深圳楼市近期热度飙升，与投资需求入市、市场做多炒作有关。
“8秒售罄”、“一夜涨百万”、“天价喝茶费”，难以想象，这些曾经在2016、2017年充斥深圳楼市的现象，又在2020年的春季重现。
疫情后深圳楼市的这波爆发，成为3月份以来房地产市场最热门的话题。与之对比，全国楼市依然冷清，深圳的情况成为特例。
然而与几年前的火爆不同的是，深圳楼市这轮热潮，背后有诸多人为的因素在推动，炒作的氛围更为浓烈，开发商、中介、各类掮客、投资者、贷款公司等等，都涉身其中。
4月以来，深圳住建局已连发两文，严打市场乱象，尤其是喝茶费这类。此外还准备了更多的调控手段，将视市场情况继续推出。
4月20日，记者从消息人士处确认，人民银行深圳市中心支行已向深圳市各商业银行下发通知，紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。
房抵经营贷资金，也被称为“房抵贷”，是指借款人以自然人名下的房产（住房、商住两用房）作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。
被“刺激”的炒房客：开发商、中介、渠道公司等共同炒作
深圳的炒房客、中介们都记得，疫情后第一个线下开盘的项目，是位于蛇口**湾的湾玺项目。这个项目由央企地产商招商蛇口开发的，备案名称为云玺大厦，预售房源为225套。
来自多家中介和代理机构的信息显示，在3月7日，湾玺第一次开盘，仅放出70套房源，2000万左右一套的豪宅公寓，号称开盘即售罄。
由于是疫情后的第一个开盘项目，当时这个消息被广为宣传，刺激了很多人的神经。紧接着，湾玺又在3月13日推出14套房源，总价4200万起步，同样号称8秒售罄。配合各路宣传，再次引爆。
4月5日，湾玺第三次放出54套公寓，市场消息显示当天就卖完了。
与此同时，关于湾玺开发商“捂盘惜售”、“宣传秒光、售罄”、“收取喝茶费”等质疑也蔓延开来。
同一个项目为何要分三次开盘，而且每次就放出部分房源？深圳业内人士人为，湾玺的做法就是典型的“饥饿营销”，为此，招商蛇口已被约谈了。
4月9日，湾玺的开发商、深圳市大子湾乐湾置业有限公司发表声明，称自己没有“捂盘惜售”等行为，“秒光、售罄”等消息也不属实，三次集中进行的中介转介推介活动，属正常销售行为，被外界讹传为“三次开盘”。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，湾玺138套公寓三次推盘，每次就放十几套、几十套，且为了准备3月7日疫情后的第一次推盘，各方渠道从2019年底就开始蓄客，自媒体大力配合宣传，把中介渠道用全，渠道费给到了3个点（一套房最低佣金就是60万），用足了办法促销。
“因为这是头炮，打不响，后续推盘和整个楼市预期，就完了。”李宇嘉说。
这样一波操作后，在“豪宅湾玺三次开盘三次售罄”的消息刺激下，深圳楼市投资炒作的热情、投资性需求被彻底激活了。
深圳中原地产研究中心调研显示，3月份入市的需求中，投资性购房比例已占到了38%，逼近2016、2017年牛市高峰期的40-45%。而在市场热度飙升后，这个比例，在4月份可能更高。
暗自流通的“百万喝茶费”
经过开发商、中介、渠道们的层层铺垫，深圳楼市的投资需求被激发出来，投资客纷纷入市的同时，“喝茶费”也重出江湖。
所谓喝茶费，即购房人通过中间人，付一笔钱给开发商，以此来获得想要房源的一笔费用。一般是在楼市火爆或房源抢手时才会出现。
购房者陶宇（化名）最近就有了这样的遭遇。据他称，年前曾看中宝安区一个项目的房源，户型什么的都满意，当时找销售预留了，后来赶上疫情没有来得及付定金，结果这几天开发商突然表示，如果再买要多交100多万的费用，让他心里很不舒服。
要收“喝茶费”的项目还有不少。近日，“家在深圳”的业主论坛上，深圳宝安区海纳公馆的“喝茶费”价目表曝光。一套116平方米4房户型的房源，总价1120万，喝茶费100万；89平方米3房户型的房源，总价816万，喝茶费85万。
记者以购房者身份，走访了深圳宝安区多家中介。其中一名中介表示，海纳公馆、润恒都市名荟等项目都可通过交一笔钱选房，但是目前查得很严，等月底有消息后，会介绍一个“关系人”见面谈。
据中介介绍，具体操作流程是，双方见面后，购房者与“关系人”会签署一份协议，然后去银行联名开户，做一个资金账户监管，将“喝茶费”冻结在里面。
如果后期购房成功，网签备案合同以后，双方共同去银行，同时在场的情况下钱就可以转到“关系人”账户，“关系人”不能单方取钱；而后续要是出现纠纷，或者没买到房，则根据协议退钱，银行的资金会自动解冻，退回原账户。
对于“购房人买到房后悔了不想给钱怎么办”，中介说，买房人想赖这个钱的情况，没有遇到过，“说实在的，别人既然敢做这种生意，那肯定有把握能让你给钱，肯定有这种门路”。
什么样的人充当着中间人、“关系人”？该中介透露，“深圳专门有一批跟开发商老板有关系的人，靠这种关系赚钱，主要是他们在操作”，在目前的严查下，开发商和中介一般不会直接插手。
