我国土地及房屋租赁实践中存在着大量租赁期限超过二十年的长期租赁合同。这类长期租赁合同的承租人在合同订立后取得租赁标的(土地或房屋)的长期使用权，且大多已根据自身实际使用需要在租赁土地上新建房屋或对租赁房屋进行了装修、改造等，以此形成了承租人对租赁土地或房屋长期、稳定的实际占有、控制及使用，并对于租赁土地或房屋的长期使用享有期待利益。
根据现行《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第七百零五条规定，租赁期限超过二十年的租赁合同(以下简称“长期租赁合同”)超过法定租赁期限(二十年)的部分无效。
集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。集体经营性建设用地租赁合同可约定租赁用途如厂房、仓库等。集体土地所有者将集体经营性建设用地出租给承租人使用，租赁期限不得超过同类用途的国有建设用地使用权出让的最高年限。
当事人以违反《民法典》第七百零五条规定为由，提出集体经营性建设用地租赁期限超过20年部分无效的主张和抗辩意见，不予采纳。在现实生活中，对作为厂房、仓库等用途的农村集体经营性建设用地租赁合同期限可以突破20年。
超过二十年的租赁合同是有效的，但是超过二十年的部分无效。例如一份房屋租赁合同期限签订的是二十五年，则前二十年的合同期限是有效的，双方应该按照合同的约定履行合同，如果未履行合同义务则属于违约;而后五年的合同期限无效，任何一方均可以不履行合同义务，且不承担违约责任。
一份租赁合同中，如果只是租赁期限超过20年，不存在其他导致合同无效的事由，则只是租赁合同中关于租赁期限超过20年的部分不对双方当事人产生法律约束力，而且是自合同生效之日起超过20年的部分不对双方当事人产生法律约束力。另外，值得注意的是，超过20年租赁期限的合同，当事人继续保持租赁关系的，为不定期租赁。
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