最近京东上线“京小仓”，引发了行业的讨论。那么什么是迷你仓呢，它是否预示着下一个风口，本文就来和大家聊聊这个话题。
是不是家里东西多了，感觉堆不下。
是不是觉得出租房太小，有点拥挤？
是不是有些东西暂时用不到，又不想丢掉？
那咋办呢？
最近京东上线“京小仓”，引发了行业的讨论。既有大鱼入局的担忧，又有风口要来的错觉！
迷你仓，即针对个人、家庭或小微企业提供的小型仓储服务。用户可以选择不同储物尺寸和时间进行存储，比较灵活方便。
其实，迷你仓储在中国内地发展已有10年，但一直不温不火。目前哪怕是京东、顺丰、万科都相继入局，也不建议创业者随便入坑。
图：某迷你仓 4000元/年起
01 是痒点，而非痛点
我们通览目前市面上主流的迷你仓，在宣传用户需要的理由上，主要强调：
杂物多，占生活空间
保存不当，易发霉
贵重物品，不安全
老旧物件舍不得扔
这些点，的确是生活中经常会遇到的问题。但真的是过不去的坎，无法容忍的吗？
真的像手机没电感觉失联，打不到车感到无助那样难受吗？
1. 对于个人来说
真的觉得家里小，东西太多，实在做不到断舍离，还得付费找个地方存起来的，真是少数。
除了个别人对生活空间、品质有追求、有贵重物品的人外。绝大多数人是能够忍受的，大不了不要的东西都扔掉。
而且对于个人来说，现在二手回收、二手物品置换如此方便，很少有家里东西放不下的情况。
2. 对于企业来说
迷你仓提到企业文件、票据、办公用品、宣传资料等占用了办公空间，所以需要一个仓储。
但至少按照我多年来的从业经验，小企业几乎没有啥资料会多到放不下办公室，尤其是互联网企业。而类似方太这样的生产制造企业，都有自己的储物室、大仓库。
尤其是档案、文件、票据，这些几乎不占空间，关键是随着电子化、数据化程度的提升，以后纸质类文件会更少！因为电子存档、更环保、便捷、便宜。
所以企业文档存放，最大的挑战和改善是电子化，而非空间大小。
另外从价格来看，也并非实惠。像杭州许多地方，办公场地每平米便宜的2块多也有。如果真的放不下，租个大点就行，取用还很方便。
所以单从存放文件文档，这方面的需求不现实，只适用于极个别企业。
02 有需求，不代表有大生意
迷你仓从2008年进入中国上海，至今也有10年之久，但整体发展比较缓慢。
相关数据显示，迷你仓2016年总市场规模在1.5亿至2亿元之间。2017年总市场规模在2亿-3亿元人民币，2020年预计在6、7亿左右的规模。
迷你仓企业提到个人搬家、装修、书画红酒等收藏，这种情况是的确存在的。但这是偶发性、个别性需求，不是常规性、大众性需求。
偶发性的需求，无法保证业务的稳定和持续性，自然在业务体量上就很小，也容易分散。
何况搬家、装修、杂物存放其实都是有替代方案的，比如租个更大的房子就搞定了，这样取用都很方便。
大众迷你仓管理中心副总经理刘军曾表示，大众迷你仓目前仍处于亏损期，而且也不是暴利行业。
所以市场上很多迷你仓的创始人鼓吹，迷你仓业务未来将会有千亿市场，不知道是怎么算？仅从个人仓储市场来看，这样的规模不知道何年何月。
03 美国行，中国不一定行
中国的投资人或创始人，总喜欢拿国外的项目来对比。去看一个项目行不行，先会去美国或者海外找同款。
迷你仓就起源于美国。资料显示，美国迷你仓设施总量达2.4亿多平方米，门店多达54000个。其中有6家个人存储领域的公司上市，市值超400多亿美金。
但真的不是所有的项目都适合中国，总有水土不服的。
1. 在美国
（1）租房、搬家都是常态
数据显示一个美国人一生平均搬家11.7次。而全美每年约有17%的人搬家，约合5000万人口。其中60%的人在州内搬，40%迁往其他州，流动性很高。而他们搬家的原因可能是工作、可能是气候、也可能是为了低税收等
（2）高度重视个人隐私
另外，国外对于个人隐私的重视程度远远高于国内，每个人都追求个人的私密空间。因此在过往很多迷你仓成了个人兴趣爱好、隐私等地方。
