目前在实务诉讼之中,对于借名买房问题,主要两种观念:
1、诉讼,对房产登记机构提起更正登记,要求法院判决房产登记机构登记错误,更改不当的行政行为;
2、诉讼,对被借名人提起给付之诉,要求法院判决房屋所有权人为借名人,且被借名人协助借名人办理房屋所有权转移登记:
《民法典》对此有了规定,基于法律行为的不动产物权变动,原则上以登记为生效要件,不登记不影响合同效力,但不动产物权变动的效力不发生。
也就是在借名买房之中。
被借名人和借名人即便是存在一个借名购买房屋的约定,但该约定只是双方之间的合同关系,而不能发生物权的变动效果。
被借名人已经登记在不动产登记簿之上,不动产登记簿具有公信力,具有物权效力,被借名人根据不动产登记簿已经是所有权人,具有物权效力。
所以不能依照合同关系来证明不动产登记机构的物权登记错误,让法院判决,不动产登记机构进行更正登记。
因为存在借名合同的情况下,直接提起行政诉讼,要求不动产登记机作出更改登记簿实际权利人的行政诉讼请求。
法院可能不会受理,也不会直接判决法院归属在借名人名下。
而只能提起给付之诉,诉讼被借名人,要求其协助办理变更登记,或者直接拿着法院判决,要求不动产登记机构予以变更。
因为存在借名合同的情况下,直接提起行政诉讼,要求不动产登记机作出更改登记簿实际权利人的行政诉讼请求。
法院可能不会受理,也不会直接判决法院归属在借名人名下。
而只能提起给付之诉,诉讼被借名人,要求其协助办理变更登记,或者直接拿着法院判决,要求不动产登记机构予以变更。
如果没有相应的委托合同或者借名买卖合同等其他证据支持,那么法院也会判决,被借名买房人为房屋所有权人。
借名买房是有一定的风险的,如果要借名进行买房的话,首先要在卖房的时候跟对方签署一份协议,说明只是借用对方的名字来进行买房,而该房屋的实际产权人应该是自己,也就是实际出资者。等到以后政策符合或者是有机会是双方在进行转让所有权。
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