1、抵押房屋买卖不一定形成诈骗，是否形成诈骗由房屋是否能真实交付来决定。如果被抵押了的房屋，签署买卖合同之后，并不具有交付给购买方的可能性，那么就极有可能会形成诈骗。
合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。本罪主观方面要求行为人具有非法占有他人财产的故意，客观方面实施了虚构事实、隐瞒真相的行为。
合同诈骗罪中“以非法占有目的”应当理解为行为人意图永久地非法掌控他人财产，即行为人虽然与对方当事人签订合同，但其并不具备履行合同的能力。
2、如果售卖房屋的人有房屋的处分权，可以认为其对购房款不具有非法占有的故意，如果售卖方隐瞒与他人签订的抵押协议，那么会构成民事欺诈，依照我国《刑法》主客观相一致的刑事责任原则，售卖方的行为不构成合同诈骗罪。
抵押房屋可以售卖，但是抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
根据《民法典》(2021.0.01生效)
第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押的房屋在满足一定的条件之后，也是可以将此房屋售卖给他人的，这是由于，签署抵押合同之后，并没有变更房屋的所有权归属。对于购买被抵押了的房屋的公民或者是单位来说，需要承担此房屋可能会被法院拍卖等的风险。
