谢谢主持人。尊敬的在座各位老师，各位同学，各位嘉宾，大家好！很荣幸能够借这个机会和各位做个交流，按原定主题，我会从财税这个角度谈一谈怎样促进房地产业健康发展，但是来了以后，我又感觉应该再说得开阔一点儿，想把自己的一些基本认识做个勾画，来向各位请教。所以，我再放开一些，不限于财税，谈谈我这方面整个框架性的认识。
首先，谈一下自己对于相关的一些房地产概念的基本认识。第一，我认为应该明确认识到中国的房地产业，是国民经济支柱产业。这是个有争议的概念，有人说应该是建筑业，我把两者广义地放在一起。因为房地产的形成一定要涉及到建筑业，我们不妨把这两个概念合到一起来说——这样一个带着广义特征的房地产业，它为什么是国民经济的支柱产业？我的认识是，在基本背景上，我们要看清楚中国的工业化和城镇化的发展，现在是不是还有非常可观的纵深和空间？工业化的程度，有一些学者强调已经是到了中后期，要走向后期，我不这样看，我们不能简单援引西方学者的一些指标，比如人均国民收入接近一万美元，那就认为是工业化后期了，中国现在九千多美元，接近一万了，但是总体来说，我的看法是沿海地区中国的工业化可以认为是中后期，大量的中部、西部区域是初期和中期，合在一起，应该讲现在中国的工业化是从中期向中后期的演变过程，后面的纵深，是在中国这个世界第一人口大国，而总量已经到了全球老二这样一个新的起点上，继续展开，它必然要伴随着和工业化如影随形的城镇化，而中国这个城镇化的纵深，要从指标来看，应特别强调中央这几年已经意识到的，不能只看常住人口的城镇化率（现在58出头儿），更实质性的是前面那个户籍人口的城镇化率，（现在只有42%出头儿）。常住人口的城镇化率是欠账的，问题非常明显。像在北京，有很多的北京常住人口，已住了20多年，甚至三十多年，仍然没有户籍，他们没有得到一视同仁的市民化的基本公共服务待遇，前面几十年约三亿人进城后，其中两亿多人的情况是如此——要想把这些公共服务配上，需要认清为什么他们迟迟不能取得户籍？就是因为城市基础设施支撑能力，无法满足这种供给上的要求，必须以户籍给他们形成实际上歧视性的待遇。这种无可奈何的情况，表现的是欠账。所以，真实的中国的城镇化，至少是要把两个指标放到一起中和一下，而中和一下我认为充其量也就是接近50%，而国际经验表明真实城镇化水平要走到70%的高位，才会结束它的高速发展阶段。中国的城镇化按照这个国际经验对比来看，后面大概还有20个百分点的高速发展空间，今后一年上一个点，也还要有二十年城镇化的高速发展期——如果还走20年的话，那是什么时段概念呢？是我们按照中央现在说的“新的两步走”，2035年基本建成社会主义现代化之后，这个过程才能告一段落。
这样巨大的空间，从指标来看，就意味着未来的20年、30年，还要有几亿中国人要从农村转为城镇常住人口，而且最迫切的需要，是要有城镇化建设支撑出必要的供给能力，让他们得到一视同仁的市民化待遇。这样的一个建设过程中，“人民美好生活需要”所释放的大量的需求，要得到有效供给的回应，形成一个我们中国继续超常规发展的过程，其中包含多轮基础设施扩建和产业升级，以及人力资本培育的升级，这也就是多少年前国务院领导就意识到的，这样一个城镇化后面，就是“中国发展的引擎和动力源”。中国弥合二元经济过程中新型城镇化、城乡一体化发展释放出来的巨大需求，如果处理得好，是由全球化这样一个有效供给的舞台来做回应，这是支撑中国和方方面面做生意的“和平崛起”，各种要素的流动，要融入这样一个过程。直观的表现，中国的众多中心区要不断扩大，现在已经有一百多个百万人口规模以上的城市，以后还要增加。相关基础设施和不动产的巨大需求，怎么形成有效供给，当然就是在国民经济整个发展过程中非常非常重要的一个支撑性质的经济循环，这个支撑力量具体到产业的形态上，就是我们所说的带有广义特征的房地产业，它当然是国民经济的支柱。它的有效供给，特别值得强调的，不仅是要有实物的和相关服务的供给，而且要有中国完成它的经济社会转轨过程中的有效制度供给，必须以配套改革支持这样一个中国现代化的发展过程。
