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“傲娇”孙宏斌,融创不需要赶超恒大碧桂园万科

融创中国董事会主席孙宏斌不再语出惊人。在今天举办的 2018 年中报业绩会上,他从容坐阵,谈吐风格与摆在投资人面前的融创中期业绩报告一样,四平八稳。

有媒体提出请他评价 " 恒大许家印投资 FF" 一事,孙宏斌沉默片刻后说:" 我不知道。我不了解。"

又有记者提及乐视,孙宏斌态度更为冷淡:" 投资者还是看公告吧。如果看不懂公告的话,那我就不多说了。"

孙宏斌

这与其今年 3 月在业绩会上的表现反差强烈。当时围绕乐视话题,孙式吐槽与自黑贡献了一大波媒体流量。

与敏感话题切割,或许也为了股价平稳。当初与乐视开完合作发布会,融创开盘即大跌 8%。而今天上午,孙宏斌终于可以跟投资者拍胸脯:" 买(融创)股票可能会比买房子,(收益)空间会大很多。"

由于政策调控,房地产企业现在是稳字当头。正如孙宏斌说,融创要做到安全第一。

从 2016 年开始,融创几乎没在公开市场拿过地。经营环节,则强调加速去杠杆,降低负债率。中报显示,融创现金余额约为 874.2 亿元,有息负债余额较去年年底减少约 95 亿元,净有息负债率较去年年底下降约 9.5 个百分点。

孙宏斌预计,两年后,房企会出现业绩严重分化。但他本人对此并不担心,毕竟融创兜里还揣着 2.31 亿平米土地。有资深业内人士评价,相比顺驰时代一味追求规模,孙宏斌和融创现在稳健了许多。

01:

地产商 " 丰收 " 季

今年整个房地产市场都陷入焦虑,但各家的业绩报告则是另外一种态势。

在甩掉乐视的包袱后,融创交出一份符合投资人期待的答卷:今年上半年,融创营业收入 465.8 亿元,同比增长 215.3%;归母净利 63.6 亿元,同比增长 389.3%;核心净利 66.1 亿元,同比增长 391.8%。2018 年上半年毛利率 24.7%,较去年同期增长约 2.5 个百分点。

主营业务上,整体合同销售额同比增长 76% 至 1915.3 亿元,权益合同销售金额同比增加 83.7% 至 1378 亿元。从销售数据上,融创 2015 年到 2017 年三年间整体合同销售额复合增长率超过 130%。

融创的业绩表现似乎无可指摘。事实上,今年一线房地产企业的业绩表现普遍不错:" 利润王 " 恒大上半年净利 530 亿元;碧桂园净利 163 亿元,增长 95%…… 据中原地产研究中心统计显示,在 56 家已发中报的房企中,8 成企业上半年利润明显上涨。

中原地产研究中心首席分析师张大伟告诉 AI 财经社记者,根据他们的统计,有 3 成房企实现利润率翻倍。他预计,房企 2018 年年报的表现都不会差,而且会刷新历史纪录。

02:

2.31 亿平方米 " 储备粮 "

2018 年的集体大丰收,实为前三年房地产市场井喷结下的果实。

某地产企业销售负责人对 AI 财经社分析,房地产行业 2015 年开始从深圳起飞,2016 年蔓延至二线城市,2017 年席卷三线城市。前三年整个市场都在井喷,由于市场滞后性,按照结算周期,今年进入收割期,各大房企自然业绩亮眼。

另一背景是地产行业集中度正在加剧。上述负责人认为,这种情况下,龙头企业的市场份额会越来越大。截至上半年,融创销售额位列第四名,仅在恒大、碧桂园、万科之后。

但融创并未因此高枕无忧,继续扩大规模。寻求规模增长此前孙宏斌的战略之一。但这一次,他看得很清楚:未来保持现在的规模难度不大,但增长也很难。现在调控进行将近两年,如他当年的判断,调控还在加码,而且用户对房价的预期正在发生改变。

这种情况下,孙宏斌强调,融创要继续去杠杆,降风险,稳健发展。

稳健的前提是有 " 余粮 "。目前,融创土地储备规模达到 2.31 亿平方米,总货值 3.29 万亿元,可为未来两到三年的年销售持续增长提供支持。且超过 92% 的土地储备位于一二线及环一线城市,上半年新增土储的综合成本仅为 3620 元 / 平米。

低成本拿地是融创的优势之一。上述地产人士观察,在供应端,融创惯以收并购模式拿地,这种获取土地的方式比公开的招拍挂(招标、拍卖、挂牌等土地使用权出让方式)成本要低;而在销售端,营销是融创的强项,两者结合致使融创这几年的业绩数据都比较好看。而降低负债率也会促使企业利润率增长。

03:

房企两年后严重分化

业绩会现场,有记者问融创是否准备赶超市场前三名,孙宏斌再次展示了他的骄傲:融创不需要赶超恒大、碧桂园、万科," 相反,别人在学习我们的并购策略,在学习我们的一二线城市布局,别人还在学我们的产品和服务,我们的房子盖得好不好,关键看其他开发商的态度,现在我们在每个城市的标杆项目,不光有开发商来学习,他们还买了房子,住在我们的小区。"

不过,下半年调控形势及国内外经济形势仍会影响到各房地产企业。张大伟分析称,在调控持续加码、信贷政策持续收紧的背景下,房地产企业销售业绩会逐渐放缓。

上述地产企业销售负责人则进一步分析称,今年下半年,降低流动性等金融政策对房地产行业影响最大。据他了解,今年受金融政策收缩影响,很多房地产企业融资出现了问题。行业内加速洗牌,那些缺乏金融支持的中小房企有可能被淘汰出局。而像碧桂园、万科这些大公司,都在从高规模增长型转变为运营效率提升型。

孙宏斌也预计,两年后房企会业绩会分化严重,变化会比较大,但随后补了一句," 融创会越来越好的 "。

融创对保持流动性和经营目标上态度乐观。融创中国副总裁高曦说,下半年融创中国可售货源依然非常充裕,最重要的货分布在核心的一二线城市。" 针对于全年的销售目标来说,下半年只需完成 53% 的去化率就能达成,可以说完成目标是非常有把握的。" 预计下半年融创将有超过 360 个项目在售,总可售资源将超过人民币 4900 亿元。

市场洗牌对头部房企来说也是机会。孙宏斌就预计,随着市场变化,收并购的机会将越来越多,中小开发商会选择并购,这对他们来说是非常好的选择。他认为,这几年融创在并购市场中有口碑,也有快速判断和决策的经验,未来融创在并购方面会继续保持优势。

他甚至为投资者支招:" 有自住需求的可以买房子,但是如果作为投资的话,还是买我们的股票好一点,空间比买房子要大很多。"

来源:AI财经社

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