土地使用权是土地相关权益中的一种，除此之外还有土地所有权等，关于土地使用权是不是物权在社会上也基本达成共识，在我国，土地使用权还包括了建设用地使用权等，但是土地使用权是不是物权。现在社会上仍能听到一些不同的看法，保留意见即可。
土地使用权制度方面，不动产的政治意义和经济意义一般要远远大于动产，这是生活的常识。因此不动产物权历来是物权法的重点。因为我国以市场经济作为基本的经济体制，故我国不动产物权体系的建立必须以满足市场经济的需要为基本出发点。 我国不动产物权法的一个最基本的特征，是没有土地所有权的市场，而只有土地使用权的市场。由于我国的土地使用制度改革已经有多年的历史，故关于土地使用权进入市场经济的理论基础以及法律形态，在我国已经有比较成熟的经验，有关立法，如《城市房地产管理法》、《担保法》等所涉及的土地使用权设立、出卖以及抵押等内容，也是按照市场化机制制定的。因此，我国土地使用权的发展，主要是如何完善的问题。 1.土地使用权类型及内容的细化 完善土地使用权制度的一个基本的出发点，是细化土地使用权的类型。目前的土地使用权基本上包括了全部以土地利用为目的的权利，它既有传统民法地上权的意义，又有传统民法永佃权、地役权等其他权利的意义，有时还具有这些权利的复合性意义。这种土地使用权的意义，不但在法理上不符合物权法精确调整的原则，而且在实践上容易造成混乱。比如，地上权性质的土地使用权在法学上属于独立物权，可以由权利人独立转让和设置负担；而地役权性质的土地使用权，在法学上属于从物权或者附属物权，并不可以独立转让和设置负担。故如果只采用土地使用权这一种权利类型，则必然造成解释上的混乱，在司法中也无法操作。因此，完善土地使用权制度的首要任务，是将各种不同的土地使用权按照其法律性质进一步的细化，规定更细密的土地使用权类型。具体的方法是：（1）以地上权为模式，规定在他人土地上建筑的权利，这种权利可以被称为地上权（国内大多数学者的观点），也可以称之为基地使用权（中国社会科学院法学研究所物权法课题组的观点），这种权利的基本特征是作为独立物权可以转让和独立承受负担；（2 ）对耕作性质的土地使用权，可以规定为耕作权或者农地使用权，这种权利的基本特征是只能在有限的范围内转让； （3）对地役权性质的土地使用权，可以直接规定为地役权或者邻地利用权。对这些权利的具体名称，应当许可有进一步的商榷，以便达成科学的解决方案。但是无论如何，对现行法律中的土地使用权的名称和内容进行改造是十分必要的。 在土地使用权得到进一步的细化之后，土地使用权的概念基本上演化为与传统民法中的用益物权等值的概念。这种演化是科学的，比如，用益物权的概念，在德国民法中即为“nutzungsrecht”， 即使用权。（注：karl larenz，allgemeiner teil des duetschen bürgerlichenrechts，7.auflage，verlag c.h.beck，1989，seite 217；baur/st ürner，lehrbuch des sachenrechts，verlag c.h.beck，1992，seite 327. ）这样，对土地使用权制度的进一步科学化，就完全可以在保留我国法律和司法实践对土地使用权的现行规定的基础上进行，这种做法比废除现行土地使用权的立法和司法实践的工作惯例这种“改革”动荡要小得多，因此非常可行。当然，土地使用权不能与用益物权完全相同，因为，传统民法中的用益物权，包括对一切不动产的使用与收益的物。
现在，主流在土地使用权是不是物权的看法上一致认为土地使用权是一种独立的不动产物权，由于中国的特殊经济体制，形成了这样独特的认识和应用。土地使用权是不是物权仍让让许多人迷惑，这还需要法律在实践中不断完善，以及理论的更新和事实的支持才行。
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