一、房屋土地使用年限40到了还能卖吗?
1、商品房使用年限到了以后需要续期才能买卖，虽然土地权有期限，但是房屋权，是永久的，只要还没有毁坏，就归产权人;而土地只是使用权，期限到了之后，就必须要续期。
2、全国大范围出让的40年的用地和70年产权的纯住宅用地出现在上世纪90年代末，使用年限到期问题近期不会集中出现。
3、需要签订商品房买卖合同，商品房买卖合同的内容集中体现了买卖双方的权利和义务。
4、办理商品房贷款或公积金贷款手续，与贷款银行或住房资金管理签订贷款协议。
5、办理产权过户手续，领取房产证。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记的有关资料报产权登记机关备案，协助购房者办理权属登记手续，领取房产证。
二、商品房使用年限到期了后可以买卖吗
1、我们拥有的是房屋的永久的权和70年(或40年、50年)有限的土地使用权。目前国家是说使用年限到期了，可以缴纳一定的费用续期，具体的细则暂未出台。
2、商品房一般都是建在国有土地上的房屋，商品房的使用年期其实指的是商品房所在的国有土地的使用年限。国有土地即全民的土地，通常与商品房相关的土地类型包括商业用地和住宅用地，商业用地的土地使用权年限是40年，住宅用地的土地使用年限是70年。
3、《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、法规的规定办理。
4、因此商品住宅土地使用年限期满之后续期的问题不用担心，但是，目前尚无关于续期的细则，是免费续期还是收费续期，收费标准是什么，都没有定论。而商业用地届满之后的续期，则无明确的规定。
我国的土地都是属于国家所有，同时在土地使用证上也会有具体的使用类型和使用期限，如果在土地使用期限到期后，也是需要当事人及时的办理续期手续，在办理续期手续时也是需要缴纳一定的费用，如果当事人没有及时办理续期手续，也是会给自己的权益受到损害。
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