深化农村土地制度改革，必须要完善农民闲置宅基地和闲置农房的政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。
把握好宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”及确权颁证工作的现实意义。坚定不移贯彻中央农村工作会议精神，通过确权颁证充分发挥闲置宅基地和农房效益，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，引领农民共同富裕。宅基地确权颁证后，在保障农民“有所居”的前提下，宅基地使用权及农房产权的抵押、交易等权能被充分释放，资金、技术、人才等要素也会随之而来，为乡村振兴提供保障。确权颁证不仅可以有效盘活闲置资产，提升农民财产性收入，也可进一步规范宅基地及农房流转行为，让老百姓“手中有证、心中不慌”。
把握好宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”及确权颁证工作的科学内涵。在三权中，对所有权、使用权的认识比较清晰，但对资格权的认识还有一个过程。宅基地资格权，是基于农村集体成员身份延伸的，以户口为标志，以户为单位，依法享有的关于农村宅基地的资格权利。在实际工作中，可将宅基地资格权的外延分解为资格获得权、资格限制权、资格许可权和资格补偿权等四种权益。一是资格获得权。即符合条件的农户，作为本集体组织成员，有资格向村集体申请一块宅基地，对于已经分配的宅基地，可无偿使用。二是资格限制权。即农户有且仅有一次权利申请宅基地资格权，而且申请的面积不得超过规定面积。三是资格许可权。即使用权人需再次流转的，须经所有权人和资格权人同意，方可办理变更或转移登记。四是资格补偿权。即宅基地及其以上房屋被国家依法征收时，房屋征收补偿归房屋所有权人暨宅基地使用权人所有，宅基地的征收补偿则归所有权人和资格权人共有，其补偿分配方案由村民代表大会自行制定。
进一步规范宅基地资格权的有关表述。现行有关法律规定了“一户一宅”“无偿取得”等基本原则，但实际生活中“一户多宅”因各种原因已普遍存在，获得宅基地时也多为有偿，资格权的制度设计维护了法律与现实的一致性。应规范表述，将“一户一宅”“无偿取得”明确为取得或保有宅基地资格权。
进一步优化宅基地使用权的交易范围。根据现行有关法律法规，农村宅基地只能在本集体组织内部进行交易，这一规定影响了闲置宅基地和农房的价值释放。在严格落实“城里人到农村买宅基地这个口子不能开”“禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”等重要指示精神的前提下，尊重客观实际和群众意愿，适当扩大交易范围。在法律法规未明确前，应当允许对租约公证，维护市场秩序，切实保障权益。
进一步明确农村宅基地的使用年限。现行有关法律法规只对出让国有建设用地使用权设定了年限，对于农村宅基地使用权年限并未提及。在实践中按照“房地一体”原则，在“三权分置”不动产权证书中标注房屋结构、建筑年份等信息。应抓紧对农村宅基地使用年限统一规定，以便操作。
(作者系安徽省宣城市委常委、旌德县委书记)
