随着经济的长期快速发展，中国已成为世界上人口最多的中等收入国家。近来，中国的大城市房价再次暴涨，如今国内一线城市的房价甚至可以和纽约和硅谷一争高下。同时，中国又是世界上生育率最低的国家之一，平均一对夫妇只生1.4个小孩。北京上海等一线城市只有不到1.0的生育率，更是在全球各大城市中垫底。最大的人口基数，最贵的房屋价格，最低的生育意愿，这三者之间究竟是怎样的因果关系呢？最近政府出台的严控大城市规模和房产限购的政策又会产生什么效果呢？
从全世界的范围来看，人口越多的国家，其中心城市的人口也越多，房价也就越贵。但即便房价昂贵，中心城市仍然具有很强的吸引力，因为越多的人聚集在一起，资源利用效率越高，创新力越旺盛，经济发展就越好。美国大部分人口住在沿海城市，绝大多数创新都集中在硅谷、洛杉矶、纽约、西雅图等几个大都会，所以这些地方的房价贵是地区的产业和创新集聚效应的体现。即使硅谷的房价要比小城市高很多，全世界的科技公司和人才还是愿意到硅谷去。即使北京的房价远高于二线城市，中国的媒体和文化的从业人员还是会聚集在北京。如果中国政府违背这个经济规律，刻意阻止外地人流入大城市，就会削弱这种集聚效应。
我以前做个一个分析，按照一个国家总人口和最大城市规模的相关关系来分析世界各国的城市规模，中国的大城市的人口规模明显偏小。一亿多人口的日本，它的最大城市东京有3700万人口，5000万人口的韩国，其最大城市首尔有1000多万人口。作为十多亿人口国家的最大城市，北京和上海按照正常的经济规律，应该至少按照5000万人口来规划，才能够把中国人口的规模优势充分发挥出来。如果违背规律，强行限制大城市的发展，会导致各种问题：
一、严控大城市规模，会削弱创新力和拖累经济
大城市的优势体现为集聚效应，更多的高素质人口聚集在一起，就会有更旺盛的创造力，更多相同和不同行业的企业集聚在一起会创造更多的机会，并提升效率。就像我们不应刻意阻止年轻人创业一样，也不应阻止年轻人去大城市实现自己的梦想。中国经济现在面临升级的挑战，尤其需要创新来推动，而大城市则是最具有创新经济的引擎。如果户籍控制和高房价不断推升像华为、携程这样的高科技公司的人力成本，那中国的创新力将会被大幅削弱。现在中国几乎各个行业都面临产能过剩，找不到很好的投资方向。对三四线城市的投资收益已经越来越低；唯有对一二线城市的投资还有比较高的回报率，在这些城市的地产和基础设施建设依然是拉动内需和消化产能的良药。
二、严控大城市规模，推高了房价
严控城市规模只能暂时减少需求，但是，这种减少需求的方式是违背经济规律和不可持续的。相反，严控城市规模的政策使得很多城市的土地供应不足，反而推高了房价。正确的政策是通过增加供应和加大基础设施投入来抑制房价的过快上涨。实际上，中国的北京、上海和广东都有充足的可开发的土地。北京和上海的建成区只有可开发面积的20%到30% 。新加坡的国土面积大约是上海的1/10，人口却大约有上海的1/3，而且还是个花园城市。所以用北京和上海的土地做一个5000万人口的城市规划是绰绰有余的。千万不要抱着地方割据式的“小农思维”来制定土地政策，在北京和上海留出耕地，反而去占用偏远地区的耕地大力开发中小城镇。从国家整体来看，这种做法严重浪费土地资源，降低土地使用效率。而且，由于一线城市的人均占地面积通常要小于中小城市，更小于农村，这种地方割据式的土地政策更是大量浪费我国的耕地资源。从实证分析来看，增加土地供应对抑制房价是有效果的。这两年，杭州和广州的土地供应比较充足（相对于深圳、南京等城市来说），就比较好地抑制了房价的上涨。
严控大城市规模也体现在按完全违反经济规律的人口规模来规划城市。比如，北京的城市规划曾一度按照800万人口的规模来规划，道路、地铁、学校和医院等设施严重不足，导致拥堵等各种城市病。如果按照5000万人口规模来规划，交通会比现在好得多。人口密度高的城市，有利于环境和公共交通的高效利用，只要规划充足，“大城市病”完全可以解决。东京、纽约的中心地区的人口密度和规模都不亚于北京、上海，但这些城市很好地解决了城市的交通和环境问题。
四、严控城市规模，减少社会流动性，加大贫富差距
中国巨大的贫富差距主要体现在地区和城乡之间的贫富差距。包括户籍政策在内的很多阻止人口流向大城市的政策实际上加大了贫富差距。这样的政策也不利于城市的发展，比如，把低技能人口都挡在城市以外，会推高城市里的各种服务成本。如果一个在华为或者携程的工程师都雇不起保姆，必须自己做各种家务，其工作生活的效率和质量就会下降，也更加生不起二胎。虽然职业没有贵贱之分，但经济收入有高低不同。如果保姆在城市里租不起房子，不得不回到农村，只会更穷。的确，让更多的人流入大城市会使得乡村和小城镇加速衰退，但是这正是减少贫富差距的必经之路。
五、高房价和城市教育投入不足导致低生育率，引发人口危机
世界上房价最高的东亚城市，是世界上生育率最低的城市。大城市的各种生活成本原本就很高，不算房价，每年抚养一个小孩的成本就要花费几万元。如果算上房价，多一个10平米的房间给小孩，就可能需要再要投入几十万元。这让大城市的年轻人养不起更多的小孩。所以，除了通过大幅度扩大土地供给来抑制房价以外，政府还应该对多个小孩的家庭减税并且给予入托、入幼和入学上的便利。携程公司最近想在公司附近办一个职工幼儿园，方便年轻妈妈上班，但却遇到了种种政策上的障碍。高企的房价和育儿成本使得中国的一线城市的生育率不到1.0（平均每个妇女只生不到一个小孩），这意味着这些大城市里优秀的年轻人，平均2个人才只留下不到一个后代。未来随着年轻人不断流入中国的一二线城市，中国高素质年轻人的绝大部分将住在一二线城市（虽然一二线城市只占总人口的20%左右），如果这部分年轻人平均只生不到一个小孩，对于中国的未来将是一个灾难。
总而言之，计划生育时代我们错误地把人口作为负担，现在已经后悔莫及，现在，继续严控大城市规模，将再一次浪费我们的最大的优势――人口的优势，使得我们的大城市变得昂贵，拥堵和封闭。中国的大部分年轻人进不来，进来了也养不起小孩，有钱人大多选择移民。人力资源数量和效率的降低将使中国停留在一个中等收入国家的水平。
反之，如果我们能够及时纠正城市化的策略，把城市化的重点放回到大城市和人力资源的投入，我则对中国未来充满信心。中国最大的优势是具有世界第一的市场规模和人才规模。然而，要把这样的人口规模优势发挥出来，就必须把大城市建设成为规模最大、环境优良、交通便利，并且有充足的教育和医疗资源的人才聚集地。虽然这些大城市中的中心稀缺地段将是世界上最贵的，但是由于城市规模庞大，在很多城市的副中心和卫星城却还有比较合理的房价。到那时，这些城市不仅是世界上规模最大的城市，也将会成为世界创新的中心。可以这么说，拥有适合生活和生养孩子的大城市是中国成为一个先进国家的前提条件。
