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[转载]地产估价方法

 (原文香帅,陈齐风精炼)

一、判断城市潜力(城市规模,人均收入、上市公司数量、人口流入、土地供应、儿童数量增速、财政收入、服务业占比)《香帅北大金融学课》——房产篇

二、戈登模型:资产的价格等于它未来创造的所有现金流之和的现值。把未来每年的租金贴现的今天的现值,全部加总。(式中,V为房产价值,D1为第二年租金,r为贴现率,g为未来租金增速)式中,影响房产价格的最重要变量即为未来租金增速。而未来租金增速取决于房产所在区域未来的经济增长。(北京房价发展可以参照首尔——低收入到高收入)

三、城市的本质:城市是一张人的汇聚于交互形成的社交、交易等人际网络,支持人活动的“基础设施”功能网络,如水电煤卫通讯,道路交通,医院,学校等。功能网络的枢纽节点,可以将人与各种基础设施和功能机构紧密相连,和枢纽节点越近,你和城市的链接就越紧密,能耗就越低,效率越高。

四、中国学位溢价的计算方法(利用大户型、中户型和小户型的价格差距来计算学位溢价):

房屋价格(Y)=每平米居住价值(k)✖房屋面积(x)+

房屋学位价值(b) 

五、买阳光、买便利(基础设施配套总和:轨道、道路交通、医院等)、买学区,买稀缺性(尽量买城中心)

六、注意当地的土地供应弹性(如长沙、成都供应弹性大(应买城中心及当地稀缺区域),北京、深圳、厦门供应弹性小)

 

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