2019年中国住房市场年度稳定有降，季度上下波动，空间再度分化，总体迈进调控预设的合理目标。
一、时间演变：稳中有变，四季逆转
2018年10月到2019年10月中国楼市经历冬冷、春暖、夏凉、秋凉、冬暖的四季变换，实现了平稳降温过程。具体表现如下：
1.价格：全国住房价格增幅经历降、升、降再企稳的过程
以商品住房销售额除以销售面积来粗略估算商品住房平均销售价格（简称住房价格或房价），2018年10月房价平均为8358元/平方米，同比增长11.4%。2019年4月房价上升到9804元/平方米，同比涨幅为14.9%，达到阶段性高值。此后，房价水平总体略有下降，2019年5月至9月，房价分别为9360、9342、9577、9341、9304元/平方米。截至2019年10月，房价为9173元/平方米，同比增长率为9.76%（见图1）。
图1 全国商品住房平均销售价格及增长率变动。数据来源：wind资讯。
2.供求：住房销售额变动总体平稳，开发量增速波动较大
第一，在需求方面，月度住房销售额增长率有升有降，总体变动比较平稳。图2呈现全国商品住房销售面积及增长率变动情况，2018年10月至2019年10月，增长率分别为-1.32%、-3.71%、2.47%、-3.20%、1.84%、2.74%、-3.92%、-1.77%、3.40%、7.24%、4.63%、4.43%，反映总体变化幅度不是太大，且稳中有升。2019年1-10月，全国商品住房累计销售面积11.71亿平米，商品房销售面积13.33亿平米，其中10月份商品住房销售面积为1.2亿平方米，同比增长4.4%；销售额1.1万亿，同比增长14.6%。
图2 中国商品住房销售面积及增长率。数据来源：wind资讯。
第二，在供给方面，新开工面积、施工面积与竣工面积之间的增幅差距由大变小。新开工面积和施工面积反映未来的住房供给，属于潜在供给。2018年10月新开工面积、施工面积当月增长率分别为14.49%、20.25%，此后除过2019年2月份外，施工面积在2018年11月至2019年3月逐月持续增长，2019年3月增速达到67.60%，达到阶段性最高值，并在2019年3月至10月间呈现出先下降再升高的“U形”变动趋势。与新开工、施工面积变动态势形成鲜明对比的是，反映现实有效供给的住房竣工面积在大多数月份里保持同比增速为负，2019年5月份的增速为-26.47%，处于阶段性低谷。随后，竣工面积增速跌幅逐步收窄，并于2019年9月开始转为正增长，与新开工面积、施工面积增速之间的差距逐步缩小。2019年10月份，住房新开工面积、施工面积和竣工面积同比增幅分别为27.60%、25.02%和18.82%（见图3）。反映出总体的现房供应在增长，潜在供给又在持续增加。
图3 住房开工、施工和竣工面积增长率（%）变动。数据来源：wind资讯。
第三，待售住房面积持续下降，但下降由加速转向减速。住房待售面积从2018年10月的2.6亿平方米逐月递减至2019年10月的2.2亿平方米，同比增速由-18.40%变动至-12.90%（见图4），反映出住房待售面积在逐月下降，但下降幅度有所减缓。其中，2019年3月和6月的当月去库存量相对较多，达到530万平方米和672万平方米，但与2017年6月和2018年3月当月去库存量1306万平方米和954万平方米相比，明显减少。
图4 住房待售面积（万平方米）及增长率（%）变动。数据来源：wind资讯。
从现房来看，用商品住房待售面积除以商品住房现房销售面积月度均值得到现房存销比指标，计算结果显示，2019年2月至10月，存销比由17.94（月）持续下降到15.92（月），已处于6~18个月的合理区间（见图5），商品住房去化形势良好。
图5 全国商品住房（现房）存销比变动（2019年2月-2019年10月）。资料来源：根据国家统计局相关数据计算整理。
从期房来看，用当年末商品住房施工面积减去当年及上一年商品住房竣工面积作为期房待售面积估计值，再用期房待售面积除以当年期房销售面积作为期房存销比，计算结果显示，2016年期房存销比为3.1（年），相比于2015年明显下降，随后于2017年和2018年分别下降至2.8和2.7（年），但到2019年，期房存销比出现逆势上升，增加到3.0年，表明期房去化压力较之前有所增加。
