生命都被置于莫测的风险，世界已没有确切的规律可循。
《华商韬略》洛杉矶报道——
电影《大空头》曾有这样几个令人印象深刻的情节：没有固定收入的脱衣舞娘以 5% 的超低首付坐拥五座豪宅外加一套公寓，更有甚者以狗的名义申贷购房成功。
这样的情节虽略显荒诞，但生动反映了十余年前的那场浩劫。而今，美国股市持续熔断之下的美国房地产，还好吗？
次贷危机，让许多美国普通家庭的生活彻底发生了改变，至今也没完全恢复。
不计其数的次级贷款者，也就是信用较低、还款能力欠佳的贷款者，在起初的超低甚至无息诱惑利率（Teaser Rate）结束后，一度高达 20% 的利率让他们取空积蓄和养老金也无力偿还贷款，最终只能接受房产被拍卖、被迫搬离家园的结局。
这些个人和家庭成为时代跌宕的代价，但美国房地产市场却早已走出次贷的阴影，并在疫情之前不断创下各类指标新高。
截至 2016 年，美国单户房屋售价的中位数为 236,000 美元，已超过 2006 年的历史高位 2%。2017 年至今，美国房地产市场也都持续向好。
2017 年底，全美住宅建筑商协会（NAHB）房产市场指数（HMI）上升至 74，为 1999 年 8 月以来的高点，相比于 2009 年 1 月的史低值 8，这一数字显示出建筑商对房地产市场的前景和信心也已恢复至历史高点。
2019 年，美国房地产开发企业的盈利和股价表现也都非常乐观。标准普尔美国房屋建筑商指数当年上涨了 41%，是 2012 年以来的最好成绩。其涨幅超过美股大盘和绝大多数行业股票，甚至好过很多独角兽科技企业的表现。
从地区来看，受次贷危机影响最大的为美国经济较为发达的东西海岸。金融海啸后，这两个地区房价飙升也最为迅速。据美国普查局数据显示，以纽约、波士顿等高房价城市为代表的美国东北部 2019 年平均房价约为 619400 美元，相比 2009 年的地区房产均价，其涨幅已高达 50.6%。
美国房市的好转，首先得益于美联储连续大幅下调基准利率和再贴现利率的强行救市，改变了下跌趋势的延续，让市场信心和情绪得以修复。
2008 年 10 月 3 日，时任美国总统小布什签署了《经济稳定紧急法案》，并创立了问题资产救助计划（TARP）。法案涉及了 7000 多亿美元的金融救援方案，其中包括接管房贷证券化公司房利美和房地美；用 2500 亿美元购买受困银行股票，以增加这类银行机构用于放贷的资本金等。因此，美国房贷市场得以持续。
房贷市场陆续稳中向好的同时，房贷利率也在政策措施及市场调剂下快速回落。截至 3 月 19 日，美国个人金融服务公司 NerdWallet 给出的最新抵押贷款利率：30 年期固定利率平均为 3.475%, 20 年期为 3.250%,15 年为 2.871%，皆处于历史低位。
这一系列的政策和措施使得美国的楼市和经济都像打了 " 强心针 "，快速回血。美国房价也从低谷渐次回升，并从 2012 年 2 月开始显著上涨。
▲美国单户房屋售价中位数
除了美国政府前期救市的种种措施以及经济增长，后续的一系列因素也复合促进了美国楼市的持续增长。
首先，特朗普执政后的严厉移民政策和 " 雇佣美国人 " 口号，让建筑业用工雪上加霜。据路透社报道，建材成本持续攀高和土地、劳工的短缺，已让建筑商无法填补房屋库存的缺口，从而从成本上倒逼房价进一步上扬。
一方面，新建住房速度跟不上需求；另一方面，受大市看好影响的二手房售卖意愿，也自 2011 年以来持续下跌，进一步减少了供应，抬高了市价。
