渠道也很不畅通，所以声音还太弱小。不足的地方应该是来自各级政府，如果依法行政而不是依照那些与法治毫无瓜葛的“政策”和“文件”，就不会再有任何问题。总之，要把祖宅的事情拉到法治的轨道上，一切都会迎刃而解。比如那些被房管局经租的私有房屋，产权人空有产权，却长期无法享有占有、使用、收益和处分的权利，这种局面在法律面前是绝对说不通的，需要尽快像对广东和福建的华侨那样“撤销改造，退还给产权人自行管理”。
记者：你对未来工作有什么设想和规划？
华新民：我希望祖宅不动产的依法保护能成为四中全会讨论依法治国时的议案之一。此刻我想努力扩散我们的声音，以求得到社会的关注。