上述基本认识之后的第二点，我想谈到的，就是在房地产这个概念之下，应该做一个必要的区分。实物形态上来看，至少是有工业用途的、商业用途的和住房所用的三大类不同的不动产，它们的开发既有区别又有联系。我们现在探讨的供给侧结构性改革，对政府更好发挥作用所提出的一个政府无可回避的任务是什么呢？就是要在理性供给管理这个概念之下，怎么样对连片的国土开发，形成“规划先行、多规合一”这样一个尽可能高的高水平，这种高水平的规划供给，中外的理论研究和实践经验的总结，都可以证明是无法依靠微观市场主体和局部的地方政府、基层单位他们的试错，来形成其中高水平的结构特征的，一定要有政府当仁不让的牵头工作，组织专家力量，充分听取社会方方面面的诉求，凝聚民间智慧，来形成高水平的“顶层规划”。这是中国的所谓“供给侧结构性改革里”所包含的一个非常重要的理性而有效的供给管理的组成部分。
如果从北京来看，我们已经在半个多世纪的时间流逝之中，感受到了这方面的经验和教训。北京在1949年中华人民共和国成立之后就有“梁陈方案”，但是迅速被否定，半个多世纪以后，我们现在只有扼腕叹息相关的遗憾。不动产一旦形成，你要想再把这原来的格局推翻重来，代价极大，往往是不可能的。比如现在我们已经把北京的老城基本拆光了，你再设想重新恢复不可能了。永定门重新把它的城楼建出来，是林徽因当年所说的，你们如果再建也是建个假古董，也只能是作为旅游点或点缀性的标志物象征意义地建一点儿。现在不得已，种种矛盾中正在重现当年梁思成所说的不良情景，中心区现在出了种种的问题，为了要真正解决问题，实际上是不得不实施一个新的顶层规划、另一种版本的“梁陈方案”，也就是现在明确了的新建两个中心，一个是北京城市副中心——放在通州潞河镇，在外面重新出现北京市这个层级概念上的中心区——北京城市副中心；另外一个是首都城市副中心，即雄安新区，被称为千年大计。首都概念上，它的很多的功能，要往雄安新区迁移。我们希望这一轮顶层规划，能够经受得住历史考验，无非它处理的，还是在相关国土开发的过程中，一旦形成不动产，你要想再改，代价极高，一定要有政府牵头的有效的顶层规划供给，来给出全社会追求公共利益最大化的这种实施机制。这一个机制在实际生活中，对应到还有在中国须特别注意人口大国的“胡焕庸线”特征——96%以上的中国人，都在只占40%的东南半壁的国土上生息。所以，要怎么样提高中心区、建成区土地的集约利用程度？这个土地集约利用程度，在前面杨伟民主任所说的信息里，我们已经注意到，其实有一个问题现在社会的关注度还不够，即我们这些年工业化推进的过程中，工业用地和它带来的城市中心区用地的扩展，实际上表现的土地集约利用水平，和改革开放前相比，不是提高了，是降低了。换句话说，我们工业用地的粗放开发和低效利用的特征，相当明显。在后面的住宅用地这方面，当然我们也得讨论，怎么尽可能合理地提高容积率。同时你要注意不同类型的住宅，有些就是希望有低容积率才能体现生活质量，这些矛盾，都要在顶层规划层面上，做尽可能高水平的掌握。这是我觉得应该挑明的对政府部门来说无可回避的牵头责任。但是这里面实际又会碰到各个部门的既得利益，有这么多的规划——经济发展规划，城乡建设规划，产业布局规划，公共交通体系规划，环境保护规划，各种各样的文教科卫、商业网点、市政设施布局发展规划，各个部门自己都有实权，在规划方面都认为自己想得对，都认为自己的主张应该得到实现。怎么样有效地克服部门的偏见协调不同偏好，而实现多规合一的高水平，当然对于整个政府体系的尽责与政绩，也是一种考验。
