本文作者张家鹏
你是否曾有过醍醐灌顶的经历？在某些转瞬即逝的时刻，像是某些事情击中了你？也许是你一直长时间思考着的问题，又或者是从朋友那学到的一条忠告？无论洞察力的源泉是什么，那些指引我们更深刻地理解这个世界的片刻，就是我们洞察力的来源。我们越是了解生活，就越有可能真实地活着。我们越是了解城市、商业，就越有可能了解周遭、洞悉未来。
正因如此，我花了一些时间，将我过去一年碎片时间里记录下来的心得体会，整理出25条给自己，也给我的朋友们。
抱歉有点长。
【人生】
1、保持诚实。当面对无法回答或想说谎的时候，可以选择沉默；一个人说谎成为习惯后，就会不自觉地常说谎，使自己陷入难以自拔的泥潭。
2、经历越多的人，越相信经验；经历越多的人，越不相信经验。看起来矛盾，事实却是如此。所以，经历越多的人，在遇事时会左右思考，从不绝对。
3、人生是一场危险的游戏。你顺应习惯做事，就会一直重复一个结果；你寻求舒适做事，就不会尝试新的事情，难有新的进步；而你已取得的成就，无论多么不易，但稍不留心就可能毁于一旦。
4、对我而言，幸福的生活是可控的生活，所以我用长时间待机的手机，不接受额外的馈赠，重视社会的秩序与规则，多努力而少承诺，减少任何不必要的动作。
5、目的地只是旅行中很小的一部分。我们对结果、未来担心太多，以至于常常错过很多沿途的风景。如果你总是关注于目标和结果，那么当你到达那里时也不能好好享受那时的时光，你会关心下一个目标、下一个目的地。
6、小时候我们认为家长是成熟的标准，但长大后发现自己也有很多地方不懂；我们以完美的标准去评价领导，但自己成为领导后也会感到有太多不足。这启发我们在看待任何角色时都需更理性，应以“人”的角度做出理解，学会同理心。
7、无节制的寻求别人免费帮助是贪婪的表现，每个人的时间和资源都有限度，别人不应一直为你付出，所以在做事时要为别人着想，构思一个双赢的模型，让别人的付出也有回馈才好。
【城市】
8、每到一个新的城市，无论大小，我都会感到兴奋。我喜欢从一个热闹的点开始走起，品味装饰不同的小店、设计各异的牌匾，感受街道尺度的变化，体察街上人群的表情与状态，而迷路也一定会发生，但认识一个城市也都是从迷路开始。
9、在一座美好之城里，道路系统应在细节上处处体现对行人的体恤，人行道应享有特殊的荣誉和尊严。
10、拥有许多短小街道，在街上行走会遇见许多转角，容易拐弯，那么这个城市会显得丰富、饱满。
11、城市不应过于展现权力的意志和资本的能量，这都是欲望的化身与教化。正因人都无法消除自身的“兽性”，城市更需培植“神性”的灵魂，艺术、传统、宗教、文化让城市摆脱乏味，使人在人性的刻度上不断游移。
12、太大的城市，人只能消费极小一部分，无法从整体上参与它、拥有它。无边无际、日夜更新的城市，所有人都变成了它的陌生客，某种意义上，已无真正的“北京人”，几月不出门，即陷入“异地”的恍惚和迷失，连的士司机都像片警那样，专挑熟悉的“片”跑。
13、城市不仅是一个地方，更是一种心理状态、一种生活方式的象征。美好的城市应是可以用脚步丈量的城市，人们舒缓，不焦灼，不争不抢地漫步其中。
【空间】
14、一个人的社交网络越密，他仰赖公共空间作为生活重心的程度就越高。区域居民的偶然邂逅会在不同都市空间发生，只要他们的路径在此相交，包括十字路口、购物中心、游乐场等，这些“社会结点”多少也是社区品质的衡量。
15、没有轮廓的户外空间是消极的。当户外空间和一个房间一样有清楚的轮廓，才是积极的空间。在积极的空间，人们会觉得比待在消极的外部空间更轻松而安全，这种“被包裹”与“被围绕”的需求，来自我们最原始的本能。
16、人置身于边界明确划定的主要空间，才会觉得比较自在，而纯粹作为通道使用的街道，缺乏让人愉快停留所需的品质。城市唯有在街道除了扮演基本通道角色，还能提供停留与流连的空间时，才会真正生机勃勃、魅力四射。