另据深圳资深业内人士透露，其中，“喝茶费”主要的资金流动涉及买房人（或投资客）、外场中介、驻场中介、开发商内部人员、掮客等多方人员。
其表示，主要中间人一般有两到三个，即投资客与中介联系后，“喝茶费”通过外场中介转给驻场中介，再转至开发商内部负责人手里；但一些小型开发商也有可能只有一个，钱直接由中介转给开发商。
除此之外还有一种情况，关系户、掮客，那些与开发商有关系的人，可以利用这个资源，充当中间人。当记者进一步追问具体协议内容时，上述中介则表示暂时不清楚，要到月底有消息后才知道，只是再三强调有保障。
中介坦言，对于深圳抢手的楼盘，年前就已经存在喝茶费这种情况了，“毕竟新房限价，即使加了‘喝茶费’，还是比周边二手房便宜不少，不这样的话说白了买不到房子。”
他透露，“喝茶费”突然被爆料，是因为之前购房者与“关系人”没谈妥。“中间人刚开始是要80-100万，购房人就给了50-60万，那别人就给他拿的低楼层，3楼4楼，然后他就不满意，就这种事情起了纠纷，捅出去了。”
中介表示，深圳“喝茶费”的现象很普遍，尤其像宝安区等地段比较好的楼盘，或多或少都有这种问题。“你只看到被爆料那几个，是因为新盘就那几个，宝安区的新盘大多都是一样的，现在都是这种操作。”
另一边，中介还推荐了同为宝安区的盛意家园，据悉该项目将在月底开盘。“盛意家园买不买得到也很难说，但估计流程都差不多。”
针对市场近期的乱象，深圳宝安区住建局发文显示，涉及“喝茶费”的楼盘包括新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等。
4月10日，海纳公馆公告，表示不存在收取“喝茶费”、“更名费”等情况，且项目所有住宅产品已全部售罄。
不过，记者从宝安区中介处了解到，目前云玺锦庭已经没有房源了，但明确表示海纳公馆和润恒都市茗荟还是有的，只是目前还不能买，“最近这一片正在严查，差不多到月底的时候可以有消息。”
对买房人而言，遇到被收“喝茶费”的时候很不爽。对于投资客而言，有时候他们宁愿支付这笔费用，以换取套利空间。
一名在深圳买房十多年的资深投资者表示，她见过几万、几十万的喝茶费，也见过600万的。甚至有时候是买房人主动要交的。“截至目前，以前那些交过喝茶费的人，都是赚了的”。她说。
有业内人士指出，“喝茶费”多少，取决于房子本身价值和市场价值的价差，其本质就是低于市场价导致供小于求。当前市场上，“喝茶费”出现的根本原因，在于限价导致新房二手房价格倒挂，即便多交了一笔钱，也能马上赚到差价，有套利空间。
据诸葛找房研究中心数据，宝安中心区的二手房每平米基本都在10万以上。相比之下，涉嫌收取“喝茶费”的深圳宝安区海纳公馆，户型在76-118㎡的房源，单价区间在7.4-10.8万/平方米，总价区间在562-1274万/套，平均备案价89976元/平方米。
李宇嘉认为，喝茶费主要是由于开发商或者中介机构，认为项目价格遭遇限价低估，便内部拿下房源再按市场价进行出售。“很多这种行为实际上都是开发商自己主导的。”更多是开发商为绕过限价做出的举动，基本最终都会流到开发商手中。
李宇嘉认为，喝茶费使限价政策存在一定程度的失灵，人为抬高了购房成本，助长市场炒作情绪，不利于房价稳定，也与“房住不炒”主基调相背。
4月18日，深圳住建局发文表示，对部分市民反映个别楼盘“收取喝茶费”、“捂盘惜售”、“恶意加价”等问题，已会同各区和相关部门深入调查并对恶意炒作房价行为依法依规严肃处理。
南财快评：严查“房抵贷” 谨防楼市违规“加杠杆”
近期，深圳楼市迅速升温，一些炒作现象也重出江湖，其中便包括对“房抵贷”的使用。
深圳受益于各项区域发展利好，房地产需求向来旺盛。但受制于地理条件，城市外扩空间不足，市场供应又相对有限。 因此，深圳楼市有其独特性，主要表现为房价上涨动力充足，且在利好集中释放时，市场容易滋生出炒作之风。
在这种背景下，央行深圳市中心支行严查“房抵贷”流入房地产市场的做法，无疑符合楼市调控中“去杠杆”的基本基调。
对于从疫情中逐渐复苏、部分区域已出现过热现象的全国楼市来说，严查类似房抵贷等“加杠杆”的行为也颇有必要。
一方面，随着新冠肺炎疫情逐渐得到控制，疫情期间积压的市场需求逐步释放，容易引发市场反弹。对金融杠杆实施严格管控，无疑有助于遏制楼市“虚火”。
另一方面，避免信贷资金过度流向楼市，引导其进入其他实体经济领域，对于在疫情中受到重大影响的实体经济来说，有着更重要的意义。
始于2017年的本轮楼市调控，至今已持续三年时间，成果也颇为显著。在近期市场反弹迹象隐现的背景下，恪守“去杠杆”的基本思路，使“房住不炒”的理念进一步深入人心，仍是十分必要的。
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出现这五种形态的股票，可不能抄底！
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