案情简介
原告烟草公司诉称，2011年11月1日，原、被告签订租赁合同，原告将位于襄阳市樊城区前进路的房屋租赁给被告使用，期限为三年，自2011年11月1日至2014年10月31日止，年租金165000元。合同到期前，原告提前一个月告知被告合同期满后收回房屋自用。合同到期后，原告多次催收房屋，被告拒绝腾房，占用至今。故为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求依法判令被告腾退房屋及设施、设备，并将房屋恢复原状；判令被告向原告支付自2014年11月1日起至实际腾退房屋时止所欠的房屋使用费及电费；判令被告向原告支付迟延履行违约金49500元；诉讼费由被告承担。
办案思路及心得
合同到期前，被告通知原告不再续租，到期后，被告多次找原告协商，原告未派人出面办理交接手续，导致被告也无法正常经营，造成的损失保留主张赔偿的权利。被告没有违约行为，不应支付违约金，且违约金过高。
裁判结果
本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，符合法律规定，属有效的合同，对当事人具有法律约束力。合同到期后，被告应按照合同的约定返还租赁物，但被告长期占用租赁物的行为，损害了原告对物的所有权及使用权，给原告造成损失，被告应该赔偿，故原告要求被告腾退租赁物及赔偿使用费的诉请符合法律规定，本院予以支持。使用费的标准参照合同租金的约定，自2014年11月1日至实际交房之日。被告交纳的押金根据合同的约定合同期满被告收回或冲抵租金，故押金先冲抵租赁物使用费，不足部分由被告赔偿。原告诉请的电费，因原告未提供证据证明被告拖欠电费，故该请求本院不予支持。
原告诉请的迟延履行违约金，因双方对被告迟延履行违约金约定不明，且原告的损失通过被告支付占用费得以弥补，故原告要求被告另行支付迟延履行违约金的请求本院不予支持。原告另主张要求被告将房屋恢复原状，因原告未提供证据证明房屋原状的样子，也没有证据证明被告侵害了房屋，故该请求本院亦不予支持。被告辩称被告通知原告办理交接手续，原告未出面办理，但未提供证据证实，本院不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条 、第六十条 、第一百零七条 、第二百三十五条 、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条 之规定，判决如下: 一、被告襄阳市樊城区新活力汽修厂将从原告处承租的房屋及设施、设备返还给原告湖北省烟草公司襄阳市分公司。 二、被告襄阳市樊城区新活力汽修厂给付原告湖北省烟草公司襄阳市分公司的租赁物使用费（使用费的标准参照合同年租金165000元的标准计算，自2014年11月1日起算至实际交付租赁物之日止，但应扣除原告应当返还给被告的押金3万元）。 三、驳回原告湖北省烟草公司襄阳市分公司的其他诉讼请求。
