内容来源：2019年8月31日，在中信出版集团、中信读书会主办的徐远经济课堂·城市房产背后的经逻辑暨“城里的房子”分享会中，北京大学国家发展研究院金融学教授徐远进行了题为“城里的房子：财富的载体”的精彩分享。笔记侠经主办方及讲者审阅，授权发布。
讲者 | 徐远
整理达人 | 吴飞
封面设计 & 责编 | 念语
第 4188 篇深度好文：6112 字 | 12分钟阅读
完整笔记·组织管理
本文优质度：★★★★★+ 口感：潮汕火锅
笔记君说：
房价是我们每一个人都关心的事情，我们肯定都想知道为什么房价一直这么高？这是不是属于正常现象？以后会降下来吗？房价到底有没有泡沫？国家调控的是什么？
在这样的背景下，房子还可不可以买？买的话又该怎么买呢？
在下面的文章中，这些问题，徐远教授都会为我们一一解答。
以下，尽情享用~
我今天分享的主题是关于房子。
三五年前大家看媒体和和财经讨论都认为房子有泡沫，可是泡沫说了这么多年它也没破，它啥时候破、会不会破、到底有没有泡沫呢？
现在很多人已经觉得可能不一定有泡沫了，但经济增速下行的背景下房子还能不能买？
我的观点是中国的房价一点都不奇怪、不特殊，它是中国经济增长和城市化的产物。
今天我把上述问题组织了一下，主要以下七个方面：
一、中国的房价上涨
在全球范围来看是一般现象还是特殊现象？
1870-2012年世界14国房价趋势图（讲者供图）
这张图以第二次世界大战为节点可以大致分为两段：二战之前和二战之后。你会发现房价二战之前涨幅平缓，二战之后陡峭上涨。
指数涨了4倍左右，4倍是什么概念？扣除了物价上涨因素，实际价格每年增长百分之2点多。
如果我们比较过去100多年主要的大类资产的回报率，包括房子、股票、债券，哪一类资产的价格最高？是房子。
为什么会出现这么一个大的变化呢？有两个因素是很重要的：
第一个因素是经济增速非常快。经济增长快了，财富就涨了，收入就涨了，房子恰好是保值、增值很好的备选；
第二个因素是安定的环境。没有大规模的战争，只有局部的小战争。和平就意味着不动产的投资价值会大幅增加。
这些背景告诉我们：过去70年时间，房产作为安全稳定的资产，在财富快速增长的大背景下成为大家的追捧是一个全球现象。
所以，中国的房价上涨在全球范围来看是属于正常现象。
二、中国的房价上涨，
它的速度有没有过头？
回答这个问题需要一些量化的指标，就是我们应该涨多少？实际涨了多少？
为了说“应该涨多少”这个问题，我们来看一下全球经验，主要是发达国家的经验。有三组数据，分别是房价涨幅、物价涨幅和经济涨幅。
我们通过分析这个数据，归纳出一个公式：房价涨幅在长期来看，大致等于它的物价涨幅和经济涨幅。
为什么呢？
第一，GDP在涨。只要收入涨，人们在房租上的支出比例是不下降的，房租的涨速至少要等于收入的涨速。
长期看，房价的涨速和房租的涨速是一样的。因此房价的涨速至少包含收入的涨速，也就是GDP的涨速。
第二，即便经济不涨，收入不涨，只要物价水平是涨的，房租也就是涨的。因此房价也是涨的。
所以，房价还要包含着物价的上涨。
还有一个因素就是城市化率。发达国家的城市化率本来就很高，每年的城市化率提高可以忽略不计。
但是发展中国家，比如说像我们国家，过去这20年每年的城市化率增加1.5个百分点，意味着更多人要涌入城市，继而推高房价。
结合所有的这些分析，我们就总结出一个公式：房价增速=经济增速+通胀的速度+城市化速度。
这个公式我们结合了发达国家和发展中国家的数据，在经验上是过得去、立得住的。
假设这个公式是正常、标准的，那么，中国的速度有没有过头？是快还是慢了？
我们具体看一下，9.5是过去这20年年均的经济增速，也即是GDP增长速度。2.5是每年平均通胀的速度，1.5是每年城市化的速度，这三个数加起来是13.5。
