随着长租公寓 " 爆仓潮 " 的到来，这起横跨房地产和互联网金融的 " 局 " 终于浮出了水面。在不少媒体和业界人士看来，长租公寓爆仓和 P2P 暴雷具备相似的特性，不过，由于长租公寓的手法更为隐蔽，且爆仓后的受害者多为收入相对较低的租房群体，其产生的负面影响可能会较 P2P 暴雷更为严重。
" 长租公寓 " 为何被地产大佬看空？
前不久，我爱我家前副总裁胡景晖抛出了一个惊人的观点 ------" 长租公寓爆仓，一定比 P2P 爆雷更厉害 "，同时，他也曾炮轰资本推高房租，因此被网友称为房地产界的 " 崔永元 "。随后，胡景晖辞去了我爱我家副总裁的职务，我爱我家也发布声明撇清了关系，这暗示胡景晖可能遭遇了来自内部和外部的多重压力。
看空长租公寓的不只是胡景晖，还包括 SOHO 中国总裁潘石屹，在深圳招商蛇口举行的新一期潘谈会上，潘石屹对长租公寓做了如下评论 ------" 按照银行的基准利率 4.9%，你可能 4.9% 贷不过来，拿不到。按 5%、6% 的银行利率把款贷过来建成公寓，你租出去，你的回报率最高超不过 1%，所以这个生意是亏。而且即便租金翻一倍也依然无法赚钱。"
当然，潘石屹说的是拿钱去建公寓，这种模式不可行。
然而，市面上的长租公寓基本都是以另一种方式在运作，就是中介或第三方企业将房东的房子长租下来，再转租出去，当然，这种模式的运作成本会低很多，效率也更高。
那么这种模式是否又存在无法盈利的风险呢？杭州鼎家网络科技有限公司就是采用的这种模式，但最近它爆仓了，导致 4000 租户利益受损。这或许说明，以任何一种模式运作的长租公寓，都不能确保万无一失。
不过，杭州鼎家的案例并未引起足够的重视，目前长租公寓依然没有明显的减缓势头。
这一点我们可以对照 P2P，在最近几年中，P2P 暴雷屡见不鲜，但到目前为止，这一行业依然没有消停的迹象，若不是相关部门强化了整顿力度，P2P 平台新成立的速度恐怕不会低于暴雷的速度。
P2P 暴雷的导火索是什么？------ 平台卷款跑路，这跟长租公寓爆仓极为相似。说白了，对不法分子而言，无论是 P2P 还是长租公寓，都是理想的诈骗手段，所谓的爆仓，不过是他们卷款跑路的马虎眼而已。
环环相扣，起底长租公寓背后潜藏的 " 套路 "
对于 P2P 网贷，其套路相信大家都已经很熟悉了，这里不再赘述。相比之下，长租公寓背后潜藏的套路更为复杂，可谓是 " 环环相扣 "。
长租公寓的第一环是 " 垄断房源 "。
即房东将房子长租给第三方企业和管理平台（即所谓的 " 二房东 "），再由第三方加价转租出去。房子可以是装修房，也可以是清水房，若是清水房，第三方又有可能向房东所要一定的装修款。
这种模式的好处是，降低了房东的获客成本，使租金收益趋于稳定。在不出问题的情况下，房东只管收钱即可。对第三方来说，凭借他们的资源和优势，可以更精准的进行获客，实现资源的优化利用。因此，在表面上看，这是一个多赢的商业模式。
前些年，这种模式的风险并未完全暴露，所以很多房东与第三方签订合同，将大量房源委托给他们进行转租获利，从而使得大量分散的房源集中在了少数几家平台上，造成了 " 垄断房源 " 的市场格局，而一旦房源被垄断，那么抬高租金就变得容易很多。
所以，第二环 " 抬高租金 " 就顺理成章的出现。
推动长租公寓租金上涨的动力主要来自两方面：第一，第三方平台为了获得房源而形成 " 竞价 " 模式，即谁出价高谁就可能获得更多优质房源，导致基础租金大幅提升；
第二，第三方平台为了扩大自身利润而抬高租金，比如以前单套利润空间为 200 元，现在提升至 400 元。那么这些二房东为何敢于大幅抬高租金，难道他们就不担心租客无法承受吗？
