买过房的人都有这样的经历，在面签时，银行的信贷员都会问你一句，“你想贷款多少年？”对此不少购房者表示疑问，房贷不都是选最长年限吗？事实上，根据政策和购房者自身经济实力的不同，房贷贷款的年限也会有所不同。房贷贷款的年限受哪些因素的影响？
楼市调控政策会直接影响房贷贷款的最长年限。以北京为例。根据北京楼市新政，个人住房贷款（含住房公积金贷款）最长年限为25年；个人购买商办类项目的房子，不能申请商业贷款。这就意味着以后在北京买普通住宅再也没有贷款30年一说，买商住房就需要付全款。
不同性质的房产，贷款的最长年限不同。通俗点讲，普通住宅、商业项目、厂房等这几类房屋能贷款的最长年限也有所不同。普通住宅最长贷款年限为30年（北京为25年）；商业用房和商住两用房，贷款年限最长为10年（在北京，个人购买商住或商业项目的房产要全款，不能贷款）；私有产权转让房、拍卖房最长贷款期限为20年。
在申请办理个人住房贷款时，借款人的年龄是重要的审核因素。按规定，年满十八周岁（男性最高60岁，女性最高55岁）都可以申请办理个人住房贷款。一般来讲，贷款期限与借款人年龄之和不得超过65岁（或70岁），不同地方不同银行的规定略有不同。
在公积金贷款方面，公积金贷款最长年限不得超过借款人退休后5年。举个例子，小A，男，在60岁时退休，除各地规定的最长贷款年限外，小A贷款期限与借款人年龄之和不能超过65岁。
在商业贷款方面，每个银行对于贷款人的年龄限制有所不同，总体来说，借款人年龄越小，那么可以申请的贷款期限也就越长。
在贷款买房时，银行会让购房人提供收入证明。收入证明能直接反应借款人的还款能力，收入证明是银行决定是否批贷的主要参考内容之一。通常情况，银行会要求借款人收入证明上的月收入是其月还款和其他负债之和的两倍以上。一般情况下，高收入人群，银行可能会建议贷款年限相对短些；如果借款人收入情况相对较差，银行会建议贷款年限相对长一些。
在购买二手房时，贷款年限会受到房屋年龄的影响。房龄是从该房屋竣工交付之日开始算计算，一般情况下，房龄越老，贷款年限就越短。因为二手房是按照评估价来计算贷款额的，评估价则是根据当时的市场情况，通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来的。一般房屋年限越长，评估价可能越低。老房子在申请二手房贷款时，贷款金额一般会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。
上文说过，不同类型的房子土地使用年限是不同。在二手房市场，土地使用年限还有多长时间到期也会影响房贷的年限。一般情况下，房贷的贷款到期日不能超过土地使用的到期年限（不同的银行规定也不相同）。需要注意的是，土地使用年限与房龄不同，土地使用年限是从开发商拿地备案的时候就开始计算的，所以购买二手房时，一定要注意看，所购买房子的土地使用年限还有剩多少年。
贷款利率不是固定不变的数值，贷款利率会影响房贷期限。举个例子，2015年央行进行了5次降息，五年以上的商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%。商贷基准利率降低的情况下，房贷的年限越长，大家觉得越合算。假如遇到央行提高商业贷款基准利率，购房者用于还房贷的月供也会随之增加，在这种情况下，有资金储备的借贷人可能会选择缩短还贷年限来减少贷款利率上升所带来的损失。
