一、长租公寓集中爆雷的危害
当前长租公寓面临大面积倒闭风险。截至2020年9月，我们统计了媒体报道的因“高进低出”、“长收短付”等高风险经营行为导致“爆雷”的企业共计26家，超过历年数据。更为严重的是头部长租公寓企业也面临巨大风险：蛋壳、青客、乐伽陷入资金链断裂危机，根据已上市的蛋壳、青客公开财务数据，两家长租公寓已技术性破产（入不敷出）；自如、相寓强行要求房东降价或赔偿巨额装修费却不给租客降价，存在典型的“两头吃”非法经营行为，自如目前涉及的法律诉讼近900件，其中大部分为租赁合同的集体诉讼。
长租公寓的大面积倒闭会产生严重的社会危害，影响社会稳定，且主要影响的是中等收入人群和低收入人群：其一，头部长租公寓的主要客群为大学生和白领，目前自如、相寓、蛋壳、青客管理的房间数大致分别为100万间、25万间、40万间和10万间，按照每间租客1.5人和90%的出租率估算，每年租客群体约为236万人，而每年毕业大学生人数约为850万人，占比约为27.8%。其二，中低端长租公寓的主要客群为农民工群体，当前农民工群体约为2.4亿人，租住长租公寓的比例按5%保守估算，达到1200万人。其三，长租公寓拖欠工资主要对象为保洁、维修人员，属于城市打工者，拖欠装修工程款涉及农民工工资。因此长租公寓的大面积倒闭会产生恶劣的社会影响，须引起高度重视。
二、长租公寓集中爆雷的原因
第一，滥用租金贷。租金贷本身没有问题，大学生毕业刚入职存在流动性紧张的情况，但收入和征信情况并不差，适当使用租金贷可以缓解流动性紧张的局面。然而租金贷的使用却被长租公寓钻了空子，最终导致滥用：由于长租公寓是轻资产企业，其很难从银行获得贷款；长租公寓要求租客同意将银行发放的租金贷打款至长租公寓账户，这样长租公寓可以将租客的资金积少成多从而扩张经营规模；然而扩张经营遇到疫情和下降的经济环境，长租公寓入不敷出最终导致资金链断裂，出现流动性危机。本人在《疫情下分散式长租公寓的巨大流动性风险》一文中的测算表明：房租下跌20%，以及30%的租金贷人群发生退租这两种情形，都会导致蛋壳公寓在2020年年底发生危机，不幸言中。
第二，高风险经营模式。高风险经营模式主要采取两个手段“高进低出”和“长收短付”。“高进低出”是指从房东那里高价收购房源并低价出租给租客，长租公寓“高进”的目的在于获取更多房源，“低出”目的在于更多获客；长租公寓之所以做亏本买卖是寄希望未来占有市场后通过垄断获取垄断利润。“长收短付”是指从租客手中收取较长时间的租金但付给房东较短时间的租金，其目的是为了形成期限错配，用沉淀的资金进一步扩张规模。然而租客群体在短时间内的规模是有限的，一个人不可能同时租住在两个空间中，因此长租公寓的规模扩张是盲目的、无序的。此外资本的介入恶化了高风险经营模式，当前风险投资寄希望通过流量经济做大规模后实现退出，但长租公寓本质上是生活服务类企业，并不具有“互联网+”的性质。
第三，一些不法分子利用长租公寓当前模式漏洞进行诈骗。人性是贪婪的：各种低价或折扣优惠政策使租客尝到甜头并愿意预付房租；“短付”对房东尽管不合适，但因为拥有产权所以风险可控，高房租对房东来说又极具诱惑。因而长租公寓普遍存在的经营模式给不法分子可乘之机。调研发现：一些诈骗分子在5、6月份成立公司收购房源，7、8月份利用大学生集中毕业大力推销收购的公寓，一次性收取一年租金后就卷铺盖走人。这一行为极为恶劣且有从一线城市向二三线城市扩张的趋势，然而这类诈骗分子被抓后又很难被定罪。一方面这类行为既可以认定为经营不善也可以认定为诈骗，但缺乏标准；另一方面是由于他们采取了实际控制人和法定代表人分离的方式。
三、妥善处置建议