图6 全国商品住房期房存销比变动（2006-2019）。资料来源：根据国家统计局相关数据计算整理。
3.住房开发投资：总体变动比较平稳，对经济增长出现负贡献
第一，全国住房开发投资额增幅变动平稳。同比增长率从2018年10月的11.9%变动至2019年10月12.7%，期间最大同比涨幅出现在2019年2月份，为18.05%，最低增幅出现在2019年6月份，为11.36%。总体来看，2018年10月至2019年10月期间的住房开发投资增长相对平稳（见图7）。
图7 住房开发投资完成额及增长率。数据来源：wind资讯。
第二，住房开发投资对经济增长出现负贡献。根据住房开发投资、房地产开发投资、资本形成率、支出法国内生产总值等数据测算，2018年全年和2019年前三季度住房开发投资对经济增长的贡献分别为0.91和-0.70个百分点，2018年全年和2019年前三季度房地产投资（包括住房开发投资）对经济增长的贡献分别为1.09和-1.14个百分点（见图8）。2019年前三季度贡献为负的主要原因在于季度资本形成总额对国内生产总值增长贡献率出现了大幅下降，由2018年前第三季度的31.8%下降到2019年前第三季度的19.8%。
图8 中国房地产开发投资、住房开发投资对经济增长的直接贡献。数据来源：根据国家统计局相关数据计算整理。
二、空间变化：降温明显，分化再现
从全国城市总体看，住房市场降温范围和降温幅度都比较明显。从全国区域、城市层级、城市群的三个空间层面上看，与2018年以及之前相比，存在明显的回归和反转，即热点区位相对趋热，冷点区位相对趋冷。
1.总体降温明显，房价增长率的空间差异有所扩大
第一，总体下降城市数量和下降速度超过去年同期。从全国276个地级及以上城市二手房价格的同比增长来看，2018年11月共有22个城市同比增速为负，到2019年10月，全国276个城市中有87个城市的二手房价格同比增速小于零，有189个城市二手房价格同比增速大于0，但涨幅总体有所收窄。从二手房价格同比增速变动来看，2019年10月有40个城市的同比增速高于2018年11月的同比增速。
第二，总体房价水平的空间分布演变比较平缓，增长率的空间差异有所扩大。从2019年10月276个城市房价的核密度图来看，房价水平呈现明显的右偏态分布，从而表明总体分化比较严重，只有极少数城市处于房价较高水平区间。从276个城市2018年10月到2019年10房价总体分布格局的变化来看，核密度曲线呈现出高度的重叠特征，反映出这段时间内城市房价绝对水平的分布动态整体比较稳定。从同比增长率的变异系数来看，276个城市二手房价格同比增长的变异系数由2018年10月的0.85扩大到2019年的2.09，反映出不同城市房价同比增长率的空间差异在扩大。
一线城市房价水平大幅领先其它层级城市。无论是从二手房价格还是新建住房价格来看（见图9和图10），一线城市的平均房价大幅高于二线、三线和四线城市，从2016年11月到2019年10月均处于40000元/平方米以上，是二线城市、三线城市和四线城市的数倍；并且一线二手房价格平均水平要显著高于一线城市新建住房平均价格水平，呈现了调控从严背景下一线城市新房、二手房价格“倒挂”现象。从二线、三线和四线城市之间的房价水平来看，总体平均房价差异虽不像与一线城市那么大，但是也存在一定差异，其中二线城市房价水平在多个月份连续是三线城市的1.8倍以上，是四线城市的2.6倍以上。巨大的房价水平差异，反映了中国住房市场在不同层级城市间的差异和分化突出。
图9 不同层级城市二手房价格变动。数据来源：中国社科院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。
一线二线城市房价增速缓慢上升，三线四线城市房价增速有所回落，二者之间的差距由大变小。从2017年11月至2019年10月不同层级城市二手房房价同比变化率来看（见图10），一线、二线、三线和四线城市二手房价格增长率总体呈现下降趋势，而且一线和二线城市房价增长率变动趋势比较接近，三线和四线城市房价增长率变动比较接近，但由于房价增速下降幅度的差异，一线二线城市和三线四线城市之间增速的差异经历由大逐步变小的过程。
