曹州李姓者[1]，邑诸生。家素饶。而居宅故不甚广;舍后有园数亩，荒置之[2]。一日，有叟来说屋[3]，出直百金[4]。李以无屋为辞。叟曰：“请受之，但无烦虑。”李不喻其意，姑受之，以觇其异。 越日，村人见舆马眷口入李家，纷纷甚夥，共疑李第无安顿所，问之。
李殊不自知;归而察之，并无迹响。过数日，叟忽来谒。且云：“庇字下已 数晨夕[5]。事事都草创[6]，起炉作灶，未暇一修客子礼[7]。今遣小女辈作黍，幸一垂顾[8]。”李从之。则入园中，欻见舍宇华好，崭然一新。入室， 陈设芳丽。酒鼎沸于廊下，茶烟袅于厨中。俄而行酒荐馔[9]，备极甘旨[10]。 时见庭下少年人，往来甚众。又闻儿女喁喁，幕中作笑语声。家人婢仆，似有数十百口。李心知其狐。席终而归，阴怀杀心。每入市，市硝硫[11]，积数百斤，暗布园中殆满。骤火之，焰亘霄汉[12]，如黑灵芝[13]，燔臭灰眯不可近[14];但闻鸣啼嗥动之声，嘈杂聒耳。既熄入视，则死狐满地，焦头 烂额者，不可胜计。方阅视间[15]，叟自外来，颜色惨恸，责李曰：“夙无 嫌怨;荒园报岁百金，非少;何忍遂相族灭[16]?此奇惨之仇，无不报者!” 忿然而去。疑其掷砾为殃，而年余无少怪异。
时顺治初年[17]，山中群盗窃发，啸聚万余人[18]，官莫能捕。生以家口多，日忧离乱。适村中来一星者[19]，自号：“南山翁”，言人体咎[20]， 了若目睹，名大噪[21]。李召至家，求推甲子[22]。翁愕然起敬，曰：“此 真主也[23]!”李闻大骇，以为妄。翁正容固言之[24]。李疑信半焉，乃曰：“岂有白手受命而帝者乎?”翁谓：“不然。自古帝王，类多起于匹夫[25]， 谁是生而天子者?”生惑之，前席而请[26]。翁毅然以“卧龙”自任[27]。 请先备甲胄数千具、弓弩数千事[28]。李虑人莫之归。翁曰：“臣请为大王 连诸山，深相结。使哗言者谓大王真天子[29]，山中士卒，宜必响应。”李喜，遣翁行。发藏镪[30]，造甲胄。翁数日始还，曰：“借大王威福，加臣 三寸舌[31]，诸山莫不愿执鞭靮[32]，从戏下[33]”浃旬之间[34]，果归命者数千人[35]。于是拜翁为军师;建大纛[36]，设彩帜若林;据山立栅[37]， 声势震动。邑今率兵来讨，翁指挥群寇，大破之。令惧，告急于兖[38]。兖兵远涉而至，翁又伏寇进击，兵大溃，将士杀伤者甚众。势益震，党以万计[39]，因自立为“九山王”。翁患马少，会都中解马赴江南[40]，遣一旅要 路篡取之[41]。由是“九山王”之名大噪。加翁为“护国大将军”。高卧山 巢，公然自负，以为黄袍之加[42]，指日可俟矣[43]。东抚以夺马故[44]， 方将进剿;又得兖报，乃发精兵数千，与六道合围而进。军旅旌旗，弥满山 谷。“九山王”大惧，召翁谋之，则不知所往。“九山王”窘急无术，登山而望曰：“今而知朝廷之势大矣!”山破，被擒，妻孥戮之。始悟翁即老狐， 盖以族灭报李也。
异史氏曰：“夫人拥妻子，闭门科头[45]，何处得杀?即杀，亦何由族 哉?狐之谋亦巧矣。而壤无其种者，虽溉不生;彼其杀狐之残，方寸已有盗 根[46]，故狐得长其萌而施之报[47]。今试执途人而告之曰：‘汝为天子!’ 未有不骇而走者。明明导以族灭之为，而犹乐听之，妻子为戮，又何足云? 然人听匪言也[48]，始闻之而怒，继而疑，又既而信;迨至身名俱殒，而始 悟其误也，大率类此矣[49]。”
曹州府有一个姓李的书生，家里很富有，但住宅不宽敞。宅子后面有一个几亩地的园子，一直荒废着。
一天，一个老头来租他的房子住，愿出一百两银子作租金。李生以没有多余的房子为由谢绝他。老头对李生说：“请你放心收下租金，不要顾虑。”李生也不知道他的意思，就暂且收下租金，看看是怎么回事。
