落户放松：抢人还是抢房?
半年多前，北京上班族葛靖因低门槛吸引人才的“海河英才”计划成功落户天津。他的生活并没有因此发生太多改变：他和妻子依旧在回龙观地区租房，照样一大早挤地铁到中关村上班。只是，很快他在天津购入了一套房。
与他一样，彻夜排队落户的人变成了天津各大楼盘里的购房人，一度带火了当地楼市。
有“天津故事”在前，更多人对近来大城市放宽或取消落户限制的政策心存顾虑：落户限制取消了，人才进来了，如饥似渴的楼市会不会又被热钱盯上?被引入城市的，到底是人才，还是炒房客?
人才落户短期带动购房需求
葛靖在天津买的房产很快对外出租，用来补贴小两口在北京的租金。“我这就算天津人才了?”他也有些恍惚。
作出这样的选择也实属无奈。他在北京一家不错的高科技企业上班，收入不错、前景也不错。但一线城市严格的落户限制和不断攀高的房价，让他不得不把目光转向周边的二三线城市。“天津教育资源不错，即使没法落户北京，也比回河北老家强。”他说了实话，这么做不为自己，而是为以后的孩子。
天津楼市随之大热。来自诸葛找房的数据显示，此前每月仅几千套新房成交量的天津，在政策发布的2018年5月已经飙升至9000余套，此后的6月到8月更是突破了万套以上。
根据国家发改委近日印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》，城区常住人口100万到300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万到500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。这也意味着，全国更多城市或效仿天津。
“放宽户籍制度一定程度上打破了限购门槛，也就意味着更多的人可以进入房地产市场，对一些住房供给本身不足的城市造成冲击。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐说。在这一轮落户政策宽松的背景下，近几年部分二线城市纷纷出台了人才引进政策，短期吸引了一定购房需求。除了天津，西安在实施人才落户政策后，落户人口大增，房地产市场明显好转，房价也快速上涨。
人才引进新政刺激效果分化
落户放宽意味着人可以进来，人进来就势必会带来购房需求——眼下房地产市场如饥似渴，重磅政策一出，一向灵敏的开发商就嗅出新的生机。
“我们也知道政策是为了城市发展，但目前还是只看到了政策有推动房地产市场的可能。”石家庄一知名楼盘销售对记者说。一个月前，石家庄出台“零门槛”落户政策。石家庄此举也被解读为调控松绑。世联行发布数据显示，2019年年初，石家庄整体可售面积约620万平方米，去库存“压力山大”。
在业内看来，这类政策也将对城市群发展有较为明显的导向作用，“尤其会影响成渝、哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州西宁、呼包鄂榆等城市群的规划力度。”易居研究院研究总监严跃进说，从后续成长性来看，长江中游以及关中平原或是后续可以重点关注的区域。换句话说，这些有望成为房企未来重点进军的区域。
如何平衡房地产开发和城镇化水平、人才需求和稳定楼市的关系，考验着不同城市的管理者。
“对基本面较好的二线城市会带来利好。”许小乐认为，对于部分仍有购房社保缴纳年限的城市，其购房需求短期内可能会有所增加;而经济基本面略差、人口吸引力不足的城市，影响相对较弱。常住人口300万至500万的大城市，全面放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制的新政，将使得济南、青岛、杭州等城市迎来利好，而西安、郑州等城市落户政策门槛已经很低，人口引进红利已在2018年被消耗掉一部分。
此外，对于超大城市和特大城市，虽然要求加大落户规模，但对于北京和上海来说落户将依旧困难，需求难以短期内释放。“深圳、南京、武汉等城市，人口仍有流入空间，长期来看会对其房地产市场产生利好。”许小乐说。
户籍限制放松须防借机炒作
来自中原地产的统计显示，截至目前，2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个。
“从力度与数量看，都刷新了历史纪录。特别是二三线城市，人才落户、补贴购房等政策发布井喷。”中原地产首席分析师张大伟说，这些城市吸引来了很多购房者，甚至有可能出现炒房客借助人才政策购房落户的可能性。
因“人”而起的楼市波动很快受到了更严厉的调控。仍以天津为例，“海河英才”行动计划公开之后不足一个月，天津市发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，加强房地产市场调控。
有了前车之鉴，未来将享受到落户政策红利的城市应先做好准备，应对可能带来的楼市影响。许小乐说，在放开户籍限制时，也应该适当增加住房建设用地供应，实行“人地挂钩”，避免供需矛盾扩大;继续做好房地产市场管控，防止借机炒作，造成短期市场波动。
与此同时，这次政策发布也明确了租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户的概念，甚至提到了“压实地方政府主体责任”的概念。严跃进表示，后续在租赁住房和落户方面，各地可能会有更多的政策鼓励内容，利好租赁用户的权益保障。
人才对城市的作用应该是拉动产业发展，而不是炒热房地产业。“人才政策不能成为房地产调控的窗户，限购关上了投资炒房的大门，太宽松的人才引进政策又来扩大购房窗口。”张大伟说。
