作者：蒋峰
本文以一则法院公布的案例为基础，从法律和事实相结合的角度对相关问题提出浅见。
一、基本案情
1、原告(被上诉人)：黄春涛
2、被告(上诉人)：顾连英、钱信儒。第三人：顾留美、顾天凤。
3、 2006年1月，黄春涛因贷款所需找到从事中介业务的顾天凤，双方商定由黄春涛将其名下的启东市汇龙镇某套房屋以出售形式过户给顾天凤，顾天凤以该房向银行贷款，所得贷款由黄春涛使用。
4、2006年1月4日，两人办理房屋买卖手续并签订虚假的房屋买卖合同。同月8日，两人签订书面协议，约定由顾天凤收取房产过户费、贷款代理费等共计12000元，用黄春涛的房产申请贷款，所得贷款交黄春涛使用
5、在黄春涛还清贷款前，房产证由顾天凤保管，不影响黄春涛居住，顾天凤未经黄春涛授权无权作他用；该房产生的权益归黄春涛，待黄春涛还清贷款后，顾天凤再将房屋过户给黄春涛。
6、当月19日，案涉房屋过户至顾天凤名下。2010年8月，顾天凤瞒着黄春涛垫资提前还贷，并以案涉房屋作抵押另行向启东市邮政储蓄银行贷款22万元。黄春涛在收到顾天凤所发的手机短信后将还款改存至邮储银行账户。
7、2011年3月20日左右，顾天凤趁黄春涛不在家之际，换掉案涉房屋门锁准备出租。同月22日，黄春涛女友陈春梅发现门锁被换，遂报警。
8、同日，陈春梅与顾天凤经协商签订一份借款协议，内容为案涉房屋系黄春涛所有，因借贷需要暂过户给顾天凤，顾天凤借贷得款13万元，黄春涛尚有56000元未归还，黄春涛每月须支付顾天凤2000元，逾期须支付双倍银行贷款利息；待还款结束，顾天凤将房产证过户回黄春涛名下。事后，黄春涛陆续归还顾天凤28000元。
9、 2011年9月，顾天凤请他人垫资归还了邮储银行贷款。为归还他人垫资款，顾天凤与顾留美商量将案涉房屋过户给顾留美，再以顾留美名义向银行贷款，顾留美表示同意。
10、2011年9月29日，顾留美丈夫李峰出具声明书，表示同意顾留美以个人名义购买房产。次日，顾天凤夫妇与顾留美签订房屋买卖合同。同年10月11日，案涉房屋过户至顾留美名下，顾留美并未支付购房款。
11、同月1.9日，顾留美按照顾天凤要求用案涉房屋抵押，向启东市农村信用合作联社少直信用社贷款30万元，由顾天凤用以归还他人垫资款及利息。
12、 2012年8月左右，顾天凤无力偿还信用社贷款，遂指使顾留美出售案涉房屋。顾留美联系了从事房产中介的钱信儒，称所售的房屋现设有抵押并已出租他人。
13、钱信儒表示愿购买，经协商购房款确定为40万元。2012年8月9日，顾留美与钱信儒签订房屋买卖合同，约定顾留美以40万元的价格将房屋出售给钱信儒，在办理过户手续前先付31万元，余款在11月1日前腾出房屋后付清。同月30日，钱信儒将31万元汇入顾留美银行卡，顾留美出具收条“收到钱信儒购房款31万元”，后钱信儒又给付顾留美现金1万元。
14、钱信儒与其岳母顾连英商量，将案涉房屋登记到顾连英名下。次日，顾留美与钱信儒、顾连英一起到房屋交易部门办理房屋买卖手续，顾留美根据钱信儒的要求又与顾连英签订了一份房屋买卖合同，约定顾留美将案涉房屋以30万元的价格出售给顾连英。同年9月4日，案涉房屋登记到顾连英名下。
15、2012年11月20日，黄春涛获悉顾天凤将案涉房屋出售给钱信儒而向公安机关报案。2013年3月8日，顾天凤因涉嫌合同诈骗罪(除涉及本案房屋的合同诈骗外另有发布虚假劳务信息骗取钱财犯罪行为)被启东市公安局刑事拘留。经启东市价格认证中心鉴证，案涉房屋价格为552890元(以2011年9月30日为基准日)。2014年2月20日，启东市人民法院作出(2013)启刑二初字第0169号刑事判决，顾天凤犯合同诈骗罪，被判处有期徒刑5年6个月，并处罚金15万元，追缴未退赃款，其中发还被害人钱信儒32万元。
16、黄春涛于2014年5月28日向启东市人民法院提起所有权确认之诉，请求法院确认案涉房屋归其所有。
二、本案例中与房子有关的人物：
1、房屋所有权人：黄春涛
2、房产证过户给第一个人：顾天凤
3、房产证过户给第二个人：顾留美
4、房产证过户给第三个人：顾连英
5、实际购房人:钱信儒
三、本案争议焦点：这套房子的所有权是否属于黄春涛？
四、法院审理结果：
1、一审法院审理结果：该院于8月26日作出(2014)启开民初字第01255号民事判决，判决案涉房屋归黄春涛所有。
2、二审法院审理结果：南通市中级人民法院于2015年1月26日以原审判决认定事实不清为由作出(2014)通中民终字第2297号民事裁定，撤销启东法院(2014)启开民初字第01255号民事判决，发回重审。
