1
前两天就有老铁在后天催我谈谈房地产。
兰取消限购啦！其他城市也跟进啦！股市里房地产板块被爆炒啦！
天哪，房子又要暴涨了！好焦虑，越来越买不起了！小明救命！
如果一直follow我的老铁，不应该这么不淡定才对，我猜给我留言的一定是新进的同学。
老铁们一定要习惯这些时不时的市场冲击，面对任何市场波动，无论TA出什么政策，都要保持一颗佛系少年的心：
然后去看看银行卡的余额，没有一个亿的，赶紧想办法赚钱。
虑房价涨跌，有个毛用？
2:
对于兰州等地的地产调控「松绑」，我没有太多的点评。大家去看看人民日报的表态即可，我基本表示认同。
人民日报的观点是：
楼市调控不会「拉抽屉」。
之前各地推出的房地产调控措施略显粗糙，很多规定带有“一刀切”色彩，有些还是临时照抄其他城市的调控措施。随着楼市调控常态化，一些地方势必会结合本地情况对楼市调控措施进行细化与优化。
部分地方楼市政策的调整，正属于对前期政策中刚性、粗糙部分的适时修正。在“房子是用来住的，不是用来炒的”已成为全社会强大共识的背景下，中国楼市从严调控的基调不会改变、长效机制建设的步伐不会放慢、防范和化解风险的决心不会动摇。
你可以不听小明的话，但是Dang的话，我建议你还是要听一听的。
3:
如果把目光从房价本身转移到A股房地产股票的表现上，可能就是另一番图景了。
从2018年开年至今，A股的房地产行业指数已经累计上涨超17%，在整个股市里算得上一骑绝尘。很多个股的涨幅超过了50%，还有部分股票快速翻倍。
谁说中国股市赚不到钱？这还叫赚不到钱？
那么问题来了，这些房地产股票涨了这么多，是不是风险很大，要开始跌了？
依我看，答案是否定的。按照我之前对A股的「价值」逻辑，房地产板块接下来还要涨。部分股票的涨幅还远远没有到位。
你比如说，龙头大房企的市盈率PE（公司股价/每股盈利的倍数，通常用来判断公司股票估值的高低，PE倍数越高，估值越贵）还趴在地上：
保利地产13倍，金地集团11倍， 绿地控股14倍，万科A19倍（这个算勉强fairly priced）
再看行业的估值水平：
白酒板块39倍
食品饮料40倍
家电板块24倍
那么房地产板块是多少倍呢？
19.5倍！
所以你说它应不应该涨？
房地产行业从开年到现在这一轮的暴涨，包括接下来大概率的继续涨，是不是等于房价要涨？
Of course NOT！
不可否认，部分城市限购政策的「松绑」给了市场大张旗鼓搞房地产股票的一个情绪爆发的导火索，但它不是本轮地产股暴涨的主要逻辑。
本轮地产股暴涨的核心逻辑，和去年白酒板块、食品饮料板块、家电板块的上涨是一毛一样的。那就是：
估值修复。
什么叫估值修复呢？就是有业绩的公司，但是PE倍数趴在地上，很便宜，有上修的动能。
茅台都可以炒到40倍，为什么龙头房企只值10倍甚至更低？
茅台市值都过万亿了，总不能还大张旗鼓的搞它吧，总要等业绩上来消化一下这个估值水平再搞对不对。同样的逻辑也适合其他去年被爆炒过的白马股。那么此时市场里还没被搞过的有业绩的，但是估值又趴在地上的板块还剩什么？
房地产！
接受大资金主流机构爆炒的历史重任，在2018年开局，就当仁不让地被房地产行业扛了下来。
所以，房地产板块股票的暴涨，和未来房价的暴涨，没有多少关系，不要过度脑补。甚至和「赌调控放松」也没有特别大的关系（有，但不是主逻辑）。
从预期博弈的角度来说，去年地产股趴在地上一整年不动，主要是受到政策高压宏观金融条件收紧的影响，既然今年开年出现了局部的调控松绑，那这个预期边际改善带动的估值上修的力量就喷薄而出了。
也因此，如果未来大规模的调控放松预期没有兑现，那么房地产板块股票估值上修的空间，就不会有想象那么大。不过这不是现阶段考虑房地产板块股票走势的主要矛盾，这是未来要考虑的事情。现阶段的主要矛盾是：
先把股价搞上去，至于之后的预期能不能兑现，之后再说。
4:
始终如一地，我坚持认为看房价的大周期，只需要看货币和信贷周期。
