——基于长三角地区的实证分析
一、问题与文献
住房问题既是民生问题，又是发展问题。房价的过快上涨使得住房保障问题日益突出。2012年中央经济工作会议上确定了建设所谓的商品住房和保障住房“双体系”模式。目前我国大部分地区已基本形成住房市场的“双体系”，但整体协调发展水平不高，且地区间差别较大。
长三角地区（本文界定为上海市、江苏省和浙江省）作为我国经济最发达的地区之一，自1998年住房改革以来，商品住宅市场很快进入迅速发展阶段。整体而言，长三角地区的商品住宅体系发展水平高、发展趋势向好。
尽管1994年中央便提出经济适用房建设，但一直以来，长三角地区保障房建设始终不温不火，发展水平很低，保障性住房供需矛盾日益加剧。从保障房供给看，2008年以前经济适用房新开工面积呈小幅下降趋势，2007年仅为532.5万平方米，占住宅新开工面积的4.45%，2008年后政府开始重视保障性住房建设，经济适用房新开工面积开始提高，但至2011年仅占住宅新开工面积的4.41%，相对水平不升反降，同时，各个省市的保障性住房体系逐渐形成，但目前保障性住房覆盖率还是很低。从需求角度看，经济适用房实际销售面积呈小幅上升趋势，一定程度反映保障性需求的上涨。另外，长三角地区外来人口规模大，贫富差距较大，加大了保障性住房需求。
国内外关于住房市场“双体系”的协调发展研究相对不多，主要有以下内容：
我国保障房和商品房发展的协调性近年来不断下降，各地区情况不同，中部地区协调性优于东部地区协调性（徐通，2012）［14］。相对于全国平均协调发展水平，上海住房“双体系”协调发展水平较低，存在较明显的不协调性发展问题（张利，2013）［15］。与美国对比发现，我国住房“双体系”耦合协调度和美国20世纪70年代相当，应借鉴美国发展经验，保障性住房和商品住房发展重要程度定位为0.1和0.9（杜静、施海峰，2013）［16］。Alex Fenton, Ruth Luptond等（2012）［17］从商品住房的发展对保障性住房需求的影响来反映协调发展的重要性，通过对伦敦的研究发现2000年来因商品住宅发展水平很高，低收入者偏好租赁补贴而保障性住房需求下降，导致大量空置甚至遗弃，给政府和社会造成了更高的成本。针对我国房地产市场出现的非理性繁荣和保障房建设力度不够的现状，洪开荣、沈洪亮（2010）［18］基于Holmstrom和Milgrom(1991)［19］的多任务委托代理模型，建立了中央政府与地方政府双重任务委托代理模型，分析了我国住房市场存在的委托代理问题，并据以提出促进住房“双体系”协调发展的政策建议。黄卫华（2009）［20］从商品住房和保障性住房供应体系协调发展现状的定性分析出发，从供应比例、结构、体系完善和规范等方面提出促进商品房和社会性保障住房协调发展的对策建议。
二、实证分析
由于数据可获性限制，笔者以经济适用房作为保障性住房的替代指标，建立了长三角地区经济适用房指标体系和商品住宅指标体系，并在分别测算了双体系发展水平的基础上，借助协调度模型和协调发展度模型展开双体系间协调度及协调发展度的实证分析，得出相关结论。
（一）长三角住房市场指标体系的确立
基于长三角地区住宅系统的统计数据及发展情况，定量分析中将选取如下指标体系:
经济适用房发展水平指标体系：X1经济适用房投资占比（经济适用房投资额/房地产开发投资额), X2 经济适用房施工面积占比（经济适用房施工面积/房屋施工面积), X3 经济适用房竣工面积占比（经济适用房竣工面积/房屋竣工面积), X4 经济适用房实际销售面积占比（经济适用房实际销售面积/房屋实际销售面积) 。
商品住宅发展水平指标体系：Y1商品住宅销售面积占比(住宅商品房销售面积/商品房销售面积，Y2 商品住宅施工面积占比(商品住宅房屋施工面积/房屋施工面积)，Y3 商品住宅新开工面积占比(房地产开发企业住宅新开工房屋面积/房地产开发企业新开工房屋面积)，Y4 商品住宅与商品房平均销售价格比(住宅商品房平均销售价格/商品房平均销售价格)。
表1经济适用房和商品住宅发展水平指标年份指标
（二）发展水平的测算