3、重审时一审法院审理结果：启东法院受理后，依法追加顾留美、顾天凤为第三人参加诉讼，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。法院判决案涉房屋归原告黄春涛所有。
4、二审法院审理结果：二审法院于2016年6月1日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
五、评析：
1、房产证：是指房屋所有权证书的简称。是指不动产登记机关颁发的证明房屋所有权归属的证书。具有法定凭证的作用，能证明权利人拥有权利的法律凭证。一般来说，房产证上的记载的姓名，也就是房子的真实权利人。但是也有例外。生活中情况复杂。有些情况下，真实权利人并没有把自己的姓名记录在房产证上。像这种情况，必须通过司法途径来解决。
2、法律规定：
第一个规定：《民法总则》
第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效:
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第二条规定：《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
第三条规定：《物权法》第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”
第四条规定：《合同法》第五十一条规定：无权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五条规定：《物权法》
第一百零六条
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定
第六条规定：《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)
第十五条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
(一)登记簿上存在有效的异议登记;
(二)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意;
(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;
(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;
(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
3、结合本案来分析：
第一个方面：黄春涛是房子的真实所有权人。它有系列证据：房产原始登记资料、黄顾协议、借款协议、汇款收据。这些证据能证实所有权人是黄春涛。
第二个方面：合同的效力。
第一个合同，是黄春涛与顾天凤之间买卖合同是无效的。依据《民法总则》第143条规定来衡量：这不是他们之间真实意思的表示。他们真实意思是为了抵押贷款的需要，暂时把房子过户给顾天凤。
第二个合同，顾天凤与顾留美之间买卖合同也是无效的。因为顾天凤不是房子的所有权人，无权处分案中所说的这套房子。依据《合同法》第五十一条规定来衡量：这个黄春涛事后也没有追认。事后这个顾天凤也没有取得处分权。
第三个合同，顾留美与钱信儒之间买卖合同也是无效的。因顾天凤指使顾留美与钱信儒订立买卖合同的行为已被启东市人民法院的生效刑事判决认定构成犯罪，所以肯定是无效的合同。
第三个方面：钱信儒是恶意购买者。所谓善意取得，是指无权处分其占有物的动产占有人将该物转让给他人，善意受让人依法即时取得该物的所有权或者其他物权。根据查明的事实，顾连英与顾留美买卖合同的实际出卖行为人系顾天凤，买受人是钱信儒。钱信儒作为房屋买卖的职业中介人，熟知交易风险，更应出于交易安全考虑到实地查看房屋，详细了解房屋位置、结构、现状。钱信儒称在签订合同前知道房屋被出租并到现场看过两次但未碰到人，在此情况下其未要求顾留美出示租赁合同，也未询问承租人信息。钱信儒轻信顾留美的说辞，在未能了解房屋的现实状态及人员居住的情况下，就与顾留美签订房屋买卖合同，未能尽到谨慎注意义务，与其作为从事房屋买卖业务职业中介人的认知程度明显不符，法院不能认定钱信儒在该过程中系善意且无重大过失。因此，钱信儒受让案涉房屋，不构成法律意义上的善意取得。如果法院能认定钱信儒是善意购买者，法律就能保护他的所有者身份。
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