根据这个公式，中国房价的合理上涨速度每年是13.5，大概是五年半翻一番。5年半翻一番，1998年到现在大概是20年的时间，20年涨12.5倍。
大家根据直观感受想一想，过去20年，中国的平均房价上涨是不是大致就是这样？
所以，经过这样的分析，中国房价的涨幅是合理的。
三、中国的房价未来怎么走？
假设大家同意我刚才说的这些分析，那么，未来的房价增速如何？还会不会涨？速度有多快？
因为看这个事情没有具体数据，需要一些参照和思考对未来做一个基本的判断：中国未来的经济增速还有多少？会不会停滞？
第一，横向跟美国比。中国的经济增长主要是工业化的过程。我们过去40年完成了初级和中级的工业化。作为一个生产基地中国的水平是很高的，未来在一些核心部位赶超还有很大的空间。
经济增长和短期的国际环境、国内环境的变化没有太大关系，需要看长期和基本面。
第二，跟邻国比。最好的比较情况是日本和韩国。如果综合收入水平、城市化率、大件消费品的应用率这些主要指标的话，相当于日本的1970年，韩国的1980年左右。
中国最大的优势其实是市场潜力，大市场和小市场相比有很多优势，可以摊薄几乎所有的成本，如研发、基础设施、大件工程的成本都比较低的。
基于这两个方面分析，中国经济增长的前景不需要悲观，至少可以说不需要过于悲观。
下面有个公式：3%+2%+1%=6%，这是什么意思？
未来十年左右，我们的经济增速一定是慢慢下行的。所以这个3+2+1=6%，是对未来十年房价增速比较保守、客观的预估。
“6”是什么概念？每年增加6%，也就是12年翻一番的意思。
需要注意的是，我说的所有的房价都是大中城市的房价，不涉及小城市的房价。
所以这是一个白纸黑字早已写出来的判断，需要等待时间的检验。
四、房产税会不会出台，
出台后会对房价有什么影响？
下面来分析下房价讨论中最常被提及的房产税。
房产税一出台，房价会大幅下跌甚至会腰斩这样的说法有好多年了。
但我的基本判断是不会很快出台，出台了税率也不会太高，而且对最后房价的影响也不会太大。
第一，为什么说不会很快出台？
这和房产税的性质直接相关。房产税和现在所有税收的本质是不同的。
你有这个财产但并不直接带来收入，不是公司也不是企业的利润，也没有交易的。
如果房产税为1%，房价1000万，1%就是10万。比如退休老职工每年退休金可能就不到10万，但他住在比较好的地段，房子虽不那么漂亮但也值1000万。
一个1%的房产税马上就要交10万块钱，他每年的收入都没有10万，怎么给你交这个房产税呢？这种情形该怎么处理？
举这个例子就说明了一个客观问题，因为没有现金流就没法交税。这个事情的核心是房产税属于财产收税，不是对现金流收税。
而现在所有的税都是对现金流的，如个人所得税、企业所得税、增值税，它都是流转过程中的税，属于流转税。
但财产税不是流转税，是对存量收的税。
现在整个社会治理状况下，财产税收成本很高，短期三年之内不可能收。
为什么三年不可能？
因为立法草案到落地至少三年。房产税作为新物种从实验、讨论、落地，要经过很多轮的修改。
而且短期内出台也弊大于利，这个摩擦成本也是执政需首要考虑的。
第二，税率有多高？
既然阻力这么大，税率就不会太高，因为税率越高，阻力越大。而且房价不会因为一收房产税就立马跌。
因为房价最后是各种力量综合的结果，城市发展潜力、人口吸附能力、产业发展、经济增速都是把房价向上推的力量。房产税是把房价向下压的力量，最后房价是涨还是跌，取决于这两个力量哪个强。
房产税出台不会太快；税率不会太高，对房价影响没那么大。
很多人讨论的时候会反驳我说，如果房价没泡沫，国家为什么要调控？没泡沫调控的是什么？
