房屋买卖合同违约的情形有哪些？_房屋买卖_房产纠纷

一、房屋买卖合同违约的情形有哪些?

1、不能履行，债务人客观上没有履行能力，或者法律禁止履行债务;

2、延迟履行，债务人可以履行但在履行期届满时未履行债务的现象;

3、不完全履行，债务人虽然履行了债务，但其履行不符合债务的目的;

4、拒绝履行，债务人对债权人表示不履行合同。

二、房屋合同的纠纷类型

（一）因房屋逾期交付问题发生的纠纷

此类纠纷也时常发生，处理这类纠纷首先要查清导致逾期交付房屋的责任在哪一方;其次要查清实际逾期交付房屋的时间;第三要查清合同约定的逾期交付房屋的赔偿责任。

（二）因面积误差问题发生的纠纷

此类纠纷有超出约定面积和不足约定面积两种情形，此类纠纷的处理也有两种方式：

1、合同对面积的误差没有特别约定，这类纠纷按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理;

2、合同对面积的误差有约定，按双方合同的约定处理。实践中往往双方约定：面积误差处理为合同单价不变，总房款按测绘部门实际测绘的面积具实结算，多退少补。

3、因房屋的层高问题发生的纠纷

此类纠纷实践中不是很多，主要反映在合同约定和实测误差方面，但国家示范合同文本，对层高违约责任缺乏明确的约定。

4、因房屋的开间及进深问题发生的纠纷

此类纠纷大多发生在门面房买卖合同中，因门面房单价较高，开发商为获取更多的利益，往往采用减小开间加大进深的方式增大房屋的面积和价值。为减少此类纠纷的发生保护买受人的合法权益，双方应在房屋平面图中明确约定房屋的开间及进深的尺寸。

5、因房屋的移位问题发生的纠纷

综上所述，房屋买卖合同中的违约情形通常有协议解除、根本违约、迟延履行等。根本违约是指商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出售给第三人;故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明等行为。

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