房地产问题讨论饱受各种焦虑情绪煎熬。过度的情绪必然会掩盖理性，不仅不利于解决问题，甚至会误导政策加剧矛盾。本文通过梳理房地产市场发展中的一些基本事实和逻辑，试图找到房地产市场发展中的主要症结，认识房地产市场其他部门的互动关系，提出了解决大城市高房价问题的思路。
中国房价持续高涨的背后有合理成分，也有不合理成分。不合理的成分主要包括：金融市场发育滞后使得房地产成为家庭养老和保险的主要替代金融投资工具；一线大城市的住宅用地供应不足以及基础设施和公共服务滞后加剧了供求矛盾和房价上涨；保障性住房供给与人口流动脱节，难以平抑房价上涨；未能与时俱进调整开发贷款政策，遏制了房地产供给并加剧房价上涨。
房价上涨对企业和居民消费有看得见的成本，也有不易觉察的收益。房价上涨对实体经济的影响关键要看住房供给弹性，房价上涨如果能伴随住房供给改善，不仅房价上涨压力得到缓解，还能收获城市化扩张的规模经济效应，有利于企业经营和居民收入；住房供给缺乏弹性，房价上涨难以遏制，企业和居民饱受房价上涨之苦，却难以收获规模经济之利。
化解大城市房价上涨压力的落脚点在于改善供给，不仅是增加住宅用地，也包括配套的基础设施和公共服务。大都市圈建设有潜力把大城市非中心区的房价拉到中等收入群体的可接受范围以内，让更多人以低成本进入大城市生活。大都市圈建设需要一系列重大政策改革，可以效仿过去支持出口和制造业的实验区经验，试点大都市圈改革实验区。实验区内土地政策、各种公共服务供给以及对服务的各类管制政策应更加灵活。
高房价中的合理与不合理成分
中国的房价上涨有目共睹。1998年-2018年，中国住宅类商品房的平均价格从1854元/平方米持续上涨到8544元/平方米，上涨了4.6倍，年平均增长率8%，房价涨幅远远高于其他商品和服务的价格。这个期间房地产的真实价格（新建住宅类商品房销售均价/CPI）上涨了3.1倍，与发达国家工业化和城市化的高峰期相比，中国真实房价涨幅仅低于日本，远高于其他国家。
房价收入比总体偏高，一线城市尤甚。房价收入比（房屋总价/家庭可支配收入）普遍用于衡量对房价的承受能力。中国一线城市与二三线城市房价收入比存在显著差异，且一线城市仍保持上升趋势。一线城市房价收入比已经接近25，二三线城市维持在10附近。从50城的房价收入比排名来看，2018年房价收入比排名前五位的城市分别是深圳（34.2）、上海（25.2）、三亚（23.2）、北京（22.8）和厦门（19.9）。如此高的房价收入比，意味着大部分家庭的收入买不起房。
中低收入购房者压力尤重。宾夕法尼亚大学方汉明等学者基于某大型商业银行的120个城市的住房抵押贷款数据，探究高房价对购房人群带来的经济压力。他们对比分析了各类型城市中的两类购房群体：一类是家庭收入在贷款购房人群中占比10%以下的低收入群体，另一类是家庭收入在贷款购房人群中占比45%-55%的中等收入群体。研究发现，低收入群体，房价收入比在8以上，住房开支成为非常大的负担；中等收入群体，房价收入比在6-8之间，住房开支负担也很沉重。两类群体中，一线城市的住房收入比显著高于二三线城市。
房价持续大幅上涨背后是供求两方面的力量在共同发挥作用。需求和供给两方面的力量当中有合理成分，也有不合理成分，房价上涨也因此包含了合理和不合理成分。
