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深圳房价终于跌了,曝光炒房空手套!

综合:微金融 资料:融360房贷、深圳商报、凤凰财经、中国经济网

     9个月,深圳房价下跌7108元/平米

7月1日,深圳规土委发布了6月份房价数据,数据显示,6月份深圳房价为54492元/平米,较5月微幅下滑。至此,深圳房价已经出现连续九个月环比下跌。

2017年年6月至2016年9月的深圳一手房数据

房价的绝对值来看,2017年6月份深圳一手房成交均价为54492元/平米,去年9月份则是61600元/平米,的确已经下跌了7108元/平米。

但我们同时也应该看到,绝大部分都来自于去年10月份,当月即下跌了5989元/平米。接下来的8个月时间,仅仅下跌了1119元/平米,平均每个月仅下跌140元/平米。

而且到了今年,我们发现下跌的幅度正在逐步收窄,6月份比5月份仅下跌了20元/平米。

成交量方面,从表中可以看出,2016年四季度至2017年3月份逐步下跌,之后逐步回升。

但从下跌和回升的幅度来看,从2618套到803套用了7个月,但从803套到2953套则只用了4个月。

     房价到底该怎么看?

虽然房价是跌了7108元/平米,但对于房价的走势,我们仍然需要说明一点,表中的数据,是通过“换时间、换空间”得到的。

所谓换时间,指的是调控发威,市场供需两端瞬间取得了一种相对平衡的状态,买房的人少了,价格自然稳定。

而换空间则是“下跌7108元/平米”的关键之所在。我们从深圳各区(罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区)新房成交量来看,罗湖、福田、南山等房价相对较高区域的成交量快速下滑,而房价相对较低的宝安、龙岗两区成交量则迅速增加。

目前来看,新房统计口径最准确的也就是成交价,新房成交价虽然是准确的,但成交价的纵向对比则不靠谱。

     这是6月份深圳各区新房供应量数据

简单说,房价高的区域新房开盘数量下降,房价低的区域新房开盘数量上升,一降一升,房价成交量自然下来了。这就是深圳房价近9个月下跌7108元/平米的秘密。

而如果我们跟踪每个小区、每一套房的房价变动情况,你会发现,房价基本上没下跌多少。 

     深圳的二手房价格如何呢? 

南山:

罗湖: 

福田: 

盐田:

宝安: 

龙岗: 

由此,从成交量和成交价的走势来看,深圳新房市场正表现出“量涨价稳”的态势。总体上来看,这是一种好的表现。从成交量来看,目前福田、南山、罗湖等区域供应量在增加,但购房者入市的区域仍然主要集中在宝安、龙岗两区域,这说明刚需正在入市。

     深圳房价究竟是谁在博弈?

深圳一手房价跌,二手房价涨,现在炒房客由之前炒一手房市场转投向价格相对较低、调控相对宽松的二手房市场。这就造成了一手房和二手房市场涨跌互现在状况。

然而,从去年9月高位至今,深圳房价总共才下跌了11.52%。这就说明了地方政府希望看到房价慢慢跌下去的效果。

对于深圳来说,出台了各种严厉的限售、限购政策,就是希望房价能稳中有降,一边通过各种调控手段逐步将房价缓慢降下来,达到去杠杆化的目的。另一边通过当地企业职工的收入增长,购房能力增强,保证房地产泡沫“软着陆”。

炒房团的空手套曝光,不花钱还能套走现金

作者:齐俊杰看财经 ID:qijunjie82

 

这两年房价飞涨,一方面是有人一掷千金疯狂扫房,另一方面是老百姓纷纷望房兴叹,房价严重脱离平均收入购买力。大家觉得似乎总是哪里不对,到底是我领到了假的收入,还是看到了一个假的房价,又或者活在了一个假的时代。

 

