1、变更涉及到的问题：
(1)要看城市规划是否允许;
(2)要到土管局办理变更;
(3)要补钱.(土地使用性质由工业用地变更为商业用地，需要补交多少地价和契税，及如何核算);
2、提交变更用途申请，报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的负责人签字
(只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变)
3、拿着批复文件到规划部门办理规划变更
4、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金 。经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，可以在国土部门咨询。
5、主要环节
(1)申报材料：
原件，提交复印件3份);
涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等);
发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告);
原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份); 规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。
(2)审批程序：
申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理
(3)规划局出具批文;
持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文; 规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。 审批时限：15个工作日，就是要政府出面，把它划走，变成城市用地，然后在通过招标卖出，大城市就按程序办理，小地方主要先疏通人际关系.
二、 变更过程中可能存在的情况
1、如果变更土地用途没有特别充分的理由，一般很难批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所有签字的人都受牵连，所以他们一般不会冒这个风险;
2、有一种情况，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让。
上述内容以上海工业用地转商业用地的流程为例，介绍了工业用地转商业用地的基本流程，首先当事人要提交申请，然后到当地土地局重新签订合同，最后就是当地土地局的审批程序。在上述内容中还介绍了在变更过程中可能存在的一些情况以及应对办法，有意向的读者可以仔细了解，更多相关知识您可以咨询律图律师。
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