图10 不同层级城市二手房价格同比增长率。数据来源：中国社科院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。
从新建住房价格同比变化率来看，与二手房价格同比增长率变化趋势相似，2019年1月至2019年10月，一线和二线城市新建住房价格同比增长率总体持续收窄，且收窄幅度相对较大；三线和四线城市新建住房价格同比增速也在收窄，但下降幅度相对较小。一线二线城市和三线四线城市间新建住房价格增幅的差异由大变小。百城住宅价格指数显示，一线、二线、三线城市房价同比增长率差异也呈现出由大到小的变动趋势。
3.房价水平区域差异大，房价冷暖在东部和中西部地区间转换
东部地区房价大幅领先。就二手房价格来看，2018年10月东部地区、中部地区、西部地区和东北地区城市房价平均水平每平方米分别为13739元、7001元、7052元和5457元。2019年10月，分别提升至14425元、7204元、7325元和5717元。在此期间，东部地区房价绝对水平大幅领先，中部地区和西部地区比较接近，约为东部地区房价的一半，东北地区房价平均水平在这四大区域中最低。2019年6月至10月，房价最高的东部地区和房价最低的东北地区的房价差异逐月扩大。
南北方房价水平差异突出。按照城市的维度，从南北向考察住房价格的空间分化格局，发现中国城市住房价格的“南高北低”差距显著。2019年10月，北方地区除北京、天津和青岛3座城市外，其余城市房价普遍低于20000元/平方米，而南方地区与此不同，深圳、上海、厦门、三亚、广州、杭州、南京、苏州等多个城市房价水平高于20000元/平方米，其中深圳、上海和厦门还超过了40000元/平方米。中国城市房价水平的“南高北低”分化格局与中国城市经济竞争力“南强北弱”格局密切相关。
东部地区房价增速变动相对平稳，中西部和东北地区增速明显下降。2018年10月到2019年10月，东部地区平均房价增速变动总体比较平稳，由2018年10月的4.09%微幅上涨至2019年10月的4.99%，但东部地区城市间分化较突出，房价涨幅变异系数明显高于其他三大地带（见表1）。中部、西部和东北地区平均房价的增速经历由高到低的变动过程，分别由15.44%下降到2.91%、由22.91%下降到3.87%、由9.56%下降到4.75%。
表1 276个城市平均房价的区域差异情况
图11 各区域二手房平均价格的同比增长率。数据来源：中国社科院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。
房价冷暖在东部地区和中西部地区间转换。从二手房价格同比增速变动来看，2019年10月有40个城市的同比增速高于2018年11月的同比增速，这40个城市中有25个城市来自东部地区，占比达到62.5%，而且东部地区有7个城市同比增速的提升超过了10个百分点，几乎占到全国同比增速上升幅度超过10个百分点城市总数（8个）的全部。呈现了东部城市二手房价格增速明显升温，有领涨全国之势。
城市群与非城市群城市间房价差异稳定，城市群总体增速放缓。从城市群内城市与非城市群城市比较看，城市群房价水平显著高于非城市群房价水平，城市群与非城市群的房价差异在2016年11月至2017年10月之间逐步扩大，由2968元/平方米扩大到4125元/平方米。2017年11月到2019年10月城市群与非城市群房价差异基本保持不变，维持在4000元/平方米左右。在此期间，二者的差异在2019年6月至10月出现微幅扩大趋势，但总体上保持稳定。从房价同比增速来看，城市群房价同比增速逐渐放缓，且在2018年7月至2019年10月期间总体保持稳定，由5.61%变动至4.81%，期间于2018年12月达到阶段性最高值11.65%，总体上处于相对平稳的变动状态。而非城市群城市平均房价同比增长率自2018年10月以来逐步收窄，于2018年9月的19.8%持续下降至2019年10月的2.84%，反映出非城市群住房市场降温明显。