房价上涨中的合理成分：经济结构转型和城市化是房地产需求的首要驱动力。房地产的市场化进程，同时也是经济活动从农业部门向工业和服务业部门快速转移的进程，是城市化高速推进的进程。大量人口从生产率/收入较低的农业部门流向城市中生产率/收入较高的工业和服务业部门，这是非常典型的经济结构转型过程。在大量人口流入背景下，对住房的需求持续高涨，成为支撑房价上涨最重要的需求因素。华盛顿大学的王平和其他几位学者使用多部门一般均衡模型计算了经济结构转型和城市化进程对房价的影响。研究发现，在2003年-2007年和2008年-2012年两个时期，经济结构转型和城市化分别解释了房价上涨的25%和45%，结构转型和城市化是需求因素当中对房价解释力最强的因素。
房价上涨中的合理成分：消费升级提升大城市房地产需求。随着收入增长，消费也在持续升级，从最基本的食品和衣着，转向一般制造业商品，再转向人力资本密集型的服务。
从制造到服务的转型拐点发生在2012年前后，城镇家庭消费支出结构的明显变化有力地证明了这一点。比较2005年-2012年和2013年-2018年各类居民消费支出的平均增速，服务类支出增速排位显著提升，特别是医疗保健支出增速从最后一名上升至第一名，教育文化娱乐服务增速排名上升四位。
与之形成强烈对比的是，2013年-2018年居民在食品、衣着方面的消费支出增速降至最后两位。由此可见，消费升级，获得更好服务的方式不是把服务买回家，而是靠近服务，在服务更好的地方买房或者租房才能享受到服务升级，这成为提升房地产需求的另一个重要因素。
一个城市的房价和该城市人均公共支出高度相关，更高的人均公共支出意味着更好的公共服务和基础设施，一线城市和省会城市的公共医疗和教育服务较其他城市更好，在这些地区买房不仅是房子本身，更重要的是房子附着的更好的公共服务和公共基础设施服务。
房价上涨中的合理成分：住房抵押贷款支撑了房地产需求。住房抵押贷款的普遍使用降低了居民部门的流动性约束，帮助他们更早地改善居住条件。
住房抵押贷款越来越普遍地被使用，2002年-2018年，个人住房抵押贷款增量在当年住宅销售额中占比平均达到31%，如果考虑到商业住房贷款首付比例（首付比例首套房20%-35%、二套房30%-80%），住房抵押贷款增量占当年商品房销售额的比例可能高于60%。根据华盛顿大学的王平及其他作者的模型，住房抵押贷款在2003年-2007年和2008年-2012年期间分别解释了中国房价上涨的14.6%和8%。
房价上涨中的合理成分：家庭结构“小型化”抬高了房地产需求。在经济不断发展、城市化进程加快、居民收入水平和受教育水平不断提升的背景下，人民的生活方式和观念逐渐发生改变。得益于生活水平提高、医疗及住房等条件持续改善，中国家庭结构正由传统的“家长式”大家庭转向结构更小的家庭模式，呈现出家庭结构“小型化”趋势。
全国31个省（区、市）2000年-2017年的平均家户规模都呈现出不同程度的下降，全国平均家户规模由2000年的3.46人/户下降至2017年的3.03人/户，家庭结构趋于小型化、微型化。这一方面影响了户型等住房产品结构；另一方面，在人口增长的背景下，家庭结构“小型化”增加了总家庭户数，抬高了住房需求。
房价上涨背后的不合理成分有些来自市场发育滞后，有些来自政策扭曲。
房价上涨中的不合理成分：债务主导型金融体系和缺少长期金融投资工具助长了房地产投资需求。债务主导型金融体系增加了房地产的投资属性。支撑债务主导型金融体系的重要元素是抵押品，而房地产是天然的抵押品。
哈佛大学教授葛雷瑟指出，债务主导型的经济体当中，以银行为代表的金融机构普遍使用房地产作为抵押品，并因此提升了全社会对房地产的投资偏好。中国是典型的债务主导型金融体系，金融机构也普遍使用土地和房地产作为抵押品，这大幅提升了房地产的投资属性，增加了对房地产的需求。
