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在我们进行贷款的时候，抵押贷款是一种常见的贷款的方式，如果采用这种方式，我们是需要将自己的不动产或者其他物品进行抵押的，来作为担保。那么，民事诉讼特别程序直接拍卖抵押物的条件有哪些呢?实现担保物权的相关法律规定包括些什么呢?
一、民事诉讼特别程序直接拍卖抵押物的条件
当事人在打不动产官司的时候，选择的法院是不动产所在地的法院，但是不能随意去一个地方，因为这是法律上的诉讼管辖限制，其他法院没有管辖权就不会审理案件，就可能会错过最佳诉讼时间。
拍卖后， 有抵押权的债权优先， 其他债权平均分配。
二、实现担保物权的相关法律规定
在《民诉法》进行第二次修正前，学界和实务界对如何实现担保物权存在不同观点，主要原因之一是法律对如何实现担保物权规定得不够明确具体。实现担保物权的相关规定主要有：《民法通则》第八十九条规定，债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。这个规定其实非常原则、笼统，仅规定了债权人享有的权利，对实现权利的方式却未作规定，缺乏可操作性，在司法实践中也由此引起了一些争议。
1995年10月1日开始施行的《担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”该条规定明确了抵押权的实现方式，即如果抵押权人与抵押人通过协商不能对抵押物的处理达成协议，抵押权人维权的唯一途径就只能通过诉讼解决了。
在《物权法》颁行前，抵押权人实现抵押权的程序就是先通过协商处理抵押物，协议不成就只能提起诉讼了。2007年10月1日起施行的《物权法》第一百九十五条第二款规定：“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”显然，这一规定与前述《担保法》的规定不一致。在抵押权的实现方式中，对“协议不成”的情形，前者规定的是通过诉讼方式解决，后者规定的是通过执行程序解决(直接请求法院拍卖、变卖抵押财产偿债)。为此，《物权法》第一百七十八条就该法与《担保法》的效力衔接作出规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”也即是说，《物权法》施行后，对于抵押权的实现方式上，对于“协议不成的”可以请求人民法院直接拍卖、变卖抵押财产来完成，无须通过诉讼方式解决了。前述这些规定，都秉承了自力救济和公力救济相结合的做法，即先由当事人协商，达不成协议再寻求司法途径解决。
但现实中，当事人能通过协商一致处理担保财产实现担保物权的几率非常低，许多债务人、担保人下落不明，有的“玩失踪”，有的在用以担保的财产上又设置他项权利，甚至将已经用于担保的财产再行处分，凡此种种，根本不愿配合，因此，公力救济就显得尤为重要。应当说《物权法》作这样的规定是考虑到了这个因素。但是，《物权法》的规定也有一定缺憾，该法未明确抵押权人请求人民法院拍卖、变卖抵押财产的具体程序。不仅如此，对于担保物权中的质权人、留置权人如何实现其担保物权与抵押权的实现，《物权法》则作了不同的规定。《物权法》第二百一十九条第二款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。”第二百三十六条规定：“留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间;没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。”《物权法》之所以对抵押权与质权、留置权在实现方式上作不同规定，主要是因为抵押权人并未实际控制抵押物，抵押权人与抵押人协商不成时必须依靠公权力来实现。而质权、留置权其标的均为转移占有的动产，为质权人、留置权人实际掌控，在协商不成的情况下，可直接拍卖、变卖，相对而言对公权力的依赖程度较低。这是从法理角度讲的，但现实是，如果质权人与出质人、留置权人与债务人协议不成，质权人、留置权人直接拍卖、变卖担保财产是很难的。常见的是，出质人、债务人非但不加以配合，反而会千方百计地进行阻挠。因此，质权、留置权的实现往往也是需要公权力介入的。
为解决上述这些实际问题，2012年《民诉法》进行了重大修改，并创设了实现担保物权程序。在第一百九十六条中规定：“申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。”第一百九十七条又规定：“人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行;不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。”但是，这种担保物权的实现方式究竟是一种什么程序呢?笔者认为，实现担保物权程序属于非诉程序，是一种与诉讼程序相对应的解决非诉讼事件的程序，即无须通过审判程序解决民事权益争议，仅需要人民法院根据当事人的请求在确认某种法律事实存在的基础上兑现某种实体权益，可以视为一种特别的执行程序。
在2012年《民诉法》进行第二次修正前，司法实践中担保物权人鲜有通过直接向法院申请拍卖、变卖担保财产的方式来实现其担保物权的。通常的做法还是通过诉讼途径解决。如张三向李四借款，张以自己或他人的房产作抵押，并办理了他项权登记。张三到期无力偿还借款，李四则起诉张三还款并确认抵押权有效。通过一审，甚至二审、再审，李四拿到生效判决后，再申请法院强制执行。在张三拒不主动按期履行生效法律文书确定的义务的情况下，法院再裁定拍卖或变卖张三的房产用以兑现李四的债权(实现李四的抵押权)。这几乎是一种当事人和人民法院广泛认同的操作模式。这种实现担保物权的程序复杂繁琐，耗时费力，效率低下，成本很高，实在难以适应新形势的需求，也不利于对权利人合法权益的保护。相信在《民诉法》经过第二次修正，自2013年1月1日施行后，担保物权人能依法快捷高效地兑现自己的担保物权。
民事诉讼特别程序直接拍卖抵押物，我们要注意，关于拍卖的金额的分配，一般是按照债权的分配来进行确定的，有抵押权的债权优先享有拍卖后的金钱。另外，如果抵押物拍卖仍不足以偿还债务的，可继续向法院申请强制执行，来偿还债务。
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