那最近这段时间，影响货币和信贷周期的因素，有没有发生显著地改变呢？货币政策会不会朝着有利房价上涨的方向边际放松呢？
有，不会。
第一个「有」，最主要表现为通胀预期的显著边际升温。
有金融常识的老铁，应该都知道，通胀一起来，货币政策必须要收紧，这是任何国家任何经济体制里都不能回避的问题。任何经济体都承担不了高通胀肆虐带来的后果。
搞金融的都知道，看通胀，最终极的指标是看什么？看CPI吗？如果你还只会盯CPI来看通胀，那说明你可能是还没有入行的刚毕业的小朋友。稍微有点经验的老鸟，都知道通胀的终极指标是看油价。
而就在过去两天，布伦特原油期货主力价格已经升破70美元每桶，爬至三年以来的高位。
而且本轮原油价格的快速爬升，跟以往的波动主要由供给侧（比如地缘风险事件，减产等）主导不同，这轮油价上涨，全球经济强劲复苏带来的需求增加才是主导。从去年底开始，全球主要经济体都同步地展现了对原油需求的增长，而由需求增长导致的油价上涨往往都具有较好的持续性，直至下一个需求萎缩周期的出现。
原油作为大宗商品之王，它的价格一涨，其他商品那还不跟着涨？商品作为经济的上游，上游一涨，中下游的价格跟着涨不涨？
一定会涨，这是三岁小孩都想得通的逻辑。尤其是原油这种涉及中下游产业链十分丰富的商品，它的持续涨价，几乎板上钉钉地决定了CPI会被带起来。
既然本轮油价的上涨由需求驱动，未来很可能是油价走出过去几年熊市进入牛市的起点，那么通胀预期的持续快速升温，就不足为奇了。
通胀预期一起，加息的步伐只会越来越快。
不信看美国，看欧洲，看日本，都已经在显著的边际收紧货币。中国呢？2018年上调1-2次基准利率是大概率事件，而且市场利率在去年触及4的阶段高点后，并没有任何要下来的迹象。
5:
原油价格持续上涨带动通胀预期升温的全球宏观大背景下，你认为中国在信贷政策方面还有什么可选择的呢？如果你是管理层，你也不可能不顾大环境，大趋势，逆周期而动吧？
因此，从货币这个源头上来说，未来房价上涨的根本驱动因子，已经偃旗息鼓，彻底熄火。全球经济都在进入货币紧缩和常态化回归的进程，中国并不能「特立独行」。
至于中国政府在执行广泛的「冻楼」政策上，是否会出现大范围的松动，我的看法是比较悲观的。
道理很简单，「冻楼」的作用其实是双向的，它既控制了价格的上涨，也控制了价格的下跌。现在的情况，很多人是认为冻楼的政策一旦放开，是不是房价会暴涨。但其实从管理层的考虑来看，更担心的是，放开冻楼会导致房价快速冲顶后的急速下跌，以及随之带来的对金融系统的冲击。
把房子给你冻住，打掉流动性，本身就是一个「缩表」的过程。因为商业银行在考虑住房抵押贷款时，有限售约束的房子，肯定要打一个更大的折扣，这就是减弱了房子作为信用中介派生货币的作用。这个过程，对于银行来说，就是一个被动缩减资产负债表的过程。
那对于持有房产的人来说呢？其实是一个「变穷」的过程。
很简单，你持有一套价值500万的房子，自己首付200万，贷款300万。
由于这个资产是不允许交易的（至少在一定时间周期内），没有了交易，就没有了价值。或者说价值变成了账面上的数字而已，不能变现的价值，就是没有价值。
但是你的负债还一直在呀，即便在限售期，你还要一直给银行还贷款是不是？所以对于这个房子来说，你一直在支出，但是没办法在短期内变现，所以你在被动变穷。
当下很多人还在赌政府会放弃「去杠杆」的目标，还继续秉承「刚兑信仰」和「央妈信仰」来对赌高层治理房地产问题的决心和意志，我认为这种对赌是不明智的。
很多人都拿过去十年房地产调控「越调越涨」的历史来证明本次也是一样，但他们一直选择忽略了时代背景早已变迁的事实。
调控或许还是那个调控，但经济早已不是那个经济，全球经济金融环境经过过去十年的演变，如今早已沧海桑田。你怎么还能指望刻舟求剑一样地来理解当下中国的房价问题呢？
钝刀割肉，就是对中产最大的温柔。