房地产成为家庭养老和保险的替代金融投资工具。随着居民部门金融财富水平提高，财富的配置方式也会发生变化，中国也不例外。中国居民部门快速增长的金融财富不再满足于仅以低风险/低收益的银行存款的持有方式。更高的金融资产水平上，居民部门愿意持有更高风险/高收益组合的金融投资产品，愿意持有长期、带有养老和保险功能的金融投资产品。
但是，这些金融服务需求得不到满足，因此转向房地产投资。房地产替代金融资产成为高风险/高收益金融投资产品，或者养老和保险金融投资产品的替代投资工具。根据西南财大的《中国家庭金融资产配置风险报告》，房地产在中国家庭资产的占比达到六成以上。与此形成对比，美国家庭的房地产在全部家庭资产中的占比只有中国家庭的一半。
房价上涨中的不合理成分：一线城市人均新增住宅供地最少，是房价高涨的最大推手。中国土地一级市场由地方政府垄断，其对供地数量和供地方式具有绝对控制权。尽管从土地到住房存在一定开发周期，导致土地供给与住房供给在短期内存在一定时滞，但拉长时间来看，供地数量仍直接决定住房供给数量。供地越少，住房供应数量也相应越少，因此推动房价上涨。
根据王平及其他作者的估算，土地供给在2003年-2007年和2008年-2012年期间分别解释了房价上涨的32%和38%，不仅是供给因素中解释房价上涨最大的因素，也是包括房地产商进入成本、抵押贷款、生产率等在内的所有供求因素中解释力最大的因素。
一线城市的住宅土地供应紧张，对房价影响最突出；二三线城市住宅土地供应更富有弹性，需求端因素对房价影响更突出。我们用2009年-2018年平均新增住宅土地面积除以常住人口反映该城市的新增住宅供地强度。北上深等特大城市住宅供地强度最低，人均新增住宅供地面积不足10平米。二线城市新增住宅供地强度有非常大的差异，比如福州、西宁等城市人均新增住宅供地面积不足10平米，而武汉、沈阳和乌鲁木齐等则接近30平米。三线城市新增住宅供地强度也有显著差异，从不足5平米到超过30平米不等。
北上广深四个城市的住宅供地强度和房价呈非常明显的负相关，新增住宅供地更多对应于更低的房价；二线城市住宅供地强度和房价之间相关关系模糊，并非住宅供地不影响房价，而是如前文指出的那样，还有其他众多因素会影响房价。在城市竞争当中二线城市的发展命运有显著差异，也给房地产的需求和房价带来了显著差异；三线城市住宅供地强度和房价之间相关关系同样也比较模糊，需求端因素对房价的影响可能更加突出。
房价上涨中的不合理成分：基础设施和公共服务制约了大城市的住房供应提升。购买住房是购买该住房所在位置带来的各种服务流。因此，住房供应不仅是住房本身，也包括住房附着的各种服务和交通基础设施。完善基础设施和公共服务，是变相地增加高品质住宅的供给，是缓解中心城市房价压力的主要手段。
纽约、东京等大都市圈的发展，都借助于大力发展郊区的公共服务和公共基础设施，拉近与中心城区的距离，进而实现郊区住房对中心城区住房的替代。这不仅让大都市圈容纳了更多人口，也降低了大都市的住房和生活成本。
中国也提出了都市圈建设，在特大城市周边的交通基础设施方面也做了很多工作。但是，与发达国家相比，无论是基础设施还是公共服务的完善程度，中国都还有较大差距，制约了郊区对中心城区住宅的替代，成为拉低大城市房价的重要掣肘。
房价上涨中的不合理成分：保障性供给与人口流动脱节。1995年《国家安居工程实施方案》出台是中国保障房发展的起点。经过20多年的发展，现在已初步建立针对中低收入人群、住房困难的家庭，包括公租房、经济适用房等在内的保障性住房体系，还对棚户区改造提出了特别要求。
