租赁合同的有效期限是由双方当事人自行约定的，但不能超过20年。
根据《民法典》第七百零四条规定：“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”
第七百零五条 规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”
由此可见，法律对租赁合同的期限是有限制规定的，当事人可以在租赁合同中约定租赁期限的，但最长的期限是不能超过二十年的，但最短的期限是没有限制的，双方当事人在二十年以下的期限内，可以任意约定的。但要注意，当双方当事人约定的期限是超过6个月的，应当签订书面合同的，这样才能确定双方当事人约定的租赁期限，没有签订书面合同的，租赁期限就是不定期租赁，双方当事人就可以任意终止合同的，但应当给予必要的准备。
双方当事人在约定期限时，可以根据双方当事人的具体情况来约定的。承租人想要长期租赁该房屋的，租赁期限就可以约定长久的，可能的话，可以直接约定20年，承租人没有长期租赁该房屋的，租赁的期限就可以不用约定那么久的，只需要约定短期的租赁期限；其次出租人有长期出租该房屋的，就可以和承租人签订长久的租赁合同，约定比较久的租赁期限，不想长期出租该房屋的，就可以签订短期的租赁合同，以便收回该房屋。
综上所述，租赁合同的有效期限是由双方当事人约定的，但有期限限制的，那就是双方当事人在约定期限时，是不能超过20年的，超过的部分是不会发生法律效力的，即使双方当事人在合同中约定了，在法律上是不承认的，只承认有效的部分，无效的部分自始无效。
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