城市群中心城市房价水平显著高于非中心城市。2018年10月，京津塘城市群、珠三角城市群和长三角城市群的房价均处于较高水平，其中心城市房价水平分别为60410元/平方米、54902元/平方米和50960元/平方米，显著高于城市非中心城市。到2019年10月，城市群中心城市房价水平进一步提升，珠三角城市群、京津唐城市群、长三角城市群、海峡西岸城市群等城市房价水平普遍较高，且中心城市房价水平更高，分别为65396元/平方米、64237元/平方米、53635元/平方米和44052元/平方米（见图12）。从城市群中心城市与非中心城市房价的差异来看，2019年10月京津唐城市群、珠三角城市群、琼海城市群、长三角城市群、武汉城市群等5个城市群中心城市房价是非中心城市房价3倍以上，海峡西岸城市群、关中城市群、哈尔滨城市群、太原城市群、南宁城市群、成渝城市群、中原城市群和山东半岛城市群的中心城市房价是非中心城市房价的2倍以上，其余城市群中心城市房价是非中心房价的1.2倍以上。差距最小的为浙东城市群，中心城市是非中心城市房价的1.23倍。
图12 城市群中心与非中心房价比较。数据来源： 中国社科院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。
城市群中心城市房价同比增速回升，非中心城市房价增速有所下降，不同类型城市群表现存在差异。2018年10月，全国25个城市群中有17个城市群的中心城市房价同比增长率明显低于非中心城市平均增长率，并且大部分城市群的差距超过10个百分点。有8个城市群的中心城市房价同比增长率高于非中心城市，其中浙东城市群、呼包鄂城市群中心城市房价同比增长率分别快于其非中心城市1.12和0.76个百分点，反映出当时非中心城市住房市场热度要高于中心城市。但经过近一年时间的波动运行后，这种趋势发生明显逆转。2019年10月，全国25个城市群中有13个城市群的中心城市房价同比增速快于非中心城市，有12个城市群中心城市房价低于其非中心城市房价同比增速的平均水平，而且这种差距多在10个百分点以内，综合呈现出城市群中心城市住房市场在恢复性升温，非中心城市住房市场则有所降温。城市群内部城市住房市场冷热的时空轮转，进一步凸显了中国大国住房市场时空运行的复杂动态。
三、规律特征：楼市从剧烈波动增长转向平缓波动增长
比较2019年与过去更长一段时间的相关主要变量的变化轨迹发现，中国楼市发展具有一定规律性并在发生新的变化：
第一，增长周期长度未变增幅波动更加平缓。在城市化加速阶段，楼市在总体上升中，存在增幅升降的短周期。从2003年以来，这一周期一直是2-3年。从主要变量增量看，自2015年4月以来，已经经历了40多个月的最长上升周期。但从主要变量增幅看，自2016年9月到2018年12月经历了一个完整的降升周期，2019年开启了新一轮的增幅下降周期。但总体升降波动正变得相对平缓。
第二，季度变化始终存在但变动幅度更为平缓。从2000年起，楼市季节变化一直存在，2015年后，季度变化相对平缓。多数情况与季节相符少数情况逆季节而动。2018年中国房地产经历了春暖夏热秋凉冬冷的四季转变。2019年经历了春热夏凉秋冷冬暖的逆袭。
第三，房价增长与经济增长从相背而行转向相向而行。自2000到2018年，房价总体领先经济增长的波动，从而与经济增幅在同一时点向背而行。但自2018年之后，房价增幅与宏观经济增幅开始相向而行，进入同步下降的通道。
第四，房地产投资增长在下降一个台阶后总体稳定。在2013年之前房地产投资较长一段时间的两位数甚至20%左右的高速增长，且波动幅度较大。但在2014年之后则保持7-10%左右次高速增长，这一增长区间自2016年以来已经保持了四年，且相对平缓。
第五，空间差异从连续性分化转向间歇性分化转变。2017年之前房价在区域、城市等级和城市群内外是持续分化的，但是2017-2018年房价在区域、城市等级和城市群内外出现了逆向变化，不过2019年房价在区域、城市等级和城市群内外出再度呈现分化。