保障性住房的分布与新建商品住房分布和人口流动分布有明显区别，在市场竞争力量驱动下，新建商品住房基本还是紧跟人口流动，在人口流入地区多盖房；保障房建设则不然，根据能获得数据的2010年-2011年保障房建设情况来看，保障房集中在新疆、黑龙江、安徽、江苏、浙江等几个省份；中南部地区，尤其是人口大量流入的珠三角地区，保障房建设很低。保障房不能跟着人口走，对于遏制房价上涨打了折扣。
房价上涨中的不合理成分：房地产开发商贷款政策未能与时俱进作出调整。为了遏制土地炒作和囤积土地，防范土地开发环节的市场风险，监管部门要求开发商必须“项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质”才有资格获得贷款。这些措施在特定阶段内起到了遏制投机的作用。
但是，近年来，随着对房地产市场预期的降温，以及强调周转率的大型开发商市场份额上升，靠投机的开发商越来越难生存，开发商的囤地、囤房行为也明显下降。对开发商贷款的限制，拉长时间来看，遏制了住宅供应，推升了房价。关于房价的回归模型显示，对开发商的开发贷款与住房价格呈显著负相关，开发贷款下降直接带来新增住宅供给下降，加剧房价上涨。
房价上涨提高了生产经营成本和生活成本，改变了资本、劳动、土地等要素之间的相对价格，迫使企业和消费者作出反应。房价上涨的影响有些直接，有些间接，个体感受和总体影响可能存在巨大差异。这里我们讨论两个问题：房价上涨是否恶化了企业生存环境？是否挤出了消费？
房价增速和企业利润增速在统计意义上正相关。利用15年的月度时间序列数据来看，房价增速和企业利润增速正相关。由于房地产和工业利润都有较高的周期性特征，二者有周期意义上的正相关关系并不意外。房地产作为最大的周期性部门，房价高涨时期往往也是宏观经济高涨时期，这个期间的工业利润表现较好也在情理之中，因此，这并不能作为房价上涨有利于企业盈利的判断。房价有周期上行阶段，也必然有周期下行阶段，从跨越周期的中长期来看，房价上涨未必有利于企业盈利。从跨越周期的2012年-2018年平均数据来看，我们在200多个样本城市中看到，房价增速和企业利润增速的正相关关系依然成立。虽然仅从这种相关关系无法得出强有力的结论，不能以此认为房价上涨有利于企业经营，但至少可以提示我们，房价上涨与企业经营之间的关系并不仅仅是提高成本那么简单。
房价上涨增加了企业经营活动中的要素成本，但对不同类型企业经营的影响有显著差异。对于市场定价能力较强的企业，房租或者劳工成本上升的结果往往是产品或者服务的价格上升，房价上涨对企业盈利的影响有限。而对于市场定价能力较弱的企业，它们至少采用以下三种方式应对房价上涨。
一是改变产品/服务的要素投入密集度，比如用土地节约型技术代替现有技术，典型的例子就是在高房价地区更流行的快递行业，节省了城市中心地带的用地；再比如将中心城区商场转化为郊区的大型购物中心。二是加大研发力度，用其他方面的成本下降抵补房价上升带来的成本上升。三是退出本地市场，退出本地市场的企业还面临两种选择，要么转移到其他地区或者其他部门继续经营，要么彻底退出市场。而只有企业彻底退出市场带来的资源闲置，才会导致真正意义上的产出损失。
房价上涨会给企业经营带来普遍的压力，并迫使企业作出调整，大量企业饱受房价上涨之“痛”，然而“痛”不等于真实伤害。考虑到企业各种应对房价上涨的措施以后，房价上涨的大部分“痛”会消除，留下的真实伤害则取决于要素市场流动性。房价上涨只是在非常特定的环境下才会带来真正的产出损失。资源闲置和产出损失的大小取决于要素市场流动性，如果房价上涨冲击带来的失业人员能够很快在其他地方找到工作，损失更小，反之损失更大。