（3）大件东西多，不便宜
而且美国许多迷你仓其实一点都不迷你，许多仓都是存放大家电、大家居。美国地便宜，但许多商品不便宜，比如一个炉灶、一个大家居要上千美金，真的舍不得扔啊！
据了解，其中租用了自存仓的美国家庭数量百分比为9.5%，60%的自存仓空间由家庭用户使用。
所以在美国，存储物品的需求一直就很普遍，在美国还有迷你仓经纪人这一岗位。
2. 在中国
（1）在中国除了工作，频繁搬家的情况很少。就算是工作更换，大多数是提前找好了住所或者先搬到朋友亲戚家暂借几宿，也不需要搬啥家居、大家电之类的。
在36kr2017年的一篇采访中报道，空间号推广的小区平均仓储需求在3 %左右，也就是一个500户的小区，只有15户有租仓需求。
（2）国内许多存储的需求都是偶发性的，而且也是短暂性的。在美国每次搬家或者其他情况，都需要，而且算得上是迷你仓的忠实用户。但在国内，最长可能就2、3个月的暂存，1、2年内都很难出现所谓的复购。
（3）中国人讲究安居乐业，父母亲和个人都会想办法安定下来，哪怕是买个小点的房子。就算买了大房子，很多家庭的空间都成了杂物间。有时候不是空间少，而是不会收拾整理。连自己房子都收拾不好，哪还想着花钱搬东西出去呢？
04 走不出北上广深
目前来看，几乎所有的仓储品牌都布局在北上广深，个别在杭、渝等地。
因为这些城市人口多、收入较高，接受新事物开放程度高。而且生活在这些城市的流动人口多，个人生活空间小。
图：部分公司城市分布
只有生活空间小，受挤压才想着改善空间。只有收入高，有多余的钱，才愿意花钱找地存放东西。
而在三四五这样的地方，大家生活空间不小，房租便宜，但收入少。相比于杂物占用点空间，大家更愿意把钱用在吃喝玩乐上。
何况他们不存在断舍离的优柔寡断，许多东西够用就好。
所以京东京小仓，所谓集合了全国600个物流高标准仓库资源，根本没啥意义，原因如下：
这些仓几乎不能用于用户个人仓促，而市区京东快递点很难使用改造。
许多在四五线地方的仓库，对于地方用户来说根本没需求。
京东许多仓库距离市区那么远，太麻烦。
所以，京小仓目前真正的仓库，也仅在北京地区上线，服务于2B客户。后续才考虑上海、广州等城市。
既然很难走出北上广深，不仅要面对来自租房、买房条件的改善、以及断离舍的生活态度转变。更重要的事情，这样自然是可预见的天花板，仅靠北上广深，千亿市场又何时才能实现？
05 租不起也难赚钱
另外一个关键因素，就是钱。
1. 个人租不起
（1）租要钱：目前迷你仓有按照寄存箱和包仓两种方式，都是按照体积收费，平均算下来，3元/m³/天。
不同地区也有差异，有的甚至更多，主要还是看所在位置的租金成本。
图：某仓部分收费价格
以上海为例，14m³每个月需要支付2683元，作为一个普通上班白领真的有这么多的杂物衣服要堆放吗？或者作为一个家庭既然长时间不使用，花2700元左右的费用，能不能租到一个便宜的小房间呢？或者多花1500元，是不是能改善一下目前租住的房间呢？
若是在杭州，2500元，除核心市区外，至少可以租一个16㎡左右的房子，若是郊区至少是两室一厅了。
图：杭州某租房平台价格
（2）取送要钱：想要寄存，尽管宣传说手机下单上门取送，其实并非如此简单。
若是涉及到东西多的话，就有搬家费、打包费、楼层费、运输费、拆装费、人工费、进出库等费用。
图：某仓部分收费
而且许多迷你仓都离市区、小区都很远，一般都要次日上门。这些取件、收费和叫达达或货拉拉相比，既不方便，还贵。
2. 企业难赚钱
从个人仓储来说，偶发性、短暂性、分散性的需求，对企业来说不是件好事情，自然赚钱就困难很多。
杭州也有迷你仓，但是数量不多，以乐存和树袋熊两家为代表。
其中乐存创始人曾告诉记者，开一家300平方米的门店，含租金成本大约是80万元左右，按照他的测算，当整体体量达到8000至10000立方米左右，才能实现盈利。
