房价泡沫的说法很有号召力，但是这个说法未必正确，这个说法可能会误导房地产政策制定。
中国一线城市的房价高是个毋庸置疑的事实，但是房价高和房价泡沫不是一回事，房价高背后可能有供求的力量。基于未来房价上涨的预期，超出购买能力买房所支撑起来的房价叫泡沫。以后还不了房贷，高房价就撑不下去，泡沫就破灭了，这是一般的房价泡沫的基本事实。判断房价有没有泡沫最有说服力的证据是借了钱能不能还得起。中国截止到去年GDP是80万亿，居民部门可支配收入是60%，大约50万亿，中国居民部门总的消费是32万亿，居民部门赚了50万亿花了32万亿，剩下18万亿。中国居民所有贷款加在一起大概不到40万亿，我们按照6%-7%的利息算，利息费用大概2万亿-3万亿，利息保障倍数至少6倍以上，这其实是很安全的边界。现实生活当中贷款买房最终还不了房贷的是极少数，所以不能说房价是泡沫。房价高背后的主要原因并非透支买房，而在于金融市场发育不健全，以及土地供应、公共管理和服务滞后等一系列扭曲。
供给扭曲是中国一线城市高房价的重要推手。中国正处于城市化快速推进阶段，大量人口从农村进入城市，从小城市进入大城市，尤其是一线城市。2009-2015年期间，中国一线城市的住宅土地供应，从2009年的超过2000万平方米下降到2015年的1455万平方米；而与此相对应的住宅土地楼面均价从不足6000元上升到11000元。一线城市住宅用地价格上涨超过房价上涨。住宅土地供应不足，并非因为无地可供。中国一线城市中心城区的人口密度远低于纽约、东京、香港，土地使用效率改善空间巨大。通过完善公共基础设施和公共服务，郊区也可以有效分担中心城区的房价上升压力，而这些方面的进展非常有限。
土地和城市公共管理服务扭曲是房价上升的重要因素，金融市场发育不健全也是高房价的重要推手。一个平均意义上的中国家庭，金融财富的分布是现金、各种银行存款和类似银行存款的理财产品占比接近62%，股票和债券占比27%，养老和保险金占比11%。一个平均意义上的世界家庭，现金和银行存款占比27%，股票和债券占比41%，养老和保险金占比30%，其它2%。中国居民并非更加偏爱低风险和低收益的银行存款类金融产品。中国居民也并非不喜欢更高收益和对未来生活更有保障的养老保险类金融资产，只是一系列的政策不到位，中国的权益类资本市场发育滞后，个人养老保险金账户一直没有建立起来。个人金融财富快速增长，恰当的投资渠道一直打不通。房子成了金融投资工具，买房投资和买房保值增至大行其道。问题也不是出在房子身上。
房价泡沫的判断不准确，房价扭曲更贴近现实。房价扭曲比房价泡沫更可怕。泡沫会很快破，扭曲持续时间更长。解决高房价问题，需要政府在土地供应、公共管理和服务、金融市场发育等方面做出一系列政策调整。把目光放在房地产行业本身解决不了问题。
房租跟房价更涉及经济增长问题。就中国的情况来看，如果我们就保持现在的土地和城市公共管理服务的政策，对未来增长潜力肯定会带来很大的遏制作用。
过去经济增长主要靠数量积累，数量积累把经济推到一定高度后，接下来主要靠人力资本积累。为什么城市很重要？因为城市是人的集聚。人的集聚带来两个东西，一是多样性，这种多样性创造的差异，促进人和人之间相互学习、相互激励，差距会成为个体学习很重要的机会和动力；二是人与人之间见面学习的成本更低了。城市很重要的作用在于知识产生和知识传播，这些在我们进入这个发展阶段来说是非常重要的推动力量，这是城市集聚效应好的地方。当然城市有它发展的边界，如果刚才那个集聚效应叫向心力的话，同时还有一个离心力，就是人聚在一块之后各种各样的城市病就来了。所以城市病的严重程度不仅取决于人聚了多少，更重要的是城市的公共管理和城市服务水平，包括城市的规划设计等等，这些才是政府应该着力解决的。也只有逐步解决这些问题，才能解决房价扭曲问题。
（本文系本文系作者在中国发展研究基金会主办的博智宏观论坛第三十二次月度例会的发言整理而成。）
