一、买卖不破租赁适用范围有动产吗?
从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。动产租赁不应当适用该原则,其理由如下:
1、动产的种类繁多,且价值普遍较低,通过市场交易很容易取得,因此,没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。
2、对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则,不利于财产的流通,不利于充分发挥财产的效用,不符合物尽其用的财产利用原则。
3、租赁权的物权化应有一定的边界,否则不但有违租赁权物权化的初衷,而且会导致法律体系的紊乱,这一边界应通过其适用的客体体现出来,即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。
4、从各国立法来看,立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。
1、财产所有人将财产先出租后抵押。因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立。另外,租赁权的存在从根本上来说也不影响抵押权的实现。因此这种情况下,仍然适用买卖不破租赁的规定。
2、财产所有人将财产先抵押后出租。这种情况就不再适用买卖不破租赁,仍然适用“先物权后债权,物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务,可以通过变卖抵押物用于清偿债务。
抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”因此,以抵押财产出租的,限制适用“买卖不破租赁”原则,抵押权优于租赁权,租赁关系因抵押权的实现而解除。
综上所述,买卖不破租赁中不包括动产,由于动产价值较低,如果采取这个原则不利于动产流通、也不利于动产效用的发挥。目前应用最多的情况应该是在不动产领域,也就是房屋买卖中。作为租客,可以在房屋买卖后继续租用房屋。
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