依据我国《物权法》的规定，不动产登记具有三大效力：物权变动的效力(或对抗第三人效力)、公示效力与公信效力。这些都是建立在不动产登记真实与准确的基础之上的。如果不动产登记簿记载的不动产的自然状况、权利状况经常与真实的情况不一致，那么不动产登记就不可能具有这三大效力。要确保不动产登记的真实性与准确性，在立法上就必须科学合理地构建不动产登记的程序，确定适当的登记机构的审查义务。我国新颁布的《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)正是这样一部科学合理地确定了不动产登记程序的立法。
明确地划分登记程序的四个阶段
《条例》将不动产登记的程序划分为四大阶段，即申请、受理、审核与登簿，并具体清晰地规定了每一个阶段中当事人、登记机构应当做的事情。
第一，在申请阶段，《条例》第14条第1款明确了共同申请的原则，即除非法律、行政法规另有规定，否则不动产登记应当以共同申请为原则，单独申请为例外(《条例》第14条第2款逐一列举了单方申请的情形)。之所以以共同申请为原则，理由在于：基于法律行为尤其是合同的不动产物权变动即不动产物权交易是社会经济生活中最为常见的形态，如房屋买卖、土地使用权转让、不动产抵押等。
在这些基于合同所生的不动产物权变动中，一方是登记权利人，一方是登记义务人，双方应当共同向登记机构申请登记。唯其如此，不动产登记机构才可以通过双方提交的申请材料以及对当事人的直接询问，查明当事人之间变动不动产物权的意思表示是否真实、自愿，有无存在意思表示的瑕疵欠缺等。尤其在查明因该登记而被涉及的民事主体是否对登记表示同意时，当事人都能到场对于最终确保登记的真实与准确至关重要。
第二，对于当事人申请时应当提交的材料，《物权法》第11条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”由于该条规定过于简单，无法操作，因此《条例》第16条第1款做了进一步的细化，即申请人应当提交以下材料：(1)登记申请书；(2)申请人、委托代理人身份证明材料、授权委托书；(3)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；(4)不动产界址、空间界限、面积等材料；(5)与他人利害关系的说明材料；(6)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。为了保证登记的真实，《条例》第16条第1款要求申请人对申请材料的真实性负责。这就是说，如果因为申请人提交虚假申请材料而致错误登记的，申请人应当承担相应的法律责任。
第三，对于哪些情形下应当受理当事人的申请，哪些情形下不受理以及如何处理，《条例》第17条作出了详细的规定。不动产登记机构工作人员应当依据该条对当事人的不动产登记申请作相应的处理，如对既属于登记机构登记职责范围，申请材料齐全且符合法定形式的，登记机构应当受理并书面告知。如果不符合受理条件的，能够当场补正的就当场补正，不能补正的则应当书面告知不予受理并一次性告知应当补正的内容。《条例》的这种规定对于提高行政机关办事效力、方便人民群众具有非常重要的作用。
第四，受理后，就进入了登记机构审查的环节。一方面，《条例》第18条规定了登记机构应当查验的内容以及查验的要求，主要突出了不动产自然状况的一致以及登记内容的一致。然而，仅仅是查验还不足以确保登记的真实与准确。故此，另一方面，《条例》第19条规定了登记机构有实地查看和调查的权限。虽然《条例》没有抽象地规定登记机构是实质审查还是形式审查，但是通过《条例》上述具体规定，登记程序更具有可操作性与确定性，比抽象地规定实质还是形式审查更具意义。
第五，审查完毕后就是登簿。为了确保登记机构高效、便民地从事不动产登记工作，《条例》第20条将不动产登记的最长办理期限规定为自受理登记申请之日起30日。同时，《条例》第21条明确规定，登记事项记载于不动产登记簿才算完成登记。依据《物权法》第14条以及《条例》第21条第1款，登记事项记载于登记簿，登记就已经完成了，至于是否获得权属证明，不影响登记的完成。由于我国一直实行登记发证制度，故此《条例》也予以认可，即第21条第2款规定：“不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”
不动产登记机构的审查职责就是指，登记机构受理了当事人的不动产登记申请后应履行相应的审查义务，从而确保只有符合不动产登记法律、法规要求的登记申请，才能被记载于不动产登记簿当中。《条例》从正反两方面对登记机构的审查义务作出了规定。具体来说，登记机构负有以下审查义务。
首先，《条例》第18条要求，不动产登记机构在受理登记申请材料后，应当按照要求进行查验。所谓查验就包括查看与检验，其具体的要求为：(1)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；(2)权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致；(3)登记申请是否违反法律、行政法规规定。
然而，查验毕竟还是局限于书面材料。在有些情形下，登记机构必须亲自派人到场才能发现真实的情况，避免登记错误。例如，房地产开发企业合法建造完毕了1000套房屋，申请所有权初始登记，如果登记机构不派人实地查看，很可能出现开发商只建造了1000套房屋，却登记1100套房屋所有权的情形。再如，A房地产开发企业将正在建造的建筑物抵押给B银行，本来该建筑物只是建造了3层，但是A欺诈B说建造完毕了4层，并以之设定抵押。此时，登记机构只有实地查看才能发现问题，防止错误登记。
《物权法》第12条第2款也明确规定：“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”建设部的《房屋登记办法》第19条也规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：(一)房屋所有权初始登记；(二)在建工程抵押权登记；(三)因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；(四)法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。”
依据《物权法》上述规定并借鉴《房屋登记办法》，《条例》第19条第1款规定：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；(二)在建建筑物抵押权登记；(三)因不动产灭失导致的注销登记；(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。”
其次，依据《土地管理法》第16条，县级以上国土资源行政主管部门对于土地所有权与土地使用权归属的争议具有调查和处理的权力。但是，在房屋登记中，即便房屋权属存在争议，登记机构也不进行调查。由于我国要实行的是统一的不动产登记，因此在未来统一的不动产登记中，不可避免也会出现土地所有权或使用权争议的情形。此时，如果登记机构能进行一些调查，则可以有效地保证登记的真实与准确。故此，《条例》第19条第2、3款规定，在出现不动产权属存在争议的情形或者可能涉及他人利害关系的登记申请时，登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
最后，《条例》第22条从反面规定了，在哪些情形下登记机构不能登记，具体包括：(1)违反法律、行政法规规定；(2)存在尚未解决的权属争议的；(3)申请登记的不动产权利超过规定期限的；(4)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