第三点，我想强调的是，现在聚焦到住宅这个视角上，于住宅、楼市、房市概念之下，中国的最近一二十年，比较明显地经历了大家所谈到的、成为热点、痛点的房价（实际上是个统计意义上综合形成的均价）的演变。成交的均价，表现了市场的起伏，前面更多的感觉，就是它总体而言还是一路上涨，到最近这个十多年之间，其实是上涨和趋稳、和局部回调交织表现出来的波浪式发展。但总的说，给人的感觉，前半段更多的往往是所谓“越调越涨”，开始时“单边市”的特征特别明显，但应该讲2013年、2014年以后到现在，市场分化的特征变得特别明显了。比如前面2016年“930”新政之前那个大半年里，整个社会关注点是来了个180度的转向。年初，中央强调的是“去库存”，大家都关注的是怎么样在房地产方面去库存，没想到下半年，由一线城市带动，楼市热度迅速上升，逼迫出来了“930”新政，似乎全社会变成一起在说怎么对房地产热度加以控制。其实“冰火两重天”的基本局面没有改变，只不过重心在转换。这样的一种单边市变化为冰火两重天的市场分化变化中，它的副作用在哪儿？直观讲就是振幅过大，人心纠结焦虑。按我的理解，前面强调了中国的城镇化发展空间相当可观，那么由于中心区不断扩大，总是伴有一个供给对于需求的滞后，由于中心区的地皮所支持的不动产，它实际上的前置条件——地皮是自然垄断的，谁拿到谁自然垄断，张三拿到了李四就没法用，土地开发权是排它的，于是必然造成卖方市场特征。所以，可以知道在中国城镇化没有完成高速发展阶段之前，这个所谓均价，一定是个上扬曲线的基本模样。中国市场分化过程中，伴随的就是它的这种起伏，给社会带来的副作用特别明显。哪个阶段热起来了，老百姓种种的抱怨，表现出民众的不满，而政府方面呢，实际上也相当焦虑，压力沉重，在不同区域的一些政府决策层的感受上，他们也知道——比如我在珠海，就知道珠海这么多年作为特区之一的发展，是想形成一个有产业支撑的更强劲的局面，这个强有力的发展局面却受到了它所在辖区楼市、房市走高对其他产业流入的排挤；你只要在珠海那个地方跟着房市、楼市出手买房卖房，赚钱就相当可观，还有多少人愿意在实体经济的产业升级方面，投入自己的资金和精力呢？珠海的决策层对此也心知肚明，并不是说地方政府就是一心想把自己辖区内的楼市房市价格往上抬，但是这些错综复杂的矛盾，却已交织在一起。热的时候当然难受，冷的时候怎么样呢？同样难受。在景气回调的时候，很多地方政府不得已在自己的收入方面明显支撑力不足的情况下，又必须贯彻自己的发展战略，实际组织收入的机制就发生了明显的扭曲，以隐性负债形成资金力量，以及逮住机会在景气回来的时候趁机赶快做短期行为特征非常明显的土地批租操作，把钱一下拿足，在自己任期之内争取支撑出来自己的政绩。至于自己身后三届、八届、十几届班子，要横跨40年到70年时间段的多届政府，它们怎样再进一步考虑筹集资金，不在他自己眼下的考虑之内，短期行为特征非常明显。诸如此类的矛盾的交织，是我们无法回避的。
接着要做一个简要的小结：这种冰火两重天的市场分化和市场有比较大的振幅演变之下，中国的房地产调控不能说它没有成绩，但总体来说评价不高。我的说法就是已经看出了打摆子的过程中是“治标不治本”，人民日报是权威的媒体，也做了这样不客气的评价。治标不治本，就说明缺乏中央特别强调的基础性制度建设，没有供给侧的基础性制度建设，便无法实现中央决策层早就提出的中国房地产业的健康发展要有长效机制这个目标。两头焦虑也就是“热也难受，冷也难受”的情况之下，怎么寻求我们真正能打造长效机制的出路？当然就成为一个不得不特别重视的挑战性的问题。在2016年“930”新政之后，我的基本评价，就是直到现在，这个长效机制建设的问题仍然由于种种原因，没有提到应有的重视程度之上，特别是还没有看到积极有效的制度建设方面的推进。