过了一天，村里的人见有车马家眷进了李家的大门，纷纷扬扬好像有很多人。大家都怀疑李家宅子并不大，怎么住得下这么多人?有的来问李公子，李却一点也不知道这回事。回家看了看，并没任何迹象和动静。
又过了几天，租房子的老头忽然来拜访，对李生说：“搬来贵府已经好几天了，事事都得重新安排，又得支锅做饭，又得打铺睡觉，一直没来得及来拜访主人。今天叫小女做了顿便饭，请你一定赏光过去坐坐。”李公子当即跟着老头去赴宴。
一走进他家后面的园子，忽见房舍一片，非常华丽，都是新盖的。进入正房，房里陈设也很漂亮。酒鼎正在廊下沸着，茶炉的烟也从厨房里袅袅冒向天空。刚落坐一会儿，就端上了酒菜，尽是山珍海味。时常看到门外有少年人来来往往，又听到男女青年聒聒说话，欢声笑语不绝于耳，家人奴婢像有一百多人。李公子心里已经明白，这家人家是狐。
李生喝完了酒回到自己房里，心里暗起杀机。他每次去赶集，就买下一些硫磺、芒硝，积攒了几百斤，暗暗布满后园。等他布置好了，就骤然点燃，顿时满园烈火冲天，浓烟滚滚，烧得臭不可闻。群狐乱叫之声惊天动地，嘈杂一片。烧了一阵子，大火才灭了。进园子一看，满园都是烧死的狐狸，焦头烂额的，不计其数。李生正检看间，老头自外面进来，满脸悲惨，责怪李公子说：“我与你远日无仇，近日无恨，租你的荒园出银百两作租金，也算对得起你。你怎么忍心烧灭我的全家!这个奇仇大恨，哪有不报的道理!”说完，愤然而去。李生怕它们来报复，加强了防范。可是一年多的时间，没有任何动静。
顺治初年，山中盗贼群起，约聚集了一万多人，官兵也不能剿灭他们。李生因为家中人多财丰，天天发愁，怕贼下山来抢劫。正在为难之际，村中来了一个算命先生，自称“南山翁”，算人的生死命运，祸福吉凶，了然如他亲见。一时名声大振。李公子也请他来家算卦，算命先生一进屋就肃然起敬，惊呼：“足下乃真主也!”李公子听了大吃一惊，以为这是无稽之谈。算命先生却郑重其事地坚持这样说。李公子半信半疑，对算命先生说：“哪有白手起家而成了帝王的?”算命先生说：“不然!自古帝王君主有很多是出身匹夫的，有谁生下来就是天子的呢?”李公子仍持怀疑态度，但对算命先生却尊敬起来，请他上坐。算命先生竟以“卧龙”自居。提议先准备胄甲几千套，弓箭几千副。李公子顾虑招不起人马来，算命先生说：“臣愿为大王联合诸山人马，订立盟约，并宣扬大王为真龙天子，山中将领、士卒必然前来响应。”李公子很高兴，便让先生去按计划行事。他把家藏的银子全部拿出来，制造胄甲，购买弓箭，准备起事。隔了几天，算命人来说：“凭借大王的福威，加上我三寸不烂之舌，各山头领没有不愿归你指挥的。”果然，没出十天，就有数千人马来归顺。于是李公子便拜算命先生为军师，树起大旗，设置五色彩旗，占据山头，建造围墙，一时声势大振。县官带兵来剿，算命人指挥兵马，打得官兵大败而归。县官害怕，报告了兖州知州。兖州兵远来讨伐，算命人又指挥人马埋伏起来，一举将兖州兵打得大败，伤亡惨重。从此，李公子声势更大，人马到了一万多。李公子便自立为“九山王”。算命人愁马少，又谋划派一支兵抢劫了京城解往江南的军马。于是“九山王”威震天下，加封算命人为“护国大将军”。
从此，李公子在山上高枕无忧，非常自负，以为黄袍加身称王称帝的日子为期不远了。不料，东抚因为夺马一事，已经准备进剿他们;后又得到兖州兵败的报告，便会集了六路兵马，精兵数千，四面包剿“九山王”。这时人喊马叫，遍布山谷。“九山王”大为震惊，呼唤算命人来商议对策，却已不见了。“九山王”束手无策，他登上山顶一望，长叹道：“我今日才知朝廷的势力之大了!”
