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二手房买卖合同无效的情形有哪些

在二手房交易前,先了解二手房的权属状态是十分有必要的,毕竟这直接影响到二手房买卖合同的效力,那么实践中哪些情况下二手房买卖合同无效呢?交易的当事人遇到合同无效怎么办?律图小编将在下文中为您详细解答。

一、哪些情况下二手房买卖合同无效?

(一)非房屋产权人出卖他人房屋的。有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人,而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋,事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下,又将房屋出卖,因法律明确规定,监护人非因被监护人的利益,不得处分被监护人的财产,因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。

(二)出卖共有房屋未经其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是:

1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋,虽然房屋产权登记在一方名下,但实际上是夫妻共有房屋;

2、因继承形成的共有房屋,即房屋的所有人死亡,其合法继承人为二人以上,尚未办理遗产析产,其房屋产权应为继承人共有;

3、因拆迁形成的家庭共有房屋,即依据拆迁补偿协议,被补偿人为家庭中的数人,但是回迁房登记在了其中一个人的名下,实则为家庭共有房屋;

4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋

《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定 “共有房地产,未经其他共有人书面同意的;”不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。

(三)因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的。开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因,不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋,因没有办理土地征用手续,没有取得土地使用权证,是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋

(四)已经设定抵押,未经抵押权人同意转让的房屋

二、二手房买卖合同无效怎么办?

根据我国法律规定,合同被确认无效后,合同尚未履行的,不得履行;正在履行的,应当立即终止履行。对于无效合同造成的财产损失,一般采取如下方法处理:

(一)返还财产。返还财产是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。返还财产可以是一方返还,也可以是双方互相返还。如果当事人依据无效合同取得的标的物还存在,则应返还对方;如果标的物即房屋已不存在或者已损坏、已被第三人合法取得,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。

(二)赔偿损失。没有过程的一方可以要求有过错的一方赔偿自己的损失;双方都有过错的,应当按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额。

二手房买卖合同一旦无效,势必对当事人的利益造成损害。若您需要买卖二手房,您应该先确定房屋的权属状态,以确保合同有效。若您遇到了合同无效的情况而导致您利益受损,您可以聘请律图网站的专业房产律师帮助您维权。

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