一、首先,明确你的房子所在土地性质是国有还是集体所有
据我国《宪法》第十条、《土地管理法》第八条,城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。
因此,我国土地所有权主体只有两个:国家和集体。
据《土地管理法实施条例》第二条,以下土地属于全民所有即国家所有:
(一)城市市区土地;
(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;
(四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;
(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;
(六)因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制迁移后不再使用的原属迁移农民集体所有的土地。
农民集体所有的土地为:
除由法律规定属于国家所有以外的农村和城市郊区土地,以及宅基地和自留地、自留山。
如果无法确认自己房屋所在土地是国有还是集体所有,可以通过查看不动产权属登记书或者向国土房管部门申请政府信息公开确定。
二、确定土地性质后,便可以确定补偿的法律依据
如果房屋所在土地为国有,那么其征收与补偿须按照国务院2011年实施的《国有土地房屋征收与补偿条例》进行。该《条例》的补偿标准为,被征收房屋周边类似房地产的市场价格,对被征收人较为公平合理。
而如果房屋所在土地为集体所有,法律依据一般为《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、和《征收土地公告办法》三部法律。这三部法律规定,被征收房屋,按照重置成本价进行补偿。在一定程度上,不利于对被征收拆迁人的保护。
但在实践中,对集体土地上房屋的征收补偿标准,一般高于房屋重置成本价,低于市场价,这种现象在城中村改造项目中尤为明显。
在立法领域,也开始倾向于对集体土地上房屋征收的保护,如2011年《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第二款规定:"征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。"但具体补偿数额,应综合多方面因素同拆迁方协商确定。
在明确了我们的土地性质为集体土地,及所依据的法律之后,我们就需要确定集体土地上征收拆迁需要补什么了。
根据我国《宪法》及《土地管理法》第四十七条规定:征收土地的,按照被征收土地原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、以及地上附着物和青苗补偿费。
土地补偿费是集体土地征收与国有土地征收的一个标志,其主要是补偿土地所有者及土地使用者失去土地及土地使用权的一种补偿。
安置补助费则是因集体土地征收,对在集体土地上生活的人的一种安置费用。
地上附着物补偿费,则主要是包括房子、养殖场在内的地上附着物品的补偿;而青苗补偿,则不要是对未成熟及未收货农作物的一种补偿。
按照我国现行法律,集体土地上征收拆迁的补偿,主要包括以上四种。
四、四种补偿费应该按照什么标准补偿呢?
《土地管理法》规定:征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均产值的六到十倍。
征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均没人占有耕地的数量算。
每一个需要安置的农业人口的安置补偿标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。
每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均产值的十五倍。如果依次标准支付土地补偿费和安置补助费,不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。
但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
而被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,则由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关归档缴纳新材地开发建设基金。
《土地管理法实施条例》第二十六规定:土地补偿费归农村集体经济组织所有;
地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。
征用土地的安置补助费必须专款专用,不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的,安置补补助费支付给农村集体经济组织,由农村集体经济佐治管理和使用;
由其他单位安置的,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的,安置补助费发放给安置人员或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
市、县和乡(镇)人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。
由此,可以看出地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有,安置补助费专款专用,用于安置被拆迁人员。而土地补偿费,则归农民集体经济组织所有。
那么,作为归农民集体所有的土地补偿费,是否都应该被村委会所截留,村民是否有权要求分割这部门款项呢?
对于此问题,我国现行法律未做出明确规定。但土地补偿费其是指是对土地收益的补偿,土地收益是农业集体经济组织通过占有、经营土地而获得的经济利益。
土地补偿费是对农民未来土地收益所做的折现补偿,若全部被村委会截留,村民今后的生存将难以保证。
所以,土地补偿费应主要用于被征地农民的生产生活安置和社会保障,其余部分可用于被征地的农村集体经济组织因兴办公益事业或修建公共设施和基础设施。
