2016年开年楼市便进入了火爆状态，尤其是在各项政策利好的带动下，买房似乎成了件很划算的事：首付降低至20%，意味着刚需首次购房的门槛又低了。不仅如此，继2015年4次降息之后，2月底央行再次宣布降准，下调房地产交易环节的契税和营业税，为刚需买房又加大了可能性。
但问题也随之来了，在地王频出的北京城，六环以内正在“全城豪宅化”的市场情况下，3月开始许多楼盘价格却都“涨”了！尤其是在北京，豪宅越来越多，刚需盘越来越少，难免引起部分购房者的恐慌和跟风潮。南四环外某项目在上周末开盘，共推出140套房源，均价跳涨至48000元/平方米，仍旧受到热捧，仅用了70分钟便宣告售罄。
由此不难看出不管涨不涨价，想买房的人还是不少的。尤其是刚需群体，虽然面临着“涨价”的购房烦恼，但一旦购房人具备了购房条件，对于一些合适的，性价比高的刚需项目，仍会果断出手。
刚需新标准提高到300万
2016年，京城将是豪宅的天下。类似的判断和解读早在2015年便层出不穷，让许多刚需购房人望房兴叹。
“来北京闯了10多年，每次买房都是刚需，从最早海淀买套房子混到了去大兴换套房子，越走越远，价格也越来越高。”一位在大学毕业后就留京发展的北漂对北青报记者总结自己的刚需购房路，相信这也是很多人购房的亲身体验。数据显示，北京去年不仅总价1000万+、单价10万+的物业签约均创造了历史纪录，即使从整体商品房住宅签约看，单套平均价格也已经达到了370万。
在地王频出的北京城，六环以内正在“全城豪宅化”。数据显示，2015年北京共出让109宗土地，相比去年减少了32宗，特别是住宅用地，仅成交50宗，创近3年新低。这50宗宅地当中，剔除配建之后,纯商品住宅的实际楼面单价低于10000元的仅9宗，楼面单价10000至30000元之间的也只有15宗，而实际楼面单价超过30000元的则多达26宗，占比高达52%，而在2014年这一区间段占比仅在20%左右。中原地产分析师张大伟表示，地价超过房价已经成为新常态，北京的豪宅已经开始五环化，在这种市场情况下，刚需的界定标准明显提升。
张大伟就认为，北京市场按照总价其实基本可以分为总价300万的刚需群体、总价300万-600万的首改群体、总价600万-1000万的二次改善群体和总价1000万以上的豪宅群体。
不仅如此，2月份的成交数据对于刚需的界定甚至更高，数据显示，2月份平均单套商品房住宅签约均价高达486万。面对越来越涨的房价，去哪里买房就成了许多刚需购房人的最迫切问题。
刚需盘扎堆入市 缓解楼市饥渴
庆幸的是，经历了1月、2月以来的供应低潮，楼市从3月开始明显复苏。从上周的供应来看，有多个新盘项目入市，其中包括北京的首开保利熙悦诚郡、中弘由山由谷2个住宅项目，金融街·漫香林第6区(楼盘资料) 、T3空间(楼盘资料)2个商业项目，以及国瑞生态城(楼盘资料) 雅仕苑、新城林湾(楼盘资料) 、永清花语城等3个北京周边的项目。
从产品方面来说，本周开盘项目以住宅为主，其中除了首开保利熙悦诚郡价格在每平方米4万以上，其他都在3万以内，主打刚需纯住宅产品。户型面积都主打80-100平方米的小户型产品。进入3月，恰逢传统楼市“小阳春”，外加各种楼市政策利好刺激，北京楼市迅速升温，房企加速推盘，购房者积极性高涨，也带动周边楼市进一步升温，周边多个区域推出新房源，也都以小户型的纯住宅产品为主。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，在六次降息六次全面降准等政策刺激之下，对于楼市来讲，尤其是北京的抢房潮将会持续，市场回暖的速度将超出预期。
从价格方面来说，虽然是刚需盘主打，但价格仍普遍上调。如中弘由山由谷，本期折后均价12000元/平方米，相比上期的售价11000元/平方米，属于微涨。而首开保利熙悦诚郡，上期售价43000元/平方米，本期开盘价格达48000元/平方米，每平方米上调5000元，但仍被一抢而光，开发商方面甚至也放出这个价格是抄底价的口号。据悉，同样位于南四环的天恒金融街公园懿府(楼盘资料)报价已经达51000元/平方米。
针对当前楼市的涨价现象，亚豪机构市场总监郭毅分析认为，目前市场上的涨价主要集中在一手楼盘中一些老项目在提升自己产品品质的基础上的一个调价，另外就是区域价值提升，一些利好得到兑现的基础上进行的调价。只有在品质有了改善之后，价格的大幅度调整才能够被市场所接受，才能够最终实现成交。
商住楼撑起部分刚需
虽然刚需盘在近期的入市量明显增加，但由于地价因素，刚需项目的供应与高峰期也不可同日而语。因此，不少刚需购房人在无法购买自住房，又够不上刚需盘的情况下，选择了总价较低的商住产品。