我们现在从直观表现上来看，是不是可以这么讲：第一条，很多的一线和相当多的跟着“930”新政走的二线城市，现在其实已经基本没有当期炒房造成的泡沫了。你说在北京房子还能怎么炒？不光是现在没有炒房空间了，而且现在这套无所不用其极的限贷、限购、限价，已经伤及不少的刚需和一部分改善性需求。在某些城市，我把它称为饮鸩止渴式的“限价摇号”，可说是一个带荒唐意味的操作方式。咱们已经听到的，比如说南方有这样的著名的省会城市，西南也有著名的省会城市，采取摇号的方式售卖新房。那就像北京买机动车摇号一样，天上掉馅饼，看能砸着谁。一个新开盘的住宅区，周边的房价比如说已经是均价5万，政府硬压到两万五，拦腰砍一半，这个新盘放出去比如说1000套房子，让全社会大家自愿报名我来参加摇号，可能有五千人来报名，然后突然出了一个通知，两天之内报名人就必须把两百万的预付定金式的钱款，打到指定账户，于是大家赶快去凑，有些人凑不齐那就自动出局，五千人可能还剩下四千人，剩下的人来摇这个号，摇到的当然是欢天喜地，政府一下子把我原来心目中可能要五万一平的房子压成两万五。剩下的没有摇到的人，似乎也还心存希望，这一轮我没摇到，下一轮我再参加摇。一轮一轮参加，但是有一个基本经济学的分析可以告诉我们：这个需求抑制的后面，供给会怎么样？供给跟得上吗？以后这些必须在市场经济的环境中走商业化轨道提供的住宅，它的开发商的积极性还有没有？开发商没有积极性，你这个摇号会不会像北京机动车这样，越摇中签率越低？北京那时在中签率到了40：1的时候，有人惊呼是轮盘赌了，现在多少？听说接近3000：1了。这哪里还是个正常国家正常社会的情形？这种事情是绝对没有长远出路的。要回归到商品经济、市场经济的常识来看，就要考虑怎么打造供给侧能大体适应多样化需求的长效机制。所以，我的评价引出的认识，是在一线和相当多的二线城市，现在基本没有当期泡沫的同时，我们一定要考虑怎么样以有效的供给来满足刚需和改善性需求。行政手段权宜之计压制有效的货币购买力，有无可奈何之处，但没有把行政方式长期化、固定化的任何正当理由。
第二条，总体来说我们要承认住房空置率是很高的，刚才杨伟民主任也提到了这个事情，虽没有十分权威的数据，但是我们从日常生活中的观察，从一些对比来说，是可以认定这个空置率之高的。这个高空置率旁边，最关键的是它不仅表现的是资源配置的效率低，而且它实际上折射了中国人现在的财产保有上的差异悬殊，及其悬殊后面的不公平、不合理。一方面有那么多的房叔、房姐，自己控制几十套、甚至上百套的房子；另外有一些刚需和改善型需求主体，迟迟不能得到自己美好生活愿望的实现。人均住房35平米，掩盖了很多矛盾，光看这个平均的成交价，光看人均多少平米，数据的意义是十分有限的，当然它也表现了中国社会的成长，表现了我们在这方面的发展水平，但后面掩盖的，是存在有那么大的悬殊。一边有一些人苦苦在等待着自己想拿到的住房条件，有的是非常努力做“啃老”才拿了自己的住房，但以后还在当“房奴”；另外一边，却有人放着几十套、几百套的房子，空置着他也一点不心疼。这种情况，是比这个空置率本身更值得我们深思的中国社会现在的弊病。很多的小城镇和乡村，那里的空置率也还相当高。比如农村现在很多房子建起来看着像模像样，但是常年空置，“空心村”这种情况越来越普遍。必须结合着全景图，看到中国不光是城镇、中心区，整个城乡合在一起，这个问题的严重性。
再有一点，往下讲我们也得注意到，除了中心区域，有影响的区域房价上涨压力之外，大量的三四线城市，仍然还有去库存的压力。前面说到的泡沫概念我不否定，在一二线城市，前些年曾经有肆无忌惮的炒房，最典型的“温州炒房团”是大规模的炒。但后来它所形成的泡沫，客观地讲已经被通胀、以及后来的市场自调节过程消化掉了一些，再往后消化，是空置率怎么降低的问题了。而另外一些地方，我们得警惕，如果在不少三四线城市，迟迟没有一个好的新的制度供给来调节和约束，这些三四线城市很容易重现前些年一二线城市的那个炒房过程。在没有那些行政手段限制的情况下，市场力量的内在逻辑决定热线它要快进快出，通过炒房取得超额的利润。我已经听到一些朋友在议论，现在可以到哪儿去买房，说了一些目标，说了一些有投资可能性的地方，确实也有这个空间。没有新的制度约束的话，在一些现在我们称为三四线的地方仍然会有炒作，以及带出未来泡沫化的可能性。