17、行走在街道上，当我们不必刻意寻找有关方位的线索，不需刻意维持方向感时，我们的心会自由地漫游，享受平静的思绪和生动的场景。而有方向感的行人会较有安全感以及满足感——他能充分享受街道提供的所有体验。由不同区块组成的城市，有助于我们建立空间方向感。城市的特定地区就是这样的区块：一个综合建筑区、一座游乐场、一扇门、一段楼梯或一条回廊也是。
18、座位虽非公共广场活力的唯一变数，却是最重要的。没有座位的公共广场明显人烟稀少。如果长椅使用者不只有 机会体验它，还能改变它的位置，面向阳光，这样的移动与调整将赋予周遭地区蓬勃生气，而若长椅能让使用者得以观察广场一切活动，鼓舞的力量就更强大了。除此之外，公共广场里的长椅，选择好的设置地点，远比长椅的样式来得重要。只要地点对了，即使是最简单的椅子也很完美。功能是为了使用，形式服从于功能。
19、色彩决定场所。人83%的信息来自视觉，对特定环境的认可与否定，由视觉效果决定。而视觉中人对色彩的感知是视觉信息传达的第一要素。人观察物体的最初20秒，对色彩的注意力占80%，对形体的注意力占20%。计划要为一个确定空间注入魅力，色彩关系是要关注的第一要素。
【商业】
20、无论是品牌还是购物中心，在吸引人群的时候总在想，当下人们要什么？尽善尽美的体验？似乎也非如此。私以为，与人的视觉、嗅觉、触觉相关的外在化体验并不是最重要的，“价值观共鸣”才是最强力且持久激发情感粘性的要素。就像一个礼仪周到、行为得体的人，你可能喜欢，但难成至交，因为深度的认同 一定是价值观的共鸣。有自己价值主张的人，虽然他的价值主张会令他放弃掉一些不认同的人，但也会为他赢得莫逆之交。同理，在营销的细分市场也是如此。品牌即人格，营销即沟通，低层级取悦，高阶段共鸣。
21、“入口”会分开及统合私生活与公共生活，作为人们共同生活的交汇点，如实反映城市地区的生命力。这些都是生活的种子必须被带到街景上，不能在隐匿的中庭里白白浪费。入口拥有珍贵的潜力，能将都市人与人之间的互动引至较少人造访的区域。
22、人对人的吸引可能看作是一种循环，一旦某个地方因人群开始聚集而看似有吸引力，这种循环就会形成。对购物中心来说，不能透视到人气的中庭可能就是“黑洞”，永远失去了以人聚人的循环可能。
23、一个人的目标愈不清楚，商店就愈容易巧妙地把他变成准顾客。橱窗亮着，食物的气味飘送着，音乐播放着，促销海报四处展示，烤肉干油油亮亮，由于充满各种令人难以抗拒的欲望，对所有偶尔空闲享受这些乐事的人而言，这里的公共领域都是妙不可言的散步区。
24、街贩对于行人的流动其实有正面影响，街贩不仅形同行人与车流之间的缓冲，也提供人们视觉和听学觉的参考点，这有助于提升行人的安全感，在叫卖与谈笑之间，街贩创造了某种形态的街头剧场，既能舒缓行人的压力，也使他们成为愉快的观察家。
25、原则上并不存在“旅游地产”，因为旅游资源通常并不直接带来有效的房产销售；称为 “休闲地产”更合适，因为人们是为了追求休闲活动才更愿意投资相关房产。旅游有即时性特征，休闲则意味着更长的时长，人们愿意为一处房产的付费意愿与其在 其中停留的时间成正比。所以项目有单项的旅游资源并不够，需要整合更多功能，为买家提供“休闲价值组合”。
关于张家鹏：
资深商业人，“商业地产互联网+”实践者。先后创建了RET睿意德、乐铺、云猫智管等轻资产运营与互联网品牌，并投资亚益文化、中商数据等行业新锐力量助推行业变革。张家鹏亦是公益的先行者，为格桑与兰慈善基金、张家鹏商业地产公益学院、中国地产圆桌会发起与创办人。
张家鹏持有北京大学哲学系专业文凭，新加坡南洋理工大学（NTU）工商管理硕士学位，长江商学院EMBA。著有《商业地产真相》与《商业地产：不一样的思维与答案》、《商业地产案例课》三本行业畅销书。
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