提高经济效率、促进社会平等、维护社会稳定与保护生态环境，是深化土地制度改革的基准。我看不需要其他底线，有这几个基准就够了。例如，经济效率提高了，又有分配平等的保障，农民收入也就上去了。再比如，只要城市土地利用的效率提高，就会发现我们的城市化不需要以目前这么高的增长速度来占用耕地，农业用地的“红线”也就保住了。
还有，只要这四个基准能满足，就不必太拘泥所有制。所有制当然也比较重要，但不能用一种规则套用到所有类型的土地财产上，要具体问题具体分析。具体到不同的土地类型上，对应的哪一种所有制能满足以上四个基准，就用哪一种所有制。这才是实事求是。不懂这个道理，便是脑袋僵化。
深化土地制度改革，首先是农业现代化的要求。有测算表明，我们国家的农业处于亏损状态。农产品的成本有间接成本和要素收入成本，在全面考量之后，农产品特别是粮食，亏损的程度非常厉害。为什么在亏损的情况下，农业还照样能够持续，好像粮食产出还很多？这有一定的原因，特别是因为我国是小农国家，农民对自己的生产劳动不计成本，所以看起来农业还能做。但是现在竞争压力非常大，一些大农生产的可持续能力在下降。而且我估计未来相当长的时期里还会非常麻烦，因为国际粮食供应现在越来越充裕，很多国家农业形势非常好，他们的粮食成本也比我们低。
农业成本高的原因，就跟土地制度关系非常密切。因为规模经营水平低，所以劳动成本高，规模经营水平上不去跟土地制度有关系。如果劳动力大量转移到城市，有可能降低劳动成本，但是我们向城市转移遇到一个很大问题，就是房价高。房价高是一个土地问题，不是建筑安装成本高，也不是建筑工人的工资高。农业成本高的另外一个原因是什么呢？就是地租。我们国家农业土地流转当中的地租之高世界少有，按说日本这样的国家地租应该很高了，但其实不高，北海道有的农地几乎是零地租。我们地租高到什么程度？有的高到可以覆盖农产品的全部净收益。
第二，土地制度给我们带来另外一个麻烦，我把它叫做居住贫困。这个大家浑然不觉，但是我认为，我国城市老百姓的居住，是集体主义的居住形态，也可以说是居住贫困。为什么说是居住贫困？这种密集的高层楼房居住方式，不利于心理健康，这方面有环境心理学文献提供了证明。此外，这种楼房居所不具有世代可继承的财产性质，即到一定期限以后，房屋的物理形态要毁灭，原土地的集体占有关系也极难维持。这使单元楼房具有耐用消费品的性质，而不是一项可继承的房地产。不值，很不值。这当然跟土地制度有关系。什么关系呢？就是规划问题，是土地规划体制问题。我们城市建成区的人口密度不高，但是中国居民住宅区的密度非常高。能不能调整呢？通常的说法是不能。是缺地吗？缺也缺不过荷兰，荷兰的居住形态就比我们好。是房价高吗？但是我掌握的数据是，如果规划合理，或者能达到东京的土地利用规划水平和土地功能区的划分水平，地价就可以很低。所以，主要是因为土地规划管理体制给我们带来了居住的贫困。贫困的居住又给我们带来一系列社会麻烦，包括社会风尚不好、道德品质下降等等。这是第二个改革的必要。
第三，老百姓的居住用地好像比较紧缺，但是工商业占地面积较大。走到一些公司的总部、一些工厂，我都会发笑，因为占地太奢侈。一些中小城市的工商业用地甚至超过了居民住宅用地。而且，他们拿地的价格也比较低，甚至是不付地价。这个对出口有什么影响？能够降低出口成本，增加我们的竞争力，那么我们就有大量外贸盈余。外贸盈余是贸易上的顺差，但是国际收入要平衡就表示资本要出去。资本要出去带来的直接后果是，一线发达国家的实际利率远远比我们小，国内实际利率大则增加了资本使用成本。反过来，实际上影响了我国工业的竞争力。这对我们经济发展的可持续、对孔泾源司长刚讲到的负债问题肯定有很大影响。