这些基本观念摆出来以后，我就再讲讲出路。解决问题的出路里，就包含着财税应该服务于全局所做的制度建设。但排序上，我觉得应该先把其他的一些重要制度建设一一列出。第一，就是中央所说的基础性制度建设，必须涉及“啃硬骨头”的土地制度改革。这个方面的改革，我特别推荐的是大家应观察和跟踪重庆的基本农田占补平衡前提之下的“地票”和土地收储制度，以及在学术界会有争论、但在实践中值得我们特别注意去跟踪的深圳模式，即把它辖区之内所有的土地归于一个法理上的国有土地大平台、取消集体所有土地的概念而带来的可能解决方案。地票和土地收储制度实际上是对接市场、又带着我前面已强调的政府对辖区土地连片开发做顶层规划之下来形成的各方面尽可能兴利除弊的制度安排总和。重庆的地票制度、土地收储制度加上它的保障房制度建设，又加上它的房产税的先行试点，合在一起，在“930”新政前后，其实已经在实践层面很好地表现了这些制度按照经济学分析而应该起的作用——实践中，它确实起作用了。那时候别的地方都压力巨大，而重庆带有稳坐钓鱼台的特点，只稍微上涨了几个百分点——别的地方可是几十个点，甚至有翻倍的上涨（听说黄奇帆同志走了以后，炒作力量曾经到重庆去兴风作浪，结果到底怎么样我没有跟踪）。这些制度建设如果能够稳定下来，它一定会起它的正面效应。很遗憾，重庆的地票制度试点有这么多年了，就只是允许它一地实行，别的地方不许跟进（我知道有些地方偷偷摸摸在跟进）。对深圳的基本经验，我们专门做了调研，也有论文正式发表了。实际上展现的，就是土地制度方面在中国有种种制约，无法走土地私有制道路的话，你就得用排除法，剩下的就是对其实在经济学分析上无法贯彻到底、实际生活中弊病丛生的集体所有土地这个概念，把它取消掉。深圳利用它特区的立法权，明确了辖区所有土地的终极所有权都是国有的，过去集体所有土地上原住民的住房和相关不动产的利益怎么办？两级谈判，形成方案以后，在处理上是一劳永逸的解决，兑现利益可以分步来，经过渐进的消化过程，最后可以在一个国有土地平台上规范处理土地使用权的交易问题。其它地区，也可积极做集体建设用地入市建长租房等试点。这些事情，都非常值得我们以攻坚克难的视角上跟踪总结，推进中国必须解决的土地制度改革。
另外第二，住房制度上显然必须是双轨统筹，光讲房价本身，就忽略了非常重要而价格机制不可能起多少调节作用的保障轨。最托底的保障房，我们现在称为公租房，再往上，有共有产权房，在保障轨上主打这两种形式。重庆的经验，是要保证社会成员里的40%左右靠保障房住有所居，那么剩下的60%，那是中产阶级以上的社会成员，行使自己消费者主权去在竞争中间购买自己商品房的问题。据说深圳现在提出，要把这样一个托底的保障范围，扩大到60%，那就是一大半了。这个60%是不是说得猛了一点？也可能。但总体来说这是一个必须考虑的双轨统筹中政府必须起托底作用的部分。如果能把低收入阶层和收入夹心层他们住有所居的供给，通过保障轨而基本保障到位，剩下的商品房这一轨上它的房价高或低的问题，便绝对没有现在于社会上这么大的杀伤力了，这是一个我们必须想明白的、讨论楼市房市避免误区、避免只看房价高低的一个双轨统筹框架。
再有第三，就是投融资，需要大量的资金来支持片区开发、不动产形成，这里面当然应包括各种档次的住宅。其中建设机制的创新特别关键。比如我特别推崇的PPP，政府要做的这些事情，联系着整个公交体系、环境保护、以及所有你能想到的不动产的形成。比如在北京，还必须千方百计加快轨道交通网建设，才能缓解公共交通体系动不动就出现严重拥堵甚至半瘫痪的这种不良局面。需求在增长，供给也应增长，但公交供给现在还没能有效地来满足需求。如做个对比，纽约、东京机动车的拥有率都比北京高，为什么人家不用在机动车方面实行这么严格的限购、限行、限入等等措施？就是人家密度足够、四通八达的轨道交通网已经解决了在人民群众收入水平提高的同时可以把购买机动车放开，谁想买就让他买，但是常规的情况下，机动车是用来应急，和周末假日往外开去享受生活。大量的通行需要，在中心区就是通过轨道交通网解决了。我们这方面的建设，结合着星罗棋布的住宅区，一定要对接PPP机制。没有这个制度创新，中国超常规的现代化发展是做不出来的。所以联系这个事情，要认清楚当下对于PPP规范发展的要求，是波浪式发展中“稳一稳”的特征，决不是“叫停”。遇到贸易摩擦升级以后，要抓扩大内需，要扩大有效投资，因而必须意识到机会来了——PPP在规范发展这方面，一定会得到更多的政策指导和支持。