不久，官兵攻破山寨，李公子被擒，妻子老小全家被杀。他这才明白，算命先生就是当年的老狐狸，原来是以杀害李公子满门来报他当年的灭族之仇的。
异史氏说：“那个人拥着妻子，关着门光着头，哪里会被杀?即使被杀，又怎么会灭族?狐狸的计谋也够巧妙的了。但土壤里没有种子，即使浇水也不会生苗;那个人杀狐残忍，心田中就已有盗根了，所以狐狸才得以使其萌芽成长而对他施加报复。现在拉住过路人就告诉他说;‘你是天子!’没有不吓跑的。明明诱导他干灭族的勾当，而他竟乐于听信，妻小被杀，又何足道?不过人听荒诞之言的时候，开始听到发怒，接着听就疑惑了，又继续听就相信了，直到身败名裂，才知道错了，大致和这个故事相似。”
这篇小说.从作者的主观创作意图上看，有劝人勿犯上作乱、宣扬朝廷威势莫比，为封建统治说教的一面;也有劝人为善.善恶总有报应的因果轮回思想。但作品形象所表现的客观意义，远远超出了这种主观意图，从而表现出对恶毒残忍的谴责和惩罚，对善的赞颂和向往。用古老的复仇故事模式，叙写一个永远常新的主题。这类作品主题的一贯性，却对作家的艺术构思提出了更高的要求。
故事以狐精幻变的老叟租屋，使作品的两个主人公发生联系。以百金租李生屋，其实租的是他家荒置的后园，虽然老叟一家大小近百口，但却没有给李家带来一丝不便，他们搬家建舍，“并无迹响”，以至李生毫无知觉。一经草草安顿，老叟就来拜谒相请，礼貌周全，“人类中亦鲜litNN”(冯镇峦评语)。其款宴之丰盛，“备极甘旨”。对此盛情重礼，李生不是心感其德，而是“阴怀杀心”，从市场上买回数百斤硝硫，“骤火之”，使一个欢声笑语的家庭，顿遭灭顶之灾。无怪乎老狐“颜色惨恸”地发誓：“奇惨之仇，无不报者。”
李生的恶毒残忍，是和他的自私贪婪连在一起的，他得了老狐的百金租金，而又杀之，在乱世之时，他只是忧虑自家生口。正是这种自私、残忍的个性，决定了他在星者以“真主”相诱时，只有片刻的犹疑，从而走上据山为寇、自封为“九山王”的道路。最后为朝廷族灭，与其说是“朝廷之势火”，勿宁说是其私欲恶念急剧膨胀的结果，天下不宁是其可趁之机。当他得知正在为自己的恶行而付出代价时，悔之已晚。这是一个狂妄者的失败，更是一个阴毒者的灭亡。
在艺术手法上，作家采用了对比法来突出重点场面。老狐一家，在与人无争的环境里，和平而安宁地生活，“满室欢声笑语”。“酒鼎沸于廊下，茶烟袅于厨中”，好客而有古风。这种祥和幸福的家庭，被歹毒的李生一火焚光，“但闻鸣啼嗥动之声.嘈杂聒耳”，这是何等悲惨痛苦的呼声。那“死狐满地.焦头烂额者，不可胜计”的惨景，令人目不忍睹，而李生还要亲临“阅视”.以观自己的杰作，可谓残忍之至。