旗下开发了多个商住项目的和裕地产一位负责人介绍到，在商住楼客群中，投资比例和自住比例的客群能各自占到一半。而投资客群中，有很大比例的客群也有作为自住需求的两手准备。
不仅如此，从去年开始商住项目就表现活跃，尤其是去年底开始出现供应高峰，这类产品的不限购以及价格优势使得其对年底前的成交形成有力支撑。像位于大兴亦庄的国锐金嵿、京投银泰·琨御府(楼盘资料) 的商住部分以及主打小户型的鲁能钓鱼台美高梅公馆(楼盘资料) 等。
亚豪市场总监郭毅也注意到这个现象。郭毅表示，去年商住楼整体成交量将近19000套，扣除保障房后，与北京纯商品房住宅相比，占比达26%。这个占比创了近十年新高。而总价在150万以下的商品房中，商住楼占比达70%。
“由于新建商品住宅价格不断上涨，位置边缘化。对于刚需客群来说，他们能买的大部分是商住楼，包括不限购属性。”郭毅表示。
郭毅称，开发商不断把面积控制到最低，但一套住宅至少要七八百万元起价，对刚需人群而言，不得不把需求压缩到商住、保障房这类产品。随着房价提高，有购房意愿者的支付能力没有跟上房价上涨速度，选择面趋窄。
自住房减少刚需盘最受益
2013年11月至今，自住型商品房诞生已经两年多了。在这段时间里，自住房与“泛豪宅化”的高端住宅联合挤压下，曾经最受欢迎的刚需盘一步步变得尴尬。直到当前，自住房的供应高峰告一段落，入市的自住房开始减少，曾被其“打压”许久的刚需盘也有了重整旗鼓入市的迹象。
自住型商品房供应明显减少
自住型商品房诞生至今的两年多时间里，北京已经陆续推出了超过60个含有自住型商品房的地块。而这些地块中位置最好的，最受欢迎的项目纷纷在2014年和2015年陆续入市，也确实解决了相当多的刚需住房难题。百子湾、北五环、东坝等一系列热点地区的自住房一度出现数十万购房人排号的盛况。这些位置好，价格低的自住房一度打压得部分远郊刚需盘抬不起头来。
但随着近期自住型商品房地块的减少，目前尚未网申的自住房项目也变得越来越少。虽然多数自住房仍然抢手，但也有位置差些的自住房项目因为申购未满，已经转为商品房对外销售。例如门头沟的保利首开·四季怡园，在一月份就将剩余的500余套自住房统一对外销售。
据数据机构统计，北京已有五十多个自住房项目入市接受网络申购，其中2014年入市了31个项目，2015年也有20多个项目入市，而在今年，入市的自住房数量可能进一步缩减。
统计显示，目前北京市的自住房还未开始网络申购的项目仅剩下不足10个，分别是：万科昌平沙河镇地块、绿地密云地块、远洋昌平北七家地块、湖南富兴东坝南区地块、首创海淀永丰地块、旭辉大兴瀛海地块、金融街昌平北七家地块以及恒大房山拱辰地块。初步统计约有房源6000套，与数量众多的申购家庭相比数量悬殊。
自住房入市量减少的原因还是来自于土地市场的供应。去年的北京土地市场上，曾在7月份到10月份之间没有一宗配建自住房的地块成交。虽然去年土地成交再次创出新纪录，但许多住宅用地并没有配建自住房，而是要求异地建医院等基础设施。土地的减少直接导致了自住房供应相比2014年的高峰期，告一段落。但同时，面向刚需的商品房开始抬头。
业内称批地减少 刚需项目趁势“抬头”
尽管入市土地在减少，但对于自住房，尤其是刚需购房人来说，“断顿”的风险却并不存在。由于一些位置差一点的自住房出现了一定比例的弃购，许多自住房项目都将剩余房源推向市场，开始转成普通住宅入市。此外，市住建委有关人士也公开表示，本市将继续加大自住型商品房供应，自住房项目的摇号也将很快启动。
另外，对于刚需购房人来说，在自住房入市量减少的背景下，作为其主要“竞品”的刚需楼盘开始活跃起来。包括通州、昌平、房山在内的不少刚需盘有了大举入市的想法。
像亚豪机构统计的3月份可能入市的27个项目中，刚需和首次改善占了很大比重，像保利熙悦诚郡、中弘由山由谷、金融街·漫香林第6区、T3空间等项目都属于这一范畴。
原本这些项目因为自住房的竞争，被抢走的购房人，也开始寻求机会重新进入刚需盘。以大兴区为例，区域内中小户型的刚需楼盘集中，自住房的供应量也同样很大。价格的关系导致刚需盘在与自住房的竞争中处于劣势。据亚豪机构监测数据显示，大兴自住房的均价基本上在10000-22000元/平方米，普通商品住宅的均价则在23000-35000元/平方米，可见，在自住房的直接竞争中，价格优势让自住房吸引了大量本属于刚需盘的购房人。
尤其是对于刚需盘相对集中的区域，在推出自住房之后，刚需商品房的成交都出现明显下滑。比如房山，在售项目价格水平从2.5万元/平方米一度回落至1.8万—2万元/平方米，直到去年年末才开始出现缓慢回升的迹象。
而从当前楼市供应看，刚需甚至首次改善项目的入市积极性明显更大，在自住房供应减少的时候，对于刚需盘来说，却迎来了入市旺季。■