当前长租公寓行业风险的根源在于高风险经营模式和租金贷的滥用（金融杠杆和经营杠杆两层杠杆），问题的处置也应从长租公寓企业和放贷银行着手：
首先，当地司法部门应迅速介入，采取相关保全措施，为后续债权债务工作开展做好准备，同时限制长租公寓高管的高消费行为。
其次，司法、央行、银保监会共同介入，妥善处置“租金贷”债权债务关系。原则上讲，“租金贷”债务应由租客承担，但租客并没有享有后续的租赁权益；“租金贷”资金的实际使用者是长租公寓，无论是用于经营扩张还是高管高消费，都应由长租公寓主体承担。在“租金贷”打款至长租公寓账户这件事上，不仅有长租公寓侵犯租客金融消费者权益的成分，而且放贷银行是否存在合谋嫌疑也应由司法程序确定。三家监管部门介入需完成两个目标：其一，租客“租金贷”违约不上征信，这是对金融消费者权益的保护；其二，租客“租金贷”债务关系转移至长租公寓，债务本金和利息的减免由长租公寓和银行在监管部门监督下共同商议。
再次，如果租客还愿意租住原有房屋，住建部门应积极介入协调房东和租客双方达成和解。从调研情况来看，房东可承受一定程度的房租损失。
最后，考虑到当前“逃废债”现象日益严重，当地政府可引进有实力的长租公寓，通过市场化收购的一系列安排化解风险；对于收购方，当地政府可以在未来经营中给予较大幅度的税收优惠。
四、未来还要不要发展长租公寓
答案是肯定的，本人在《“爆雷”之后，为何还要坚持发展长租公寓》有过分析，这里进一步补充。原因是租赁市场的主要矛盾是结构性失衡，而解决的抓手还是长租公寓。结构性失衡表现在两个层面：
一是在城市层面，租赁住房的供给以老公房、城中村等为主体，这类建筑设施存在品质差、周边环境乱以及通勤不方便等特点；这些供给特点与租赁群体高品质、邻里友好以及通勤便利的诉求不相匹配。而且这种矛盾现象在一线城市愈发明显，一线城市人才聚集，但城市的过快发展也带来了城中村拆迁的高昂成本。深圳近70%的租赁住房供应集中在城中村，北京这一比例也超过1/3。
二是在住宅建筑体层面，开发商的经营以销售为最终目的，而刚需的主要群体是已婚人群或三代同堂家庭，因此供给主要是两居或三居以上的房屋；租赁人群大都是单身群体，单身群体的住房需求是开间或一居，且由于单身是一个过渡阶段，他们意愿上不会购买小户型，而开发商普遍供应的是大中户型。在产品层面，年轻人对私密空间和独立洗手间的要求就难以得到满足。由于年轻人婚嫁时间的推迟以及“不婚不恋”人群的增加，这部分小户型住宅的需求将长期存在，但供给却长期得不到满足（实际上，“不婚不恋”的人几乎不会考虑买房，因为买房之后这个财产留给谁是个问题）。调研发现这部分群体不仅规模庞大，而且持续时间越来越长：大学生毕业后租住在长租公寓的时间已经由5年多延长至近10年。因而长租公寓市场的需求是巨大的。
分散式长租公寓对市区老公房的“N+1”模式改造，一方面使得更多年轻人获得独立空间，另一方面也改善了租户的租住体验。此外在市区进行这些改造，使租户可以同时满足交通便利、周边配套佳等要求。集中式长租公寓除了能达到以上效果外，还可以建设共享学习空间、共享游戏空间、共享健身空间等，使得整个社区更好适应年轻人特点。调研发现，共享空间办得好的长租公寓，年轻人会将其作为第二归属，在读研毕业、失恋、换工作不顺利之后还会回到原来的长租公寓。这些长租公寓基本不存在金融杠杆和经营杠杆的问题，经营的核心理念是服务好社区年轻群体的各种需求。
五、未来怎么发展长租公寓
（一）须规范的问题
当前长租公寓的问题根源出在金融杠杆和经营杠杆的模式上，以及利用这种模式进行诈骗的行为。打蛇打七寸，这三个问题是下一步亟待规范的。