再往后，就是跟财税直接相关的——财政除了要有资金支持有效的高水平规划实现之外，基础性制度建设里，还有一个讨论了多年、但在立法方面始终没有实现中央“加快立法”意图的房地产税制度建设问题。这个房地产税概念，就是上海、重庆两地试点的“房产税”的概念，是中国住房保有环节税收调节要从无到有，建立这种持有住房不动产的主体持有成本的形成机制，即通过法定的税收，形成持有成本。这个制度的正面效应是多方面的：它在房地产市场方面，会通过利益的影响和预期的改变，使供需得到更好的对应，会减少空置率，使价格在成交方面走向沉稳，而且促使由需方引起开发商（供给方）更多考虑提供中小户型，提高土地集约利用程度。这是房地产健康发展必须匹配的、所有带现代市场经济特征的经济体都已证明了必须做的制度建设。它实际上的作用，并不是一定能够使咱们所说的成交价一下子变成往下走，但会使这个上扬曲线不那么陡峭。特别是在很长的时间里，上扬曲线在不那么陡峭的同时，可以减少那种大起大落的特征，减少副作用极大的大起大落振幅所带来的社会方方面面的不良影响，这当然是促使房地产市场健康发展的一种压舱促稳作用。另外，这是中国在市场经济制度建设中，匹配上必须在省以下贯彻落实分税制改革里无法回避的构建地方税体系的一个重头戏。这个税会慢慢形成未来很多中国地方政府辖区在税制走向现代化的一定阶段以后，体现出来的大宗、稳定的收入来源，而且这种收入来源是跟地方政府职能的合理转变内洽的。地方政府一旦认识到在不动产、住房保有环节上可以年复一年形成这种稳定收入来源，那么它自然而然就会知道，只要专心致志优化本地投资环境，提高本地公众服务水平，他辖区之内包括住房的千家万户住宅的不动产，就会进入升值轨道，而这个每年要征的税的一大特征，是每隔一段时间可以重评一次税基，那就使地方政府的财源建设得到一个很好的内洽机制——会使地方政府“内生地”去考虑把自己的职能真正转变到公共财政所要求的那个定位上。另外，这个税显然是调节着收入再分配和可以优化财产配置、遏制差距上的悬殊。另外，它还会从基层、从社区开始，使千家万户在受到这个税收调节的时候，自然而然要对政府追问你收了我的税是怎么用的，政府的阳光化、绩效追求、透明度和与民众互动之中所形成的法治化、民主化的制度建设，会自然而然跟上来，会倒逼中国的法治化、民主化。这个意义怎么估计都不过高。至少这些综合的正面的效应合在一起，才是我们理解的财税改革里应推进的地方税体系建设之中，作为一个重头戏的房地产税的正面效应，它绝对不是单一指向的。
很多人在追问，你这个房地产税到底是要解决什么问题？我说是多目标，不应只谈其中一个目标。它的正面效应要充分肯定，充分重视。但是我们也不讳言，还有种种对它的怀疑，甚至诘难。流传甚广的，是说它有法理上的硬障碍。我们已经做了论证，基本结论是不存在法理上的硬障碍。比如土地的国家终极所有权和政府征税权，是否冲突，是不是有法理上的硬障碍？最简单地说，国际经验并没有表明，只有最终产权是私有的土地上，才能开征房地产税。英国是工业革命发祥地，也是比较早就形成了地方政府对住房保有环节征税的制度。它那里土地既有公有的，也有私有的，房屋的地皮有两种土地所有权的简单分类，一种叫“Freehold”，一种叫“Leasehold”。“Freehold”即是它最终的产权是非常清晰的：住房产权主体也同时拿着这个地皮的最终所有权，而“Leasehold”是说要有一个契约，表明我是从谁那里拿到的土地使用权，但无论你这个住房下的地皮属于两种形式中的哪一种，这个税收可是一视同仁全覆盖的。