没泡沫就不调控吗？调控是为了压房价吗？还是为了把这个房价的增速压下来？
压房价水平和压房价增速是两个概念。即便房价没有过贵，没有泡沫，可能过快的增长本身也是一个不好的事情，然后我们需要把这个过快的速度压下来，我认为这是房价调控的根本原因。
为什么压这个速度呢？因为整个社会财富在中国这个背景下，房产造成的财富差距已经越来越大。如果涨得太快，财富差距拉得太大，是不利于整个社会发展的。
五、股票、债券、房子投资怎么选择？
假设你同意中国的房价上涨是全球范围内的正常现象，涨速没有过头，房产税也是这么一个判断，政府调控从社会整体上看是有利的选择，那房子是好的，股票是好的，债券也是好的，应该买什么呢？
首先是债券。债券安全、没风险，但收益率低。从5-10年幅度范围内看可能就2%或3%。比通货膨胀稍微高一点点，能保值不能增值。
其次是股票。股票不是不挣钱，而是不是所有人都能挣钱。中国A股市场重要的特点就是波动大、牛市短、熊市长。
好的办法是挑一些安全的标的长期不动，对于有经验的人这是一个比较稳妥的策略。
但是操作起来比较难，因为挡不住诱惑。股票跌了之后很难忍住不割肉，涨了很难忍住不追风。
所以，股票有收益，但不是所有人都有收益，风险比较大。
最后是房子。保守估计房价每年的增速是6%，这是房价上涨的收益，还要再加上租金收益。
2011-2019年中国各城市房子租金增速图
（讲者供图）
这张图是我们收集的2011年以来大城市租金的增速，北京涨得最快，年均9%，八年就翻番，深圳、上海、南京也都涨得挺快。
所以，租金涨意味着现在北京买房的租金收益率是1.3%，过几天就变成2.6%，再过几天就是5.2%。
所以算长期平均租金收益率，至少是3%，6+3就是9%，这是你持有房产的收益率。
但你还有个杠杆，假设你是首套房杠杆大概3倍。6+3是9，3倍是27%。加一倍杠杆也是18%，所以房产长期收益率挺高。
从三类资产的收益率和风险来说，从我们普通的中产阶级，甚至年轻人的角度，长期只有买个房子放着或者住着，然后把主要的精力放在自己职场发展上，看起来是个不错的选择。
六、房子怎么买？
针对这个很具体的问题，只能说一些基本性的信息、想法和原则，具体买房要具体看。
1. 买哪个城市？
我要强调现在不是买哪里都一样的时代了。中国的房地产在2013年出现一个分化。
2006-2019年中国房价走势图（讲者供图）
大家看这张图，2013年以前，一线、二线和三线城市的房价，它们的涨幅差不多缠在一起往上升。2013年之后，开始分化，大城市涨得很厉害，中城市涨得其次，小城市涨得最慢。
2016年调控以来，大城市被压得比较平，除了局部区域基本上不会下降。二线、三线城市因为调控不厉害，有个补涨。
总体看，房价涨幅有很大区别，在哪个城市买是不一样的。那如何挑选未来发展潜力大的城市呢？
2005-2017年中国主要省份和省会城市
的人口增速图（讲者供图）
先来看这张图2005到2017年主要省份和它核心大城市的人口增速图：
红色表示省，绿色表示省的核心城市，比如广州和深圳，江苏和南京，浙江和杭州。主要信息就是人口，各省平均人口增速在0.6%、0.7%，但核心城市涨得很快。
这表现出农村和城市往大城市流动的规律，所以，未来挑城市还是要挑大中城市。
城市迁移全貌图（讲者供图）
这张图是用大数据分析划的各地区以地级市为单位的人口迁入率和迁出率，红色表示人口净迁入多的地区，蓝色表示人口流出多的区域。人往哪里去，哪里的房子就会涨。
总结起来：长三角、珠三角和北京三个都市圈人口流入很厉害，三个都市圈以外是一些核心城市、大城市，基本上就是一些大的省会和副省级城市如像南京、合肥、西安、成都、宁波、青岛人口流入。