第一，开展金融风险排查，规范租金贷使用。地方住建部门可设立租金贷资金监管账户，租客租金贷都打入该账户，到约定付款日期再划转至长租公寓账户。央行和银保监会制定“租金贷”贷款标准，如果“租金贷”不打入住建部门的监管账户，则必须汇入租客账户；与此同时应根据租客收入和月租金额设定“租金贷”额度标准，且规定期限不超过3月份（目的防止租客滥用“租金贷”）。
第二，遏制“高进低出”和“长收短付”的高风险经营行为。其一，加强消费者宣传，提示消费者了解周边租金价格。房东将住房委托给企业时，对委托价格明显高于市场租金水平的，要提高警惕，切勿被过高租金所吸引，以免未来既收不到租金又收不回房屋；租客租赁住房时，对租金明显低于市场租金水平的，要慎重，克服贪图小便宜的心理。其二，成立长租公寓协会，联合多方抵制。协会携手房地产中介协会、互联网租赁平台等联合抵制“高进低出”、“长收短付”高风险经营行为。其三，开设举报热线。协会广泛接受业主、租客的投诉举报，汇总相关企业信息以及投诉内容，并将风险企业名单及时上报主管部门。
第三，防范以长租公寓名义进行诈骗的行为。其一，约谈或者上门。由主管部门发出通知，约谈风险企业法人了解情况，如法人代表拒绝约谈，则派人协同协会上门调查。约谈确有问题或已跑路的，列入嫌疑诈骗企业黑名单。其二，发布企业黑名单。协会通过微信公众号、官网等渠道将嫌疑诈骗企业黑名单向大众公布，并联手各大媒体进一步报道，号召受害者合法维权，讨要租金。此外，黑名单与公安机关、平台和中介联动共享。
（二）进一步发展的建议
第一，厘清长租公寓发展中的障碍、痛点，在政策或制度层面解决。规划方面，由于已建成建筑不得随意更改用途，因此长租公寓实质上面临着规划困境；紧接着的问题是消防，住宅转为经营性用房后，需要达到消防验收标准，而住宅的消防设计标准达不到经营性用房的标准；最后，关于出租房的税收问题，各地政府规定的标准不一，但普遍免征额较低，只是目前征管不严。规划、消防和税收可谓是立在长租公寓之上的达摩克利斯之剑。
第二，关于发展模式，以小而美为主，探索规模化长租公寓发展的路径。尽管过去我们强调规模化经营的成本优势，但近期的观察表明，长租公寓是生活服务业企业，其扩张边际成本下降较少，不仅互联网模式不适用，而且扩张导致空置率上升、运营能力跟不上，从业人员吃收房和采购回扣等问题不断出现，成本反而会上升。这也是为何行业内小型长租公寓普遍能够盈利，而大型长租公寓普遍亏损的原因之一。
针对规模化长租公寓，探索一种激励机制，解决好管理层次多、链条长和信息不对称的问题是关键。此外在监管层面限制规模化长租公寓的目的在于防止垄断（本人在《租金上涨的根源和打错的板子》一文中分析了2018年北京租金上涨的原因是垄断），房源的区域垄断较难通过空间具体进行替换，长租公寓掌握的连片房源越多，这种替换就越困难。近期国家加强了对平台经济的反垄断，房源的区域垄断在这方面具有相似性。实际上，长租公寓扩张的一个重要动机就是获得这种垄断优势，这是值得警惕的（植入）。
第三，关于金融如何支持长租公寓发展的思考。当前长租公寓的金融支持是以租金贷形式出现的，但在这个金融闭环中，租金贷的债务和权益被分解了，弄复杂了，这是导致爆雷的根源。如何解决资金链过长或权责不对等的问题呢？其一，对于分散式长租公寓“二房东”模式向“托管”模式转变，这样可以避免应用金融杠杆扩张的情况；对于匹配租客需求的房屋改造所需要的资金可以由房东自己出资或房东贷款，长租公寓仅负责运营、维护收取一定的管理费。在这种模式下，长租公寓就避免了资金池的问题。其二，对于集中式长租公寓，如何筹集资金进行项目改造、建设共享空间呢？借助“基础设施REITs”的东风，大力推进租赁房REITs的建设，用长钱、权益的钱去支持，避免杠杆。同时交易结构还需进一步减少，减少金融交易结构就是对实体经济（租赁市场）最大的支持。