第四，社会稳定要求深化土地制度改革。我们看一些研究文献就会注意到，在城市居住环境当中，集合住宅或者社会住宅区的社会冲突发生率比较高。有一些人对伦敦进行研究，社会住宅、集合住宅就是指楼房，楼房区更容易发生冲突。社会住宅里面住的多是穷人，排除这个因素以外，还是发现社会冲突发生率比较高，所以不利于社会稳定。
第五个问题，经济增长要求深化改革。如果我们改变土地规划管理制度，比如美国居民的支出结构，住行开支成本比较大。经过多方面的数据测算，有一个估计，如果改变了居住形态，会带来强大的需求增长。我十分赞成孔司长讲的，光讲供给侧改革有问题，其实我们存在严重的消费抑制。我在几年前就提到“消费抑制”，最突出的就是住房的消费抑制，如果我们做一个粗略测算，克服这个抑制，那么我们消费潜力非常大。不是中国人不想花钱，是居住形态限制了消费。如果我们扩大了居住方面的消费，能不能产生挤出效应？人们会很容易提出这个问题，我认为不会，因为衣食是刚性支出，行和住是互补性消费，住的问题解决后，行的支出会增加。
第六个问题，国民收入合理分配要求深化改革。我看了美国房地产的研究文献，讲了一句话，说平均住房价格如果是家庭收入的2倍以上，就认为是泡沫发生。这是根据美国储蓄率来推算的，比如说储蓄率5%需要40年储蓄一个家庭能买到房子，超过40年就认为有问题。我们国家不一样，我们是居民储蓄率大概13%左右。这样算下来，刚才说美国的那个指数，房子价格占家庭收入的2倍是泡沫，我推算我们中国就是4倍，超过4倍就是泡沫，那么超过4倍了没有？不仅是一线城市超过了，二三线城市大量也超过了这个数，房价高我认为毫无疑问。前两天北京某单位开了一个会说中国的房价不高，我认为这个比较荒唐。房价高带来的问题是，造成国民收入分配的扭曲。我们说国民收入有第一次分配、第二次分配、第三次分配，其实，价格的扭曲也是一个分配。天花板在什么地方？天花板就是老百姓不能承受的边界。
因为上述原因，有农村的、城市的，有经济的、社会的，都要求土地制度改革。那么，为什么没有深入改？这就是一些猜测。如果分析美国房地产的著作，说美国控制话语权的集团根据自己的利益要求，不愿意美国的土地制度进行调整，美国要不要改土地制度，旧金山的房价高，但休斯敦的房价低，要不要学习休斯敦？没有必要，因为美国中产阶层对舆论进行控制，提供了很多虚假研究信息，实际情况是旧金山的情况比较普遍，但休斯顿的情况反而不多。再一个，观念上确实需要调整，社会主义的核心，我认为就是适度的平等，不能绝对平等。
土地所有权对社会平等有没有直接的影响？我们过去把这个影响大大夸张了。最近阅读到的文献，有一个词叫“保护区”，美国大量保护区的土地所有权是属于私人，但是用作公共服务。这个私人所有区是有利的。
当然，人们还有其他顾虑，中国人吃不上饭等等，但很多顾虑其实没有充分依据。中国大概有700万平方公里在地形上可以满足居住的需要。北京从房山到平谷的燕山山脉，浅山地带大量不是耕地，也不是植被好的地，却不给老百姓用。城乡用地需求加起来，未来城乡15亿人口加起来，若有35万平方公里，加上规划的调整，就充分满足各类建设的需要，更能解决中国人的居住贫困问题。40万平公里和700万平方公里比较一下，比例有多大？在胡焕庸线以东地区，这个比例还可以更低。所以，根本不是缺地的问题，只是没有认真研究，老的观念在脑子里根深蒂固，再加上比较僵化的观点的支持，可能导致土地制度改革缩手缩脚，不能向前推进。
(本文为党国英在6月24日至25日召开的县级综合体制改革暨威县创新实践高层研讨会上的演讲内容，有删节)