运用主成分分析法对经济适用房和商品住宅发展水平进行测算。
1.标准化的经济适用房和商品住房发展水平指标检验结果（见表2）：
表2KMO统计量和Bartlett球形度检验
由上表可以看出，经济适用房的KMO值接近0.7，说明较为适合做因子分析。 同时显著性水平小于0.06，说明结论是有效的。同时商品住宅的KMO值超过0.6，说明较为适合做因子分析，显著性水平不到0.01，说明结论是显著的。
2.各指标特征值和方差贡献率的计算结果（见表3和表4）：
表3经济适用房指标主成分列表
表4商品住宅指标主成分列表成分
经适房主成分列表的前两个特征值累计贡献率达到90%，商品住宅主成分列表的前两个特征值累计贡献率达92.995%，均超过85%的原则，均选取第一和第二个特征值。
3.主成分表达式的变量系数确定（见表5）
表5主成分表达式的变量系数
根据上表，给出主成分表达式的标量系数，可得：
F1=-0.587X1+0.908X2+0.847X3+0.937X4
F2=0.793X1+0.260X2+0.380X3-0.099X4
F3=0.955Y1+0.839Y2+0.928Y3-0.660Y4
F4=0.230Y1+0.465Y2-0.146Y3+0.719Y4
经济适用房发展水平指数S1和商品房发展水平指数S2的值是主成分的加权平均数，权数是单个方差贡献率，可得：
S1=69.097/90.366*F1+21.269/90.366*F2
S2=72.819/92.995*F3+20.177/92.995*F4
计算可得发展水平指数S1和S2（见表6）：
表6经济适用房和商品房发展水平指数
1.协调度模型
本文采用变异系数（Cv)来度量经济适用房和商品住宅双体系的协调度，一是因为经济适用房和商品住宅体系具有一定的相互独立性，二是变异系数不仅能反映两组数据间的变异或离散程度，而且适用于度量比较不同单位资料的变异程度。变异系数越小则表明两者越协调。
CV=R/X
CV—变异系数；R—标准差；X—平均值
同时 S=∑n i=1(xi-x)2 n-1，
即CV=2*1-4x1x2 (x1+x2)2
设x1为经济适用房发展水平指数S1，x2为商品住宅发展水平指数S2，要使变异系数越小则需要4S1*S2 (S1+S2)2越大，为使计算得到的协调度更具有层次性，以如下方式来定义协调度模型：
C=4S1*S2 (S1+S2)23
其中，C为协调度，取值在闭区间［0,1］上，3为调节系数，用来加强该模型的层次性，C越大则表明协调度越高，双体系间协调性越好。
2.协调发展度模型
上述协调度仅能反映双体系间的协调程度，但不能反映双体系组成整体的发展水平，而双体系间仅保持步调一致的发展却不能达到较高的发展水平是没有价值的，因此还需要对双体系所组成的整体发展水平进行测算，即对协调发展度进行测算。协调发展度计算公式为：
D=C*H
其中，D为协调发展度，C为协调度，H为经济适用房和商品住宅双体系的综合发展水平。由于本文认为经济适用房和商品住宅的重要程度是等同的，即其在整体体系中权重均为0.5，故得综合发展水平公式为：H=0.5S1+0.5S2。
3.协调度及协调发展度的测算结果（见表7）
表7协调度及协调发展度的测算结果
4.主要省份的测算
由于上海市资料的缺失，本部分仅对江苏省和浙江省的发展水平、协调度和协调发展度进行测算，用于对长三角住宅市场内部协调发展性进行深入分析。测算结果如下（表8）：
5.结果分析
根据上述测算结果，可以得到2004年—2011年长三角地区及主要省份的经济适用房体系和商品住宅体系发展水平趋势图及双体系间协调度和整体协调发展度水平趋势图。
（1）发展水平分析
图1双体系发展水平比较
图2综合发展水平比较
从整体发展水平看，长三角地区经济适用房体系和商品住宅体系存在巨大差距。
从不同省份看，江苏商品住宅和经济适用房发展差距最小，浙江省的差距相对较大，经济适用房发展水平一直较低。可见，长三角内部主要省份间“双体系”发展水平也存在明显不同。