人口区域分布就是初步判断未来房价增长的的基本指标。
下面几张图告诉我们人口的流向：
黄色表示向三个都市圈流动，红色表示中部区域除了向三个都市圈，还向当地的核心城市比如向郑州、长沙、武汉流动。
中部地区人口迁移空间格局图（讲者供图）
西部地区往东部，特别是三大都市圈的流入比例并没有那么高，反而向向中西部的核心城市如像兰州、西宁、银川、西安、乌鲁木齐流入得比较多。
西部地区人口迁移空间格局图（讲者供图）
南部看起来更清楚一点，珠三角是个巨大的人口磁铁。还有福建泉州、厦门核心城市人口流入也很大。
南部地区人口迁移空间格局图（讲者供图）
所以，未来选城市最重要的因素就是看人口流动。
2.应该在城市的哪个区域买呢？
城市之间的分化，都市圈和核心城市会胜出，其他城市吸引力会慢慢地相对减小。城市内的分化是指城市内不同区域，价值会慢慢有很大不同。
比如大城市房价涨不是每一寸地区都涨，因为房子的价值就是经济增长和城市化的价值，不能太偏也不能太远。
城市内不同区域也不一样，比如有的地方绿化很好，交通便利，小区服务也很好；有些地方地段虽然不错，但配套设施不好。
所以，买房尽量买核心区，多中心里选中心里面最好的区。核心区买不了，就往外找电梯和地铁线沿线。
七、房子背后的底层逻辑
下面讨论房价底层一点的问题，从学术、背后的原理的角度来说，房子为什么这么贵还说没泡沫、不会下跌还可以买？投资价值高？
这里面当然也很复杂，我通过回答两个问题来揭开一个角。
1.城里的房子为什么有价值？
人类社会的进步，经济上体现在收入增长，伴随而来的就是人口总量增长。
因为只有经济增长了，地球才能支撑更多人口，而只有有更多人口才能形成足够的社会分工，把人放在城市里面，积累更多的文明。
我把人类地球上的文明分为地中海文明和中华文明两块，每一个文明高峰都在当时留下一个大城市作为地标。
比如古罗马在顶峰的时候地中海是它的内海，那时候古罗马有100万人口，唐朝长安有200万人，宋朝也是100-200万人口。
所以说，城市才是人类文明的容器，它吸引着人，积攒着技术和进步。现代社会的文明不过是人类城市进步的结果。
2. 现在技术进步会不会逆转城市集聚，把城市的形态分散掉不再聚集，以至于房子没有价值？
我的回答是不会。
比如全球的城市都有中央商务区CBD，在CBD的人，时间很贵，需要快速地交流、组织、协调、见面、沟通、签合同，这个空间不能散开，散开了效率就会大幅的下降。
但是医院、学校可不可以远一点？也不行。为什么？因为收入越高，时间成本越高。
城市是一个复杂的网络，大家共享网络的好处、分担网络的成本，让每个人的生活都变得更好，这就是城市的基本的原理。
我们的大城市率，百万以上的人口占总人口的比率比较低。日本、澳大利亚都是50%-60%，我们只有20%多。
基于这个国际横向比较，我们未来的大中城市还有很大的发展空间。而且从原理上讲，大城市的效率是更高的，人均的成本负担也比较小的。
从可行性上讲也存在空间，像北上广深在国内很好，可是和新加坡、首尔、东京国际大都市比，每平方公里的产出还是有很大的提高空间。
如果我们产业升级技术进步了，在这些区域还可以生产更多的财富。而且核心区收入高了，边缘区也会被带起来。以上是城市和人口聚集的基本原理。
过去我把城市叫做空间立体的三维世界，未来会加一维数据维。基础设施在地面以外，还会产生一个数据中心。
未来的数据会让城市效率、收入和成本都更高，这样人类现有的城市在新技术的改造，它的效率会更高，也就是城市承载力还会提高，可以容纳更多而不是更少的人口。
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