2018年是房改二十年，系统回顾、反思和总结，得失均可为来者鉴。有因必有果，有什么样的房地产政策和制度，就一定有什么样的房地产市场运行结果。2017年2月总书记首次提出“研究房地产长效机制和基础性制度安排”。2017年10月十九大报告指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2018年7月中央政治局会议要求，下决心解决好房地产市场问题，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
一、反思房地产调控二十年
1、调控政策工具及效果。金融政策直接影响购买力，短期刺激效果最好。财税政策直接影响市场供应。“限购”等行政措施短期效果直接，但不解决根本矛盾。土地政策对住房中期供求影响较大。人才引进政策对住房需求推升明显。
2、重行政手段轻经济手段。我们在《房地产周期》专著中提出业内广为流传的标准分析框架“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”。人口决定需求、土地决定供给、金融决定需求的释放。短期的调控政策，或刺激需求急剧释放、或压抑需求延后释放，只是短期的权宜之计，无法解决长期供需不平衡的根本矛盾。本轮调控短期行政手段“创新”不断，“限购、限价、限售、限土拍”使宏观销售数据短期冷却，微观上，新盘开盘即售罄的“购房热”不断出现，说明热点城市供需不平衡的长期矛盾依然存在。未来需要从行政手段向经济手段过度，采取经济手段，核心是实现供求平衡和需求平稳释放，进而实现价格稳定和市场平稳健康发展。
3、重抑制需求轻增加供给、重短期调控轻长效机制。本轮调控和过去类似，重使用需求端政策，如“调首付比例”、“调贷款利率”、“限购”、“限售”、“调交易契税”等。需求抑制是暂时性政策，松动后需求会大幅反弹。而供给端的政策，如人地挂钩、确立城市规划的大都市圈战略、调整土地供给、调整住宅工业商业用地结构、增加保障性住房、完善租赁市场等才是平衡供需的长期之策。
4、政策切换加剧市场波动。过去四年间调控从刺激到收紧的紧急切换，是中国二十年房地产调控的缩影。调控在“刺激-收紧-再刺激-再收紧”之间反复变动，刺激带来局部泡沫，过度收紧引发库存风险，政策本身加剧了市场的波动。
5、中央和地方目标冲突下因城施策面临考验。房地产市场是极具地方特色的市场，本应由地方政府守土有责，充分担负起“因城施策”的任务，可在实际中，也存在一些问题。有些地方政府支出过度依赖土地出让收入和房地产相关税费，实际上是当地房地产市场火爆的受益者，从某种程度上乐见其涨。调控权下放到地方后调控演变成“被动式调控”，缺乏自约束机制。
6、去库存任务基本完成、相关政策应退出。2015年以来“去库存”作为调控基调已持续近三年，中央定调从2015年的全面去库存，到2016年“因城施策去库存”，再到2017年底“部分三四线城市和县城去库存”。当前全国商品住宅库存已降至2012末的水平，三四五六线城市甚至也出现了大面积大幅度的上涨，各方面指标显示“去库存”任务基本完成，应宣告“去库存”相关政策基本退出。如仍处于“去库存”的思路下，加剧部分城市住宅供求紧张和房价上涨的风险。
7、住房制度的价值取向有待明确。解决居民住房问题，必须“高收入靠市场，中等收入靠支持，低收入靠保障”。本轮地产调控中，棚户区改造显著提升了棚改户住房条件，改善了城市面貌，但是少数地区过度棚改、过度货币化安置，棚改户获得超额福利，失去住房保障要义。对于中等收入家庭，由于信贷政策持续变动，无论是刚需还是改善性需求，都未获得持续有效的支持。对中端群体的支持在本轮调控中依然被忽视。而“限购、限价”等行政管制下建筑质量倒退，“毛坯房”取代精装修房，也是市场失灵的直接表现。
二、关于长效机制建设和住房制度改革的建议
短期调控无法解决长期供需不平衡的根本矛盾，深化住房制度改革才是实现房地产市场平稳健康发展的根本。按照“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”的分析框架，未来应从供给着手，从短期调控政策过渡到长效机制建设、从行政手段过渡到经济手段、从商品属性为主过渡到构建强调居住属性的住房制度非常重要。在“房子是用来住的，不是用来炒的”指引下，建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”将是住房制度改革的新方向。
一是改革“人地挂钩”，优化土地供应。目前推行的“人地挂钩”主要是农业转移人口与建设用地供应量挂钩，并不能解决热点城市人口流入与住房供应紧张之间的矛盾，未来应推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，增加大城市建设用地。同时优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构。此外，应严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。
二是保持金融政策稳定。居民贷款方面，应实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求，抑制投机性需求。房企层面，应支持房企合理融资需求，规范融资用途，防止过度融资。
三是转变住房供应结构，丰富供应主体。未来供应主体将从开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等；供给形式也将由商品房为主转向商品房、租赁房、共有产权房等多品类。目前各地正在试点的租赁房、共有产权房、集体用地建设租赁房等就是对住房供应结构的积极探索，未来应继续推进，但政策出台须因地制宜，人口净流出城市应警惕盲目跟风。
四是推进房地产税改革，抑制投机型需求。目前房地产税呈现“重增量轻存量、重建设交易轻保有”特点，未来应减少交易环节税费、增加保有环节税费，促进开发建设、交易、保有环节税赋平衡，避免重复征税。