从综合发展水平看，江苏和浙江水平相当，均低于长三角整体水平，在经适房体系均优于整体水平下，这种差距明显源自商品住房体系发展水平不同。上海作为我国的经济中心，其商品住宅市场发展过热，一方面不断扩大的外来人口增加了上海住宅的刚性需求，另一方面不断上涨的房价也吸引了大量的投机性需求，共同推涨了上海商品住宅发展水平，因而，整体发展水平高于江浙两省。
（2）协调度及协调发展度分析
图3协调度指标比较
图4协调发展度指标比较
协调度方面，长三角整体协调度始终很低，波动中略有下降的态势，在2006年和2010年出现小幅波动。原因在于2002年以来商品住宅房市场发展迅猛，尽管经济适用房投资额也在上升，但相对发展速度较低，这种相对差距导致了商品住宅体系和经济适用房体系协调度呈总体下降趋势。2005年，长三角各地纷纷出台涉及大力发展保障性住房建设的政策，使得双体系间协调度在2006年小幅上升，但随后迅速下降，反映出保障性住房的发展步伐依然没有跟上商品住宅，2008年以来我国进一步加大保障性住房建设，且在2009年以来出台一系列较为严格的调控房地产市场的政策，江浙沪三地均积极响应中央政策，共同对2010年的小幅波动做出贡献，但好景不长，2011年协调度进一步下降，调控效果并不明显。
地区内部各省份协调度差距明显。一方面，江苏住宅市场协调度远高于浙江，而浙江相对于长三角整体水平略高，原因在于江苏省保障性住房体系发展较好，而浙江和上海均忽视保障房建设，其中上海保障性住房建设较为落后，2008年以后才重启经适房建设，发展远落后于商品住宅，拉低了长三角整体协调度水平。另一方面，变化趋势也明显不同，2006年以前江苏协调度大幅下降，原因是2004-2006年商品住宅发展提速而经适房建设放缓，之后几年变化较小，而浙江协调度基本没有变化，水平始终较低。可见，江浙沪三地的住房“双体系”协调度水平差距非常大，水平依次递减，江苏优势明显。
协调发展度方面，双体系协调发展度的变化趋势基本和协调度几乎一致。从前述发展水平分析可以发现，双体系的综合发展水平基本保持稳定，解释了协调发展度和协调度变化趋势的一致性，协调发展度波动的原因可以由前述双体系发展水平和协调度变化综合解释。
三、政策建议
分析表明，长三角地区住房双体系协调发展水平很低，商品住宅体系的高度发达和代表保障性住房的经济适用房体系相对落后是这种不协调的主要成因，本文提出如下政策建议：
1.增加保障性住房土地供应。确保保障性住房土地供应对于加大保障性住房供给量具有重大意义，应完善土地储备制度，盘活闲置土地并加大保障性住房土地占住房土地供应总量比重，并且要建立追踪监督机制，有效保证保障性住房土地用途的实现，防止规划用于保障性住房的土地未能实现其保障性用途。
2.拓宽保障性住房的资金来源渠道，探索新式融资模式。目前融资渠道比较单一，主要是住房公积金和政府财政补贴，除加大财政收入用于保障性住房建设比例外，还应通过融资模式的创新进一步拓宽资金来源渠道，如通过发行住房债券、建立住房基金、引入长期信贷等引入社会资金，还可以发行公益彩票等形式进行筹资。同时，也应提高资金利用效率，防止不当的资金占用和浪费。
3.完善政府主导，市场为辅的多层次保障性住房供应体系。保障性住房的性质决定了其主要以政府发展为主，同时应看到长三角地区市场的极大潜力，应鼓励市场参与保障性住房建设。同时，切实完善多层次的保障房供应体系，针对城市具体收入分层情况，合理增加经济适用房以保障中低收入者住房，增加廉租房和公租房以保障低收入、无收入者住房，多层次增加保障性住房供应，扩大保障范围。
4.多渠道增加保障性住房房源。新建住房成本高、效率低，应多种渠道创造保障房房源，如与旧区改造相结合，鼓励企业或者个人将其富余房源进行出租作为廉租房或者公租房；积极收集闲置房屋，将其改造后可作为保障性住房来源；鼓励房地产企业等参与到保障房租赁市场中来，进一步拓宽房源的同时也可部分解决后期经营问题。
5.将保障性住房建设成果纳入政绩考核。地方政府和中央政府之间是种委托代理关系，中央政府虽然拥有土地所有权，但无法控制地方政府的行为，可通过将保障性住房建设纳入绩效考核来激励地方政府切实保证保障性住房的投资、建设和发展，否则，作为理性经济人的地方政府在追逐自身利益最大化的目标下，将难以真正保证保障性住房的建设，往往出现政策最终成为空头支票的结果。