据美国全国地产商经纪协会数据显示，至 2017 年 12 月底，待售二手房只有 148 万套，同比下降 10.3%。美国在线房地产数据库网站 Zillow 认为，受缓慢的房产建设、房主售房意愿下降和强劲需求等综合因素推动，待售房源数量将延续下滑态势，库存紧张状况将不会缓解。
但这些都是次要因素，让美国房价复苏的真正关键，还是强劲的购买力。
国内流行的一种舆论是，外国人更爱租房而不爱买房。
很多人的印象认为：美国人，特别是美国年轻人及时享乐，活在当下。他们不善于或者说不屑于储蓄和理财，相比于购房这种长期性负担和风险，他们更倾向于在出租屋里做一个快乐的 " 月光族 "。
事实并非如此。
在这个多元化的社会中，不排除有一部分人确实按照这样的理念来生活。但购房对大多数美国人来说，同样是刚需。
这和国内没什么两样。
和生存在一线城市的中国年轻人一样，打拼在美国一线纽约、旧金山、洛杉矶等大城市的年轻人，也不得不在资本原始积累初期选择租房。
而且，美国大城市的房屋租金也同样令年轻人压力山大。美国最大私营房屋租赁平台 Zumper 报告显示，在 2020 年 1 月美国一居室公寓月租金中位数排行中，加州旧金山位居榜首，月租高达 3500 美元，高出榜单末位的俄亥俄州阿克伦约 5.6 倍。
据美国普查局 2013-2017 薪资普查数据估算统计，旧金山地区家庭收入中位数为 96,265 美元，而同期阿克伦的家庭收入中位数为 56,106 美元，收入差距远低于两地区房租的巨大差距。与此同时，旧金山地区平均消费税率为 8.5%，平均油价 3.6 美元 / 加仑，阿克伦地区消费税 6.75%，平均油价 1.7 美元 / 加仑。
可见不仅是房租，大城市的各种消费都要远高于其他地区。
逃离北上广不仅仅是 " 中国特色 " 的口号，在美国每年也有大量的人群离开加州和其他大都市，去更低房价和生活成本的地方开始新生活。但更多的人选择坚持留下，除了可以享受更好的就业机会、人脉资源、城市基础设施外，也有更多人希望在这里奋斗之后得以安居乐业。
而且，对于年均收入 14 万美元的硅谷码农来说，这也并不是遥不可及的梦。
相比于国内北上广深等城市动辄五六万一平的均价，美国房价即便恢复至次贷之前，依然可谓是 " 物美价廉 " 了。以深受华人青睐的洛杉矶地区尔湾为例，据美国著名房产经纪公司 Redfin 实时数据显示，该地区 2020 最新实时平均房价合人民币约为每平米 35767 元。
除了年轻人同样有买房梦，美国人也和国内一样有升级居住的刚需，而美国股市在次贷危机之后的 10 年大牛市，也为美国居民收入增长提供了保障进而释放出购买力，一起支撑了美国房市的复苏之外，作为全球房地产投资的热门，持续涌入的海外投资，也对美国房市向好起到了积极作用。
美国一直持开放的态度，欢迎全球买家前来购房置业。次贷危机之后，大量资金涌入美国抄底。美国全国房地产经纪商协会公布的美国住宅市场国际买家报告显示，其 1.6 万亿美元的现房销售额中，外国买家占比为 8%。以中国为例，数据显示，仅 2015-2018 年期间年均投资达到近 300 亿美元。
至 2019 年，美国房市在回到历史高点的同时，也进入到了焦灼的状态。核心表现是，购房意愿下降明显，而且不确定因素也在增加。
首先，房价自 2011 年以来已上涨近 50%，这让很多购房者开始恐高，美国二手房价格更是连续 77 个月同比上涨。但与此同时，个人收入仅增长 15%。
美国房价虽然远低于国内，但购房时需支付 1% 至 2.6% 的房产交易税，每年 1% 至 3% 不等的房产税也是一笔不小的开支。除了这些固定费用，不同房产还面临每月 100 至 700 美元不等的物业管理费（HOA）；在纽约州购置 100 万以上的房产时还需支付 1% 的豪宅税；而在加州如果购置房产在新开发地区，还需缴纳 20 到 40 年的开发税（Mello Roos Tax）用以支持社区开发。