而乐存从2015年成立至今，仅有杭州8家门店共，520多个小仓，总计3000多立方米，远远不够。
图：部分企业融资
在2017年中国个人仓储行业发展报告显示，若购置商业用地并改造为个人存储仓，其投资回报周期为9.5年；若为租赁后改造再出租的二房东模式，其投资回报周期4.5年。前提租金收益是运营成本的五倍，满租率超过30%情况下。
很多迷你仓也许能做到30%的满租率，但租金收益是个问题。否则，满租率要达到80%以上，才有机会盈利。所以国内很多迷你仓都租在地下室，尽量节约成本。
新三板深圳迷你仓仓储股份有限公司，即大众迷你仓，成立于2011年，在北上广深布局超过50家门店。
在2019年8月28日发布的2019半年度报中显示，公司营业总收入1635万元，比去年同期1308万增长24.99%。但归属于挂牌公司股东的净利润-387万元，去年同期亏损263万元。
而2017年财报显示，2017年公司营业收入1950万元，同比增长64%；亏损537万元，同比扩大5%。
06 专业时代，不是巨头通吃时代
尽管如此，仍然有诸多大牌企业争相布局。
万科依托社区和物业优势2011年就推出了万物仓，顺丰曾在香港推出顺箱，失败后又于2018年10月份在上线迷你仓，而最近京东也在北京上线京小仓。
如果纯粹是个人存储业务，说实话并不适合所有大企业来玩，因为2C来说，几乎都是没优势，也很难发挥主业务优势来辅助。
所以，不仅是此业务，也包含市面上许多新项目。个人建议是，不是所有业务巨头都要自己亲自下场来玩的，很多时候看起来大，其实都是陪玩和炮灰。
就比如年初再次起飞的社交电商，京东推出京喜，阿里的淘小铺，360喜上街（挂了）等等，最终结果都可想而知。
07 不是大生意，但不表示没机会
我一直强调，如果纯粹是针对个人的仓储服务，难度很大。但不代表完全没有机会，场景很重要。家庭场景难，户外场景可摸索。
1. 景点/车站/机场/商场等
这种场景下，不是换季、杂物处理，而是临时性的短暂寄存。
很多人逛景区和商场，有时候一家人出去总是大包小包十分不方便。目前许多类似这样的场所，在寄存服务方面还不是很方便，安全。有的可能只能放个小物件，但放不下行李箱，或者两个人的背包。
另外，在一些办公楼或园区，我们一般东西只能放在前台或者收发室。能不能放在寄存柜？目前快递柜只有快递小哥能用。如果个人也可以临时寄存，然后发个取件码朋友，是不是也方便？
以上这些类似的场景可以多思考，虽然也只是偶发性，但人越集中，这种数量就越多。
2. 个人原有空间拓展
许多家庭都有车位，但是车位长时间是空位。如何在原有空位上，为家庭存储增加几平方，合理利用，其实也能缓解存储紧张。
其中来自杭州的空间号，目前就是做车位的空间拓展改造。唯一坑爹的就是，价格太贵。
号称自己开发的储物空间，一个竟然卖4999！真坑！
车位利用是在拓展空间上一个极其细分的场景，那么类似这种个人持有或者可利用的场景是否还有，值得想象。
3. 专业仓
这也是针对特定人群的服务，在场地、服务等方面有更多专业性的要求。
比如酒水仓、名贵珠宝首饰、字画古玩、服饰仓、玩具仓等等。
根据部分人群的特殊喜好，针对的，定制性的服务，很多人个人没有存储条件，但可能会愿意出更高的价格请专业服务。
目前市面上有一些银行、资产管理等公司提供一些类似服务，但并未普及。
也许未来随着新事物的逐渐增多，此类需求会增加。
而且很有可能以后的个人仓储，不仅是私人的储藏所，更有可能变成储物馆、交易馆。（纯属臆想）
4. 小微企业仓储
除了2C可再思考，在2B领域成功的可能性更大，中大型空间的存储已经证明了。尤其针对电商企业，仓储、物流、保险等一条龙。
京东、顺丰布局小微仓储，更重要的一个考虑就是小微企业的仓储需求。
但可能局限在特殊行业的企业，比如电商、直播、展会服务、婚庆、演出演绎、安保等。
这类企业，他们需求稳定、周期长、付费意愿高。只要做好保管、运输等服务，口碑好了，也许会更有机会。
