案情简介
这两年，因为买房的事情，王女士心里一直不踏实。不久前，她接到法院通知，房主之妻以不知情为由，要求确认房屋买卖合同无效。对方还称此回迁房按经适房管理，5年内不得买卖，签了合同也无效。王女士说，2010年，她经亲戚介绍，购买了李先生名下的一套回迁房，双方签订了协议，刘女士一次性付清了全部购房款120万元。20011年，拆迁办发布拆迁公告，告知回迁居民办理回迁收房手续及安排装修。李先生随后将房屋交付，王女士装修后住了进去。过了几个月，王女士催促李先生尽快办理房产证，之后再过户给她。但此时，北京市的房价飞涨，李先生断然拒绝配合办理过户。王女士再三催促无果，越发焦急忐忑。突然，她接到了法院通知，李先生的妻子以“对所售房屋为按照经济适用房管理的房屋不知情”为由，将王女士和李先生一并告上了法庭，要求确认两人签订的《房屋买卖协议》无效。?“当初买房经过亲戚介绍，两家人对这个情况都是知道的，只是签协议当天，李先生的妻子没有来，所以协议上只有李先生的签名。现在我们都在这房子里住了好几年了，他妻子怎么可能不知道呢？”王女士怎么也想不通，白纸黑字写的协议怎么会无效呢？买方有理由相信卖房是房主夫妻之意带着种种疑惑，王女士找到了**律师事务所房产法律事务部首席律师王**。
办案思路及心得
买方王女士有足够的理由相信售卖该房屋是李先生夫妻的共同意思表示。
其一，拆迁办发布了回迁公告，王女士装修房屋入住多年，李先生及其家人从未对此提出过异议。而且李先生与其妻日常生活起居都在一起，对于家中处分房屋如此重大的事情，李先生的妻子称不知情，这显然说不过去。
其二，王女士入住后曾经办理过房屋电话的更名，而原来电话登记的机主就是李先生的老婆，变更几种必须要本人身份证原件，所以李先生的老板宣称不知道卖房这件事完全不符合逻辑。
其三，拆迁时，李先生仅以30万元的价格购买了回迁安置的房屋，之后以两倍的价格卖给刘女士。刘女士的购买价格与当时该区域同户型商品房的价格基本持平。该房屋以合理的价格成交，双方的买卖行为没有侵害共有人即李先生妻子的合法权益。 依据相关法律规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
王律师认为：王女士作为善意的购房人，有理由相信出售房屋的行为是李先生夫妻二人的共同意思表示；现在李先生的妻子以不知情为由，要求确认李先生与刘女士签订的房屋买卖协议无效不能成立。按经适房管理的回迁房不受5年交易限制。王晓营律师认为，此案中的回迁房屋属于按经济适用房管理的房屋，依据我国相关法律法规及政策的规定，按经适房管理的回迁房在交易过程中不受5年时间的限制。取得按经适房管理的回迁房后，可以进行买卖。
同时，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第七条亦明确规定：“出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。”可见，李先生的妻子以此为由，主张房屋买卖合同无效，这是不能成立的。卖方拒不履行买方可起诉要求配合过户，王晓营律师表示，王女士与李先生签订的协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示。因此，房屋买卖协议是真实有效的，协议签订后，双方均应按照协议的约定履行自己的义务。王女士在买卖协议签订之后，一次性向李先生支付了全部房款，王女士的付款义务已履行完毕。2011年，李先生也已履行交房的义务，现在开发商已通知各户办理房产证，说明房屋已具备过户条件，李先生应在取得房产证后，配合将房产证过户至王女士的名下。目前房价上涨，李先生拒绝履行过户义务，显然已构成违约。
王律师建议：王女士可向法院起诉，要求李先生配合办理过户手续，将房产证从李先生办到王女士的名下。
裁判结果
为避免出卖人取得房产证后，将房屋转卖第三人，恶意转移财产，王女士可在起诉的同时向法院申请财产保全，请求法院查封诉争房屋，最大限度地降低自己的损失。
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