案情简介
路女士自2009年开始租赁北京通州区某国有单位的房屋，作为经营饭店使用，合同期限为一年，2010年合同到期后续签，2011年合同到期后，虽然一直使用该房屋到2014年，但未续签合同。国有单位一直不愿续签的原因是该房屋在2009年就列入了拆迁计划，为了在拆迁补偿过程中占据有利地位。2013年年底，该国有单位与拆迁公司达成拆迁协议，但拒绝向路女士支付拆迁补偿款。协商无果后，国有单位以房屋租赁合同纠纷为由将路女士起诉到北京市通州区人民法院，要求路女士搬离该房屋并支付租赁费用。路女士接到法院传票后，委托吴律师代理此案。接受委托后，吴律师详细研究此案，发现虽然未续签租赁合同，但该国有单位未对路女士继续使用该房屋提出过任何异议，并且一直进行着房屋管理工作，包括但不限于收取卫生费、税费、电费，要求路女士就防火、防煤气中毒做出承诺等。因此，路女士与该国有单位形成不定期租赁合同。不定期租赁合同是指“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。在合同履行过程中，租赁房屋遇拆迁，应就租赁户的损失进行拆迁补偿。因此，在吴律师的建议下，路女士提起反诉，要求该国有单位进行拆迁补偿。反诉立案后，吴律师向法院申请了调查令，到拆迁公司调取了该国有单位签订的《非住宅房屋项目拆迁补偿协议》及取得拆迁补偿的证据。庭审过程中，该国有单位的律师提出本案应适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，根据该条例，国有单位的土地及房屋属于划拨土地，现为收回，不存在拆迁补偿。吴律师当庭反驳：《非住宅房屋项目拆迁补偿协议》证实该国有单位已经取得拆迁补偿；无论是《拆迁管理办法》还是《征收条例》均规定承租人在拆迁过程中有权取得拆迁补偿，况且根据新法优于旧法、上位法优于下位法的原则，该条例并不适用。
办案思路及心得
拆迁征收案件中，承租人地位尴尬，取得拆迁补偿困难重重，遇到此种情况，一定聘请专业的房产纠纷律师维护自身权益。
裁判结果