所以不能说国际上都是土地私有，所以才开征房地产税。在咱们特别行政区香港，更是这样：香港没有终极产权属于私有的土地，但是称为“差饷”的房地产税，一直在征，而且很形象，为什么叫“差饷”呢？我们住在这儿，要有警察维持治安，警察他当差尽责，就要给他发饷，当差发饷钱从哪里来？住在这个社区的这些房主，我们要出这个税——这是一种很直观的、感受到房地产税跟社会成员的利益相关性的一个表述。这些事情都是我们觉得需要进一步澄清的。对于房地产税的其它种种诘难，我们也都一一做了分析，基本的认识就是其实并不存在法理上与可行性上的硬障碍。
但是我们也不讳言，也有非常复杂的问题，我的基本观点就是中国的房地产税，不能照搬美国的普遍征收办法——美国它也有点区别对待，但总体来说非常简明，基本逻辑是说，你手上有自己的住房，你就得交税，你如果说我是继承来的，手上现金流不够，那么跟着的逻辑是你可以把房子卖掉，拿了钱以后你买一个小的便宜点的户型，或者是你可改为租房，但你已形成的房地产税，是一定要交的。甚至以后你非常困难，可以由政府帮助你入住什么保障房，但是你只要现在有这个房子的产权，作为产权的主体，你就必须完成地方层面上称为财产税的房地产税缴纳。中国不能这样，为使社会成员（包括体制内成员）可接受，我们必须考虑怎么做“第一单位”的扣除，即要有一个免税部分的处理，这就比较复杂了。我认为要通过加快立法，在立法过程中大家一起理性地发表意见来讨论，寻求“最大公约数”的基本共识，这是一个中国“走向共和”概念之下规范的公共选择，一个很好的可以说涉及全民的培训。对于我们来说，也是怎么样去对接现代社会、构建现代税制的一种考验。如果一拖再拖，到现在，一二十年、二三十年，只是在网上发泄情绪，各种各样的观点表现的是那里争吵，意义已经不大，我们要贯彻中央所说的加快立法，然后适时推进改革，走这条路径。立法一旦启动一审，跟着的就应该公布这个法律草案的全文，听取全社会的意见，然后应该有听证会，有各种论点论据充分的表达。我觉得这才是一个我们值得追求的中国社会进步必须走的过程。这是和财税改革相关联的最重点的基础性制度建设里的一个重头戏。
时间关系，我最后再简单谈两点学理方面的探讨。学理层面上，第一，我不同意说这些年的房地产市场动不动显得热度过高，就是货币供应量过大。货币供应量是单一指标，最广义的就是M2。广义货币供应量M2如果增长得过快，为什么它只支持一二线城市，却不支持三四线城市？它为什么只支持房地产，却不支持我们所说的实体经济？这个总量指标之下，它实际形成的区别对待，货币政策本身无法说清楚，一定要结合着其他因素来一起讨论。我们不讳言，货币的宽松或者不宽松，对房地产市场有影响，但绝对不能说就是因为货币的过量供应，造成了房地产市场过热的问题。
另外一个理论观点，我认为地价和房价的关系，不是所谓最终地价决定房价，也不是有人所说的鸡生蛋、蛋生鸡说不清楚的问题。如果就是讨论住房，从一个时间序列上比较长的时段来看，在市场轨上，一定是开发商有了对市场的研究和预测以后，他们心目中下一轮提供成品的住房那个“面包”可以卖出什么样的价钱来，决定它眼下出手以什么样的对价去拿现在的“面粉”。你如果认为就是现在的地价决定了房价，那太简单了，政府以行政手段把地价统统按死，问题解决了吗？不可能。那带来的，一定是使中国的市场化改革和现代化的进程，都无从谈起，咱们重回计划调拨土地的那个时代，这可能吗？地价如果在商品房这个轨上是跟着预期的房价走，那么，还是要回到中央所说的以后的“房住不炒”靠什么样的基础性制度建设来保障它不炒，把这种炒作的力量真正有效遏制住——这就又回到前面所说的“组合拳”式的一套基础性制度建设上来了。
这些看法还很不成熟，汇报出来请各位批评指正！谢谢大家。
（本文系贾康先生2018年12月15日在北大经济学院房地产论坛上的发言）
