深圳是我国改革开放的前沿城市，许多新的改革方针和举措都在深圳率先实施，但在发展和创新的过程中，当地有些区域也出现了一些打政策擦边球、钻法律空子的不规范行为，小产权房就是其中一种，尽管给许多在深圳工作的外来务工人员提供了低廉的居住地，但也存在较大的风险，那么，购买深圳的小产权房的风险是什么呢?
一、小产权房的含义
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
二、小产权房的风险问题
(一)法律效力
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
(二)房产转让
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
(三)政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
(四)监管缺位
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
综上所述，关于购买深圳的小产权房风险主要体现在四个方面，首先按照相关规定，小产权房只限于在本乡集体组织内部买卖，如果对外出售且没有经过有权机构的批准，购房合同为无效合同;其次小产权房没有所有权，只有使用权，体现不出房屋的保值增值功能;还有购买人可能会因为不符合房屋所有人资格而没有相应的政策待遇，同时，小产权房的质量和维护保修也没有正规开发单位提供的保障。
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