房价上涨刺激了房地产供给上升，以及由此带来的城市扩张和规模经济效应，为企业提供了更多发展机遇。这是我们从过去几十年中国城市化进程中看到的普遍现象。规模经济效应可以从降低成本、提高专业化和生产率水平等多个角度改善企业的生产率，同时也改善了企业生存环境。一个与此相关的证据是，随着人口密度的不断提高，企业的数量也随之上升。每平方公里人口密度0-2500人的区域，企业数量在0-87家之间；人口密度2500-5000人之间的区域，企业数量在88-238家之间；人口密度5000人以上的区域，企业数量达到340家。人口越密集的地区，给企业创造的发展机会越多，对企业的吸引力越大。
房价增速和居民消费增速之间的统计关系模糊。利用15年的月度时间序列数据来看，房价增速和消费正相关。房价上涨伴随着信贷上涨和资产价格上涨，刺激全社会购买力增加。这些周期性的收入效应和财富效应大于房价上涨对部分家庭的消费挤出，因此，房价增速与消费增速正相关。
然而，这并不能作为房价上涨有利于消费的判断，房价有周期上行阶段也必然有周期下行阶段，从跨越周期的中长期来看，房价上涨未必有利于消费。用跨越周期的2012年-2018年平均数据来看，我们在200多个样本城市中看到房价增速和企业利润增速的关系非常模糊，没有显著的正相关或者负相关。
房价上涨改变了居民生活中各种支出的相对价格，对不同家庭消费支出的影响有显著差异。家庭部门面临着住房支出还是其他消费支出的选择。住房作为生活中的必需品，不同家庭面临着显著差异的替代弹性，已经有稳定居住地的家庭对住房的替代弹性相对较高，没有稳定居住地的家庭则缺乏替代弹性。对于缺乏替代弹性的家庭，房价上涨将迫使家庭不得不增加住房相关的开支，并因此挤压其他消费。
房价上涨除了带来对消费的挤出效应，还有改善收入的一面。应该考虑房价上涨过程中，房地产供给改善，城市化率水平提高以及由此带来的规模效应和收入水平提升，这会对消费形成正面的影响。这也解释了为什么尽管大城市房价高而且快速上涨，大量人口还是愿意到大城市工作，因为大城市的规模效应带来了更多的高收入机会。
房价上涨对企业和居民消费的综合利弊评价，关键要看住房供给弹性。房价上涨一方面给企业带来了经营成本上升的负面影响，另一方面也给企业带来了源自规模经济的发展机遇。
综合两方面的情况来看，房价对企业经营影响的关键在于房地产的供给弹性。供给弹性过低，意味着房价上涨但是房屋供给没有提高，难以带来城市扩张和规模经济收益，房价上涨的负面影响更突出；保持适当的供给弹性，意味着房价上涨伴随着房屋供给显著提高，不仅可以遏制房价的进一步上涨，还可以明显推进城市扩张和规模经济收益，为企业创造了更多发展机会，房价上涨的正面影响更突出。
从我们对企业利润增速的多元回归分析中也可以看到，房价与企业利润呈现出显著的负相关关系，与住房供给弹性则是显著的正相关关系。
房价上涨对消费的挤出程度也取决于该城市的住房供给弹性。较高的住房供给弹性下房价上涨带来住房供给显著改善，住房开支增长有限，对其他消费的挤出也有限；较低的住房供给弹性下，住房开支增长更大，对其他消费的挤出也更显著。
立足都市圈建设缓解高房价之痛
哈佛大学葛雷瑟教授指出，同样的生产率进步条件下，在住房供给富有弹性的城市会带来更多的住宅以及人口流入和城市扩张，房价增速相对温和；在住房供给缺乏弹性的城市则难以带来住宅数量增加、人口流入和城市扩张，生产率进步带来更多的是房价和生活成本的上升。
