目前城镇化建设的步伐正在不断加快着，所以很多地方都会面临着拆迁，包括一些企业和工厂，但是有些人又会担忧了，租的厂房会不会有所赔偿呢，下面小编就带领大家一起来了解一下租的厂房拆迁补偿标准，希望能够给大家带来一定的帮助。
一、承租企业在拆迁前的准备
许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候,往往抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。他们认为,只要我能拖得住撑得久,动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。事实上,这是一种非常错误的想法。
首先,法律上规定了“久拖不搬”的强制手段。《行政强制法》和《条例》确立了行政强拆和司法强拆的两种救济手段,面临被拆迁人、承租人“久拖不搬”的情况,拆迁人有权依照法律程度申请强制拆迁,被拆迁人、拆迁关系人意图想通过“拖”的方式而阻止拆迁人的拆迁,这是不现实的想法;
其次,在以前的拆迁案例中确实存在因时间拖得过久,拆迁人给予被拆迁人较高补偿的情况,但我们不能把给予较高补偿的原因简单归于“等”、“耗”、“拖”。拆迁是一种依法而为之的法律行为,哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种标准补偿,都是经由法律、法规、地方政策性文件所规范的,所有的拆迁补偿都是纳入到法律、法规、政策性文件中的,而不是拆迁人自主决定的事情。
再次,抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆迁人往往把全部精力集中于补偿款的安置上,而忽视了补偿款分割的法律风险化解。律师在办案的过程中,经常会遇到这种情况:在补偿款谈妥之前,被拆迁人、承租人往往站成一线,共进共退,以图争取更多的利益。而一旦补偿款落实之后,被拆迁人、承租人以及拆迁关系人会因为之前的权属约定不明而再起诉讼,请求法院依法为其进行动迁款的分割,拆迁之事本已麻烦甚多,再加上动迁款的分割,更容易出现亲朋关系破裂、子女关系紧张的情况。而这一切,其实都可以通过拆迁前的准备,通过约定各方权利的方式,很容易地把拆迁后的法律风险给化解掉。但很多拆迁人、拆迁关系人并没有注意到这一点,而徒增许多烦恼和纠纷。
二、承租企业在拆迁前可以做的准备工作有:
(1)深度审查拆迁中的各方权利义务关系,确定因拆迁而发生关系的各方主体
与住宅房屋拆迁相比,非住宅房屋拆迁(企业拆迁)因为土地、房屋的权属关系复杂,在拆迁过程中会有更多的拆迁关系人在里面。如果被拆迁房屋是自有产权办公用房,并享有完整的国有土地使用权,被拆迁人就是被拆迁房屋的产权人,拆迁关系主体就是拆迁人、被拆迁人。有些房屋是租赁办公用房,拆迁关系主体则有拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体。值得引起注意的是,集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁,因原有权属不明,甚至土地转让合同无效等各种在法律规范之外的事实出现,使得各方主体权利义务不清楚,拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。由此,律师提示:对于产权归属不明确的企业,在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时间内,建议咨询或者聘请律师介入,以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定,以有效化解可能发生的法律风险。
(2)积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明
有很多当事人并没有预估到相关材料证明是件很复杂的事情,临到限期,匆匆估算企业内的设备数目,对因拆迁而引起的设备迁移费、哪些设备迁移动是损害设备价值的没有进行精细的清点核查,而使被拆迁企业、承租企业在安置补偿时相当被动。常言道,破家值万贯,对企业资产设备的核查应当是一个细致、认真的工作,应当提前介入,为后来的评估做好准备。被拆迁房屋的产权关系证明主要有房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等文件;现有设备清单指企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清单。
劳动合同的备案核查是指企业与本企业实际用工之间订立的劳动合同,以证明本企业内共有多少在职员工,劳动期限如何等。如有事实劳动情形的,建议应尽快补充劳动合同,以证明双方的劳动关系。另外,社会保险缴纳情况、工资单等实际证明企业员工报酬情况的材料证明也应一并整理并列清单。装修装潢费用的支出也应当有相应的发票证据予以证明,如果协商确定装修装潢费用的补偿,可依照装修装潢费用的原始支出、使用年限、现在状况等参数进行协商;如果依照评估确定装修装潢费用的补偿,也应提交相应数据及证明材料,以便对装修装潢费用进行合理的评估。
(3)聘请律师介入,在专业律师的指导下制定拆迁策略
拆迁涉及范围广、补偿标准各有差异,而且拆迁人在拆迁中往往有着更优势的地位,使得很多被拆迁人、拆迁关系人 “怕”拆迁。“怕”的原因无外乎两点:一是拆迁跨度时间长,繁琐事情多,很多企业初次接触拆迁,对此束手无策;二是缺乏相关的拆迁法律知识,在与拆迁人交涉的过程中怕吃亏。鉴于拆迁的复杂性和专业性,对于法律关系复杂的拆迁聘请拆迁律师介入是非常有必要的。
如前所述,在法律实践中,企业拆迁补偿主要分为四部分:一是拆迁资产补偿,包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿;二停产停业损失。三是拆迁费用补偿,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。四是基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。
关于非承租企业的拆迁补偿问题除上述应当补偿的费用之外,至少还应当包括以下两个方面的补偿:
1、厂房及其他不动产的征收补偿。该部分补偿标准一般由省、市政府制定,或者按照重置成新价,由被拆迁人指定的评估机构进行评估。
2、土地使用权收回的补偿费用。根据《土地管理法》第五十八条的相关规定,满足特定条件,收回土地使用权的应当给予适当补偿。但在办案实践中,所谓的“适当”很难界定,各地相差悬殊,需要律师在办案过程中,根据具体案件的不同情况,制定解决方案。
3、关于划拨取得土地使用权的,是否给予补偿问题,理论界意见不一,笔者认为,应当给予补偿,并且给予的补偿不应少于出让的土地。
五、关于集体土地企业拆迁相关法律问题
集体土地上企业拆迁的,除土地相关补偿费用外的其他方面补偿费用参照上面所述。
土地方面补偿费根据下面规定处理,《土地管理法》第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。 。
这里需要注意两个问题:第一,征收土地的补偿是根据土地的用途补偿的,标准全国每个地方不尽相同,具体标准由省政府制定区片综合价。第二,要有合法的土地使用权证明,如跟集体组织签订的租赁合同等。
通过上面的分析，大家已经基本了解了租的厂房拆迁补偿标准，一般企业拆迁补偿主要分为拆迁资产补偿；停产停业损失；拆迁费用补偿,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用等等。企业拆迁对于企业主来说是一件大事,企业拆迁补偿是否如意直接关系到企业主今后的事业安排,甚至直接影响到企业主的生活。企业拆迁维权需采用最直接有效的方式,切不可走弯路,时间胜于一切。
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