商铺没有土地使用证是假的，商铺是有土地证的。正规的房地产开发必须5证齐全，其中很重要的一项就是《国有土地使用证》，商铺的土地使用性质为商业用地，产权年限40年。但是不是必须有，房产证才是必须有的。
(一)从法律角度来讲，房产证和土地证是房主拥有该房产以及土地使用权的证明，两者是密不可分的，没有土地证就意味着房主不具备对该土地的使用权，那么在该土地被人侵占的时候，业主将无法维护自己的合法权益;
(二)虽然房产证在自己手里，但土地使用权仍属于房地产开发商，我们不能排除开发商以该土地使用权“大证”像银行抵押贷款的风险;
(三)将来土地使用证和房产证不齐，不能上市进行二次交易;
(四)没有土地使用证，拆迁安置时，房主只能得到地上建筑部分的补偿，而得不到土地部分的补偿。最为关键的是，期限届满，不能申请自动延期。
三、土地使用证有什么作用
土地使用证是非常重要的物权，不按合同办出土地使用证就是开发商违约和对业主“权力”的侵犯。国有土地使用证不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是更重要的组成部分。
(一)可以有效保护不动产产权的完整性。
缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。
(二)可以保证房产转让中涉及的土地使用权的法律效力。
缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。
(三)可以有效体现房地产的实际价值。
缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《民法典》第三百五十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》，就没有土地使用权，更不能“传世”，这样的房子还有多少价值呢。
我国的所有土地都是属于国家所有的，任何的企业和公民都只是拥有土地的使用权，在使用国有土地前，也是需要缴纳一定的土地使用税，然后在土地使用证上也会写明土地的具体信息以及土地的使用期限，如果没有办理土地使用证，也是会给后续的使用上带来诸多的不便。
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