(二)适当控制商品住宅市场的非合理性发展
1.合理调整住房用地供应结构。土地资源有限，应合理化住房用地供应结构，目前长三角地区商品住宅发展过热，应减少高档商品住宅用地比例，限制普通商品住宅用地比例，适当增加低价位商品住宅用地比例并加大保障性住房用地比例，用地结构的合理化调整将从源头上促使该地区商品住宅体系和保障性住房体系趋于协调、健康发展。
2.引导资金流入保障性住房市场。房地产开发企业在利益驱使下更愿意将资金投入到商品住宅市场，政府应采取措施引导市场资金流入保障性住房市场，如运用税收优惠、财政补贴、名誉奖励等方式鼓励开发商投资保障性住房建设，同时，也应鼓励社会资金进入保障房市场，以加快保障性住房体系发展跟上商品住宅体系步调，实现真正良性的发展。
3.有效抑制投机性住房需求。数年来过度的投机性需求推涨了长三角地区房地产市场，而这部分非真实需求不仅不利于市场的健康发展，更不利于刚需和改善性需求的实现，2009年以来，各地已采取各种宏观调控措施对投机性需求进行打击，但力度显然不够。应加大房产税实施力度，拓宽征税范围，同时探求更多有效调控措施对投机性住房需求严厉打击，促使商品住宅市场回归到正常发展的轨道。
4.大力发展住房租赁市场，完善住房租赁制度。长三角地区拥有大量的外来人口，欠发达的住房租赁市场及不完善的住房租赁制度一方面将部分外来人口推向商品住宅市场，另一方面增加了保障性住房的压力，这加剧了双体系的不协调发展。应引导租赁市场由分散化小规模经营向正规化、规模化经营，既能减少商品住宅购买需求，又能缓解保障性住房压力。可以通过建立系统化住房信息平台来实现租赁市场的规模化经营，加快建立完善的住房租赁制度以保证租赁市场的规范运行。
(三)提高长期、整体规划水平
1.合理化土地规划及住房建设规划。政府须从长期发展视角出发制定土地规划和住房建设规划，考虑市场效率的同时应兼顾公平，保证保障性住房建设和商品住宅建设协调发展，并且须与区域经济社会发展水平相适应，杜绝出现短期行为。
2.优化住房供应体系。长三角地区已基本建成由商品住房、经济适用房、廉租房、公租房等构成的多层次住房供应体系，但显然结构上还有待进一步优化。创造更多的保障性住房供应，减少高档商品住房的供应，使住房供应结构实现内在的动态平衡将有利于住宅双体系乃至整个住房市场的协调、可持续发展。
［参考文献］
［1］徐通.住房保障与商品房市场协调发展研究［D］.暨南大学，2012：35-44.
［2］张利.上海市商品住房和保障住房协调发展研究［D］.华东师范大学，2013：14-36.
［3］杜静、施海峰.住房保障与商品房市场的耦合协调发展研究［J］.工程管理学报，2013，（3）：86-91.
［4］Alex Fenton. Ruth Luptond. Public housing, commodification, and rights to the city: The US and England compared［J］. Cities,2012,(6):1-6.
［5］洪开荣、沈洪亮.房地产市场与住房保障协调发展问题的研究——基于多任务委托代理模型的分析［J］.湖南财经高等专科学校学报，2010,（124）：105-108.
［6］Holmstrom B, Milgrom P. Multi-task Principal Agent Analyses: Incentive Contracts, Asset Ownership and Job Design［J］. Journal of Law, Economics and Organization, 1991, (7):24-52.
［7］黄卫华.商品房与社会保障性住房协调发展对策［J］.中国房地产，2009,（5）：66-67
本文为上海市人民政府发展研究中心课题“新型城镇化与房地产市场的协调发展及其传导机制研究”（2014-GZ-05）的阶段性成果
