以房养老，即老年人住房反向抵押养老保险，是一种住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。
根据中国保监会发布的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日起至2016年6月30日期间，老年人住房反向抵押养老保险（即通常所称“以房养老”）业务在北京、上海、广州、武汉四个城市试点。“以房养老”的推出，引发了各界的广泛关注。
背景：人口加速老龄化
据统计，截至2013年底，我国60周岁及以上人口20243万人，占总人口的14.9%，65周岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%，已较大幅度超越了联合国《人口老龄化及其社会经济后果》中确定的“65岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%”以及1982年维也纳老龄问题世界大会确定的“60岁及以上老年人口占总人口比例超过10%”两个标准。在京沪等一线特大型城市，老龄化情况更加严重。
社会养老目前最突出的问题集中在：“421”型的家庭结构使得传统观念中“养儿防老”的功能大大降低；现行养老保险体制存在1998年之前退休职工未缴纳过个人养老保险，而现有的养老保险基金收益率过低并存在实际货币贬值、养老保险个人账户亟待做实等隐性问题；此外，社会养老机构、床位等基础设施严重不足，从业人员的职业化建设滞后，远不能适应养老事业发展的客观需求等。
作为一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，“以房养老”在美、英、日、荷、新加坡等发达国家已经有了比较成熟的经验与模式。例如，英国在长期中探索出了“以房养老”的两种主要形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人可选择继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款；二是“以大房换小房”，用差价款养老。我国推出的新试点类似于英国的第一种模式，但参与操作的金融机构以保险公司为主体。按照本次政策规定，其简单流程是：拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
疑虑：能否达到预期效果
事实上，在本次试点前，上海、广州等地已通过不同方式做过探索，但并没有达到预期效果。根据搜狐网日前发起的“以房养老”意愿调查，79%的网友不会选择“以房养老”；74%的网友不支持父母选择“以房养老”。开展“以房养老”业务，需要供、需双方的共同参与，但目前各方对“以房养老”试点政策尚存在不同的担忧。
金融机构主要的疑虑在于：担心长期房价存在下行风险，近几年全国各地房价快速攀升之后，中、西部地区频繁出现的“鬼城”、跌价现象加大了银行、保险公司等机构的担忧，尤其是随着居民预期寿命的提高，倒按揭对金融机构所产生的时间风险趋大；我国有住宅用地使用年限70年的规定，当老人最后将房产抵押时，商品房使用年限和残值大都所剩不多，保险公司或银行回收房产存在“入不敷出”的风险。
老年居民主要的疑虑在于：一是传统观念难以改变，多数老人认为房子应该作为遗产留给下一代，“以房养老”可能导致“人房两空”；二是许多人担忧“以房养老的法律并不完善”，因此采取观望态度；三是对金融机构不信任。
尽管如此，客观上，“以房养老”是在人口老龄化加速背景下对多元化养老措施的新探索，对老百姓而言则多了一种解决养老问题、提高养老质量的选择。
对策：关键在于制度完善
人们对任何新制度、新措施的接受，都需要一个过程。“以房养老”业务要真正被认可，关键还在于其能够通过制度完善，给老年人带来切实的养老保障，使老人及其子女乐意并放心接受这项业务。
“以房养老”在发达国家已获得成功发展，越来越多的老人愿意接受这样的养老方式，其经验值得深入借鉴。特别是国外市场化的社区养老、居家养老服务等模式都证明：政府并非单一的提供养老服务的主体，社会资本提供多元化的养老服务是必然趋势。但在制度设计方面，必须紧密结合我国的国情，一方面要确保老人通过“以房养老”获得的养老服务质量能显著提高，同时老人的个人利益能得到切实保护，可以借鉴新加坡关于“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人的做法，以保障老人的财产权益。另一方面，要使金融机构在规范开展业务的同时，通过合理定价，有效规避业务开展的各种风险。最佳的状态就是，老人、金融机构、养老服务机构能够实现“共赢”，这样才有助于实现业务可持续发展。
其次，尽快完善相关法律和行业标准。作为养老保障的新模式，我国尚无完善的法律措施作为保障，本次发布的《指导意见》也仅仅从部门规章、条例的层级对相关业务作出规定，对于业务涉及的各种不同情景仍需要更为细致的法律规定来加以明确；可考虑在修改《社会保险法》有关条文时对此有关内容予以更新。同时，也需要在试点开展过程中，由人社部、保监会等相关部门在广泛征求意见的基础上，加快推出《老年人住房反向抵押养老保险业务标准细则》，规范相关业务开展。
再次，可以在政府监督下，在试点城市推出若干个业务典范，形成示范效应。大多数居民参与该业务的意愿不强，除了老年人传统心理、接受新事物难等因素影响，还有来自于子女“父母选择‘以房养老’别人会认为我不孝顺”的面子心理。如果在四个城市，能够建立若干个成功的业务典范，使参与其中的老人真正从“以房养老”中获得高品质养老保障，有助于消除社会心理障碍，从而有效发挥试点城市的示范效应。