上述关于住房供给弹性对城市发展的作用机制具有普遍性。中国城市的住房供给弹性也有显著差异，供给弹性亦成为刻画城市发展差异的关键要素。结合住房供给弹性、人口流动、收入和房价几方面的要素，中国的城市可划分为以下几种类型。
一是瓶颈大都市，代表城市是北京、上海、深圳等特大城市。用2009年-2018年平均新增住宅土地面积除以常住人口来反映该城市的新增住宅供地强度。北上深等特大城市住宅供地强度最低，人均新增住宅供地面积不足10平米。由于住房供给缺乏弹性，对房地产需求的上涨更多转化为房价上涨，高房价带来更高的生产成本和经营成本，而缺乏城市规模扩张带来的诸般好处，对企业经营和居民生活的负面影响凸显。
二是扩张型城市，代表城市有成都、西安、郑州、武汉、杭州等。这些城市的共同特点是生产率提高的同时住宅供应增长较快，住房供给具有弹性。对房地产需求的上涨同时转化为相对温和的房价上涨和住宅供应的显著增长，与此相对应的人口流入和城市扩张也更快。房价上涨对企业经营和居民生活的负面影响得到部分缓解。
三是空巢性城市，大量小城市都属于此类，特点是住房供给富有弹性，然而对房地产需求较低，房价涨幅相对较小。由于生产率进步丧失了动力，即便房价涨幅很低甚至是下跌，人口和产业依然留不住。
化解中国的高房价之痛，落脚点是改善前述瓶颈大都市以及未来可能会步入大都市行列的扩张型城市的住房供给弹性。改善住房供给弹性，不仅是住房本身，还需要匹配的交通基础设施和各种公共服务，新建住房应该能对大都市原有住房形成有效替代。从发达国家的经验来看，大都市圈是对中心城区替代的普遍选择，大都市圈凭借更低的居民和生产经营成本，让更多企业和居民以更低的成本进入大都市，分享和共建大都市的规模经济优势。
中国的都市圈建设还存在众多短板。其一，交通基础设施和相关的管理和服务不够完备。与东京、纽约这些大都市圈相比，中心城区到郊区的通勤不够便利且时间过长。其二，都市圈房价过高。国际大都市中心城区房价虽然很高，但是城市外围的房价有非常明显的下降，处于中等收入家庭可接受范围以内。中国大都市无论是中心城区还是郊区的房价都远远超出了中等收入家庭可接受范围。其三，服务跟不上。公共服务明显落后于中心城区，基础教育、医疗服务、文娱等服务也有很大缺失和差距。这些短板制约了大都市圈发展，制约了中国的城市化进程，也制约了人力资本行业的发展。
补上大都市圈建设的短板，需要落实以下几个方面。其一，保障大都市圈基础设施建设低成本、长周期资金来源。地方政府一般债远不足以满足公益和准公益类的建设资金需求，需要灵活运用专项债，扩宽融资渠道。需要引以为戒的是，不能再借助“影子银行”为公益和准公益类建设项目融资，这是近年来中国金融风险上升的主要根源。其二，保障都市圈的住宅用地。都市圈范围内不必要求有农业用地，也不必要求工业用地比例，充分保障都市圈的住宅用地才能有效降低区域内的住房价格。其三，政府和市场一起努力，改善服务。政府要负起一般公共服务的职责，并且提供更高质量的公共服务。要鼓励社会资本参与到基础教育、医疗服务、文娱等服务的供给。
建设大都市圈需要一系列的重大改革，一个可供参考的做法是效仿过去的试验区经验，试点大都市圈改革试验区。试验区内的地方政策，尤其是土地政策、各种公共服务供给以及对服务的各类管制政策有高度自主权。中国未来的经济增长点在于人力资本密集型服务业。大都市圈发展在创造和传播知识方面有巨大优势，是提升人力资本和提高生活水平不可或缺的依托。随着中国经济结构转型和经济发展重心的变化，这种试验区建设的意义丝毫不弱于此前推动中国制造业和外贸发展的试验区建设，将为中国新一轮的人力资本密集型行业发展带来重大发展机遇。
