中国夫妻离婚率的上升导致了与离婚有关的诉讼很多，特别是离婚前对外的民事法律行为在离婚后还对第三人有效吗？还能约束已离婚的夫妻双方吗？还是只能约束其中一方？这是比较多的诉讼争议点。下面就解决其中一个问题：离婚前签的卖房合同有效吗？
合同的生效，根据我国法律的规定，只有满足一定的要求，合同的效力才能够实现。具体地，根据《合同法》的规定，合同的生效应当符合下列条件。
1.当事人具有相应的民事行为能力
《合同法》第9条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同;限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同;根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第6条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效”。
2.意思表示真实
所谓表示行为，是指行为人将其内在意思以一定的方式表示于外部，并足以为外界所客观理解的要素。意思表示真实要求表示行为应当与效果意思相一致。意思表示真实是合同生效的重要要件。
3.不违反法律和社会公共利益
就在于当事人的意思表示符合法律的规定。对合法的意思表示，法律赋予其法律上的约束力，不合法的合同显然不能受到法律保护，也不能产生当事人预期的法律效果。如双方当事人不能签订买卖枪支等国家禁止交易的合同，类似这样的合同即使意思表示真实也不受法律保护。不违反法律，是指合同不得违反法律的强行性规定，也不得规避法律。但若仅仅是部分条款违法，确认部分条款无效不影响其他部分的效力。
《民法通则》第56条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。”《合同法》第44条也作出规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院关于《合同法》解释第二条规定，当事人未订立合同，但从双方行为能够推定有订立合同意愿的，法院可以认定为是以合同法第十条第一款中的“其他形式“订立的合同。如果法律对合同的形式作出了特殊规定，当事人必须遵守法律规定。例如根据《城市私有房屋管理条例》的规定，房屋的买卖须经房管部门登记、办理过户手续后才能生效。
具体看离婚前签的卖房合同有效吗？
房屋买卖合同是在婚姻存续期间签订，如果夫妻中的另一方对卖房的事实也知情，则离婚与否，都不影响房屋买卖。
《婚姻法》规定，离婚时，婚姻存续期间所负债务应当共同偿还。因此，即使双方离婚，也不能免除其合同义务，故该房屋买卖合同仍有效。但是
有的无产权房绝对不能买。例如，尚未取得“五证”的新开发楼盘，因还没有取得国家的批准手续，建成后的房屋一般会被认定为违章建筑，严禁交易，签订的买卖协议也是无效的。
再比如，限制交易的经济适用房、宅基地上所建房屋、两限房等国家有限制性规定的房屋，如果买方不清楚限制性规定，就有可能导致最终合同被认定为无效。
所以无论是作为卖房的夫妻一方还是作为买房的第三人，对于离婚前签的卖房合同，都要注意交易的房屋种类：是否可以自由进行买卖，其真实的所有权归谁？注意归属夫妻共同财产的房屋进行买卖时是否双方都知道、都表示同意了。签订合同前最好咨询下专业律师，避免发生争议的危险。