这些再加上房屋的保险、护理与维修等费用，可谓是买房容易养房难。
次贷危机过后，美国政府有计划的逐步退出救助计划，以避免对经济的过度干预。房屋贷款利率虽比次贷后得以大幅降低，但也逐步上升到相当的水平。这也一定程度上减缓了购房欲望。如，2018 年就经历过一轮高利率的压力。是年 10 月，美国 30 年固定房贷利率为 4.85%，远高于 2017 年同期的 3.88%，也创下了特朗普当选后的最高纪录。
数据显示，这非常明显地引发了购房者担心利率进一步走高的情绪，并直接影响到房屋销售。2018 年 7 月，美国新房销售年化户数当即锐减，其中，东北部地区新屋销售减幅高达 52.3%，创 2015 年 9 月以来新低。二手房市场销售总数也创近两年半最低，并连续第 4 个月下降，陷入 2013 年以来的最长连跌期。
小户型的空缺减少了美国青年一代的购房选择，也让一部分人的购房计划滞后。在美国，大部分公寓都以集中管理出租方式运营。市面上在售的主要房型为独栋别墅、多家庭独立住宅和联排公寓等。户型稍小的共管公寓（Condo）平均面积也在 120 平米左右，考虑到高昂的物业管理费、较差的私密性以及土地使用权与其他业主共有的性质，许多人在购买这种房型时也会有所顾虑。
这些因素的综合，让租房从长远来看可能并不划算，但却成了美国大城市里许多人没有选择的选择。
本国购买力因为房价恢复至高点，以及利率等因素被抑制的同时，海外买家也在持续减少，进一步增大了美国房地产在高点上持续增长的压力。
根据 Zillow 数据显示，2017 年 4 月至 2018 年 3 月的一年间，美国面向国际买家的房屋销量同比下降 21%，而且，这一数值还在继续扩大中。
国际买家退场的主要原因是，觉得目前的房价已有走低的趋势，因而选择持币观望，等待价格下跌到合适价位了，再来置业。其中的主力中国买家，还受到国内严控资金外流以及中美贸易争端的影响，断崖式的减少了购买力。
而且，美国房价并不是没有再次大幅下降的风险。
▲倪萍 2018 年售房公开信息
央视主持人倪萍为儿子上学，于 2014 年 3 月在洛杉矶富人区圣马力诺以 439 万美元购置 " 学区房 "。2018 年 5 月 1 日，她以 588 万美元挂牌出售，一个月之后，降价 70 万美元，但依然无人问津。2018 年 8 月 17 日，这栋豪宅被撤销挂牌，也就是说倪萍不卖了。
而根据 Redfin 的最新市场估价，该房产目前市值约为 376 万美元。对倪萍来说，除了要承担房价下跌的损失，她还需每年固定支出至少 7.7 万美元的不动产税和保险等费用。
如果该房屋价格持续低迷，她就相当于是被套牢了。
3 月 13 日宣布进入国家紧急状态后，美国经济正在受到重创。
受疫情和沙特 " 石油价格战 " 的夹击，美股于 3 月 18 日发生两周内的第四次熔断，也是历史上自 1987 年以来最大的 " 股灾 "。
今年以来，道指已累计下跌超 30%，且至今未有企稳迹象。
更令人忧虑的是，3 月 16 日的大跌之前，美联储刚刚发动自 3 月 3 日来的第二次紧急降息，将基准利率降至 0-0.25% 的历史低位，并推出 7000 亿美元的量化宽松计划。可见官方对疫情的 " 肯定与重视 "，并没有发挥应有的效果。
股市的暴跌和救市政策仿佛 08 年金融海啸的昨日重现，更有甚者认为这是自上世纪 30 年代以来的第二次经济大萧条。