虽然我知道怎么回事,一直告诉大家,中国的房价早已经过度金融化了,但苦于没有证据。

今天,中国经济周刊一篇调查文章说出了实情,这也是主流媒体赤裸裸了的曝光了这种空手道的炒房手法。其实一点技术含量都没有,所谓炒家根本不需要自己出钱,甚至还能从炒房中套取不少现金,他们的核心手段就是高价评估。

比如买一套100万的房子,他可以先把钱过桥贷出来,高利贷都不怕,然后托关系找人将房价高估到150万,按照银行7成贷款的标准,这套房子能够贷款105万,然后把钱还了,自己还能剩下点钱。

 

有人说银行傻吗?还真是不怎么聪明,或者说不愿意聪明,只要有人做内应,分分钟就能搞定。即使没有内应其实也没关系,大不了先出30万,然后贷款70万,几个月之后,再把这个房子高价卖一次,左手卖给右手,翻倍200万成交,这样能贷款140万,还掉前面70万贷款,刨除首付,税费,又产生了几十万的资金。所以看明白了吧,只要能够贷款,房子能够抵押,这帮人就能够不停的制造房子涨价,然后从银行拿到资金。

 

有些炒房者其实很好分辨,他们连房源看都不看,查一下资质就出手购买。而且是成批购买,集中购买,就要控制这一个小区域,形成垄断,然后互相拉抬。造成某片区房价快速上涨的效果。在此期间炒房的还可以把房子租出去,或者改成群租房,让租金收益最大化。

房子租出去也并不影响他们修改价格。因为本身叫价这个事,就是自己说了算。每月只要这个地区卖一套房子,自己卖给自己,刷新一下价格,这个地区这个的房价就都涨一个台阶。

 

所以你看到的情况就是,房价为何会涨的这么快,一年翻一倍。其实根本就是一场金融的游戏,是有人刻意为之。就是要制造涨价效果然后忽悠傻子进来接盘。抓到一只野生的傻子,就套现一套房子。

这个本质跟炒股坐庄没什么区别。都是建仓,拉升,制造消息,派发出货。只不过炒房比炒股更简单,钱都是银行的,而且价格都是喊上去的根本就不用交易,好多地区房源都被垄断了,有的中介还配合,造成市面上没有房源。不定期放出几套,形成供不应求的效果。你一看就更慌张了,必须要赶紧入手。

 

那么看似这样一个精心布置的天罗地网,能破吗?显而易见。

 

限购,把大多数傻子挡在了门外,想买也买不了了,傻子没有了,表演再精彩也无济于事。

 

限贷,这才是杀手锏,提高炒房者的资金成本,让这种空手套白狼的游戏失去了基础,你再想自己卖给自己就需要更多的首付,现在已经得不偿失了,所以这种游戏已经自我终结。没有成交,就不能控制价格,只能让价格自由波动,现在可能在很多地方还有价格上涨惯性,过一阵一旦价格跌下去,惯性会更大。到时候炒房者已经失去控制力。所以他们其实是现在最慌张的。

 

限售,有的地方干脆限售2-3年,不让你对倒交易,喊高价格。用这种方式,把炒房者手中的房子固化下来,防止继续用这个手段制造恐慌。而且关门打狗,你现在想低价抛售都跑不了了。

 

增加供给,用新房价格打压二手房,供给充裕的市场,必将稀释二手房的价值。

 

加息和税费改革,这个有可能是穿心箭,明年加息会提高炒房者的持有成本,过两年一旦房产税出台,这些人不排除爆仓的可能。这时候银行会逐渐聪明过来,会提前清理贷款,今年已经要求每年都要评估房价几次,也就是说银行已经盯住这块高估房价的情况了,一旦房价跌了,你的抵押物不够7成了,银行可能冲上去要求收房或者增加抵押价值,冻结你的财产,银行替你降价往外卖,炒房者不但血本无归可能最终还要背上一身债务。

 

最后还是那句话,房子是用来住的不是用来炒的,要防止炒房沦为某些人致富的工具,必须要打到他不能翻身,才会产生教育的意义。

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