疫情的影响远远不止体现在股市，而是渗透到了生活的方方面面，也将传递到经济的方方面面。特朗普宣布了国家禁令后，普通民众的恐慌情绪得到了官方认证，各大超市出现了哄抢囤积生活用品和食品的情况，中小学纷纷停课，公司开始陆续宣布远程办公，旧金山等城市也下令封城。
这些最终也会反应到房市上。虽然疫情目前还没有立竿见影的在房价上体现，但它对房地产行业的影响正在逐步发生，并且扩大。
首先是看似利好的利好。主要包括：美联储降息让房地产贷款利率进一步走低；美股暴跌，不少股民离场，或让房产成为不少投资者避险的优选。
3 月 12 日，房地美公布的 30 年期每周固定利率抵押贷款利率平均为 3.36%，较去年同期的 4.31% 下降近 1%。美国普查局数据显示，2019 年以各种形式购房贷款量约占房屋总销量的 94%。抵押贷款利率的下降将对房市带来复合影响——
对于已贷款购房的房主来说，这是一个减轻房贷负担的契机。据报道，已有大量房主开始向各个贷款机构申请贷款重组，以锁定这一现有最低利率水平。
对于有购房意愿的投资者来说，房贷利率的下调则可以提振购买信心。房屋贷款公司 Nations Lending CEO 索普科（Jeremy Sopko）在接受雅虎采访时认为，抵押贷款利率还会进一步降低。美联储已承诺购买 2000 亿美元的抵押贷款支持证券以向市场注入更多流动性，并为银行提供更多现金借出资金。长远看，这有助于降低利率。
美国房地产咨询网站 Realtor 首席经济学家黑尔（Danielle Hale）日前就表示，预计将会创下新低的抵押房贷利率，将会刺激房市购买力，使市场需求保持强劲。
低利率将对冲疫情影响，让美国房市继续保持升势，这也是很多业内人士一致的看法。事实似乎也在支撑他们的乐观。美国 NAR 房产经纪协会的即时调查显示，只有 16% 的被调查者认为疫情会抑制购房者的兴趣。美国抵押银行贷款协会（MBA）的数据也显示，3 月初美联储降息 50 个基点后的一周内，抵押贷款申请数量环比上周激增了 79%，购房贷款申请也提高了 6%。
当然，这一切或许只是开始。随着疫情的加剧，利好的背后，风险也在聚集。
股市的持续大跌，令众多美国居民财富大幅缩水，必然减低购买欲望和购买力。而一旦救市计划不灵，金融市场持续动荡，整个经济都会被疫情深度影响，本身就已陷入焦灼的房地产市场自然也不会幸免。
根据高盛的估计，2020 年美国将有超过 1.3 万亿美元非金融股债务到期，约占未偿还债务总额的 20%。若疫情进一步扩大，停工停产停课潮继续蔓延，资本市场继续财富大蒸发，房地产被殃及鱼池，也是大概率。
包括利率的降低和流动性的人为扩张，短期利好的背后，其实也藏着长期的隐忧。2008 年的次贷危机，很大程度上正是流动性泛滥和房贷失控导致。
综合各方信息，尤其从特朗普政府对市场的重视和干预程度看，美国房市像 2008 年那样暴雷最后掀起惊涛骇浪的可能性依然相对较小。毕竟，过去的 10 余年，是复苏的 10 余年，也是市场出清并更从体质上健康的 10 年。
但今天世界的变化之快也超出想象。
回到电影中，《大空头》里引用了马克吐温的一句话：
" 让你遇到麻烦的不是未知，而是你确信的事并非如你所想。"
美股短时间内的四次熔断，不仅让我们见证了历史，也确信了历史和现实都是可以轻易被颠覆的。透过过去或者对照经验看未来，已不适合于此刻。楼市亦然。
生命都被置于变幻莫测的风险，这世界其实已没有确切的规律可循。大浪之下，首要的任务还是保护好人身安全和现有财产，在此基础上再考虑创造新的财富。
END
来源：华商韬略