上面提到，由于大量房源都被这些二房东所掌控，形成了明显的垄断之势，因此抬高租金变得易如反掌，毕竟对于刚需一族而言，无论他们怎么选择，都无法规避租金上涨的影响。
再一个，这些二房东也怂恿大量媒体，鼓吹房租和房价严重不成比例，房租回报率不如银行定期存款等问题，导致市场对房租产生上涨预期，而后他们可顺理成章的推高房租。
那么从租客这一方来说，毕竟房租上涨是实实在在的负担。如何才能在推高房租的同时又让他们尽量接受呢？
第三环 " 分期付款 " 应运而生。
众所周知，传统 " 押一付三、押一付六 " 的支付方式对租客而言难以承受，尤其在房租暴涨后问题更加明显。因此一些平台纷纷瞄准租房分期市场，即用户只需 " 押一付一 "，剩余的房租由企业一次性支付给房东，而用户只需分期支付所欠房租和相关服务费给企业即可。
按照常理来讲，这种模式也无可厚非，现在各类消费贷层出不穷，在利率和收费合理的情况下，市场也有较高的认可度。
问题在于，一开始这类平台就没安好心，所谓的分期付房租本质上是高利贷，而且，为了让租客最大程度中招，相关条款往往被安排在合同不显眼的位置。
如果租客发现了问题，要提前解约，不仅押金会被全扣，还会承担较高的违约金，如果不支付相关费用，不仅会影响征信，甚至会遭来 " 暴力催收 "。
另一方面，二房东拿了贷款之后也不会全部支付给房东，而是三个月一付甚至一月一付，其他的钱全部扣在手里，从而形成资金池，由于这些钱完全不受监管，因此，二房东可以将这些钱继续用于垄断房源，形成无限裂变的扩张模式。
但是这种模式也存在一定的风险，比如市场不景气，房子出租困难，导致租金、出租率都达不到预期水平，在杠杆率较高的情况下，二房东将无力正常运作。
而此类问题爆发时，" 爆仓跑路 " 成为唯一选择，也就是第四环。
而爆仓跑路的后果，将是对业主和租客双方造成巨大的伤害。不过，如果确实是经营不善导致被动爆仓还情有可原，但事实往往相反 ------ 主动爆仓，这是最可怕的。
根据媒体调查的结果，鼎家科技不仅吃掉了大量的租金和押金，而且也没有按时支付给业主。表面上看，这似乎是经营不善而倒闭，但在我看来，这和 P2P 暴雷没有什么两样，也许一开始公司负责人就做好了卷款跑路的准备。
实际上，二房东卷款跑路已经不是什么稀奇的事情。早些年，很多包租公司将业主的房子高价租下来，再低价转租出去，假设包租公司给业主是 2000 一个月，但转租出去可能只有 1800 甚至更低，不同之处在于，包租公司给业主是一月一付，而转租却是押一付三、押一付六，如果租金足够低，甚至不排除押一付十二。两种支付方式的时间差给了包租公司充足的卷款跑路的机会。
如下几个因素助长 " 骗局 " 的蔓延，强化监管势在必行
从近期媒体的集中曝光，以及网友的大量反馈来看，这类骗局已经不局限于北上广深等一线城市，在二三线城市也逐步蔓延起来。那么为何骗局蔓延的速度这么快？上当的人为何又如此之多呢？这里面存在如下几个因素：
第一，资本的涌入和中介的金融化。
首先来说资本，2018 年 1 月，自如宣布完成 40 亿元人民币的 A 轮融资。2018 年 6 月，在获得 1 亿美元 B 轮融资不到三个月的时间之后，蛋壳再次完成 7000 万美元 B 轮融资 …… 相关信息证明，资本对目前的长租公寓模式是极为看好的，当然，对于目前长租公寓所出现的乱象，资本也难辞其咎。
至于中介的金融化，上面提到分期付房租只是冰山一角，更重要的是，目前已经有中介推出了相关的金融衍生品，你可以将其视为一种融资工具，所融得的资金用于业务扩张；但它也是中介释放风险的一种方式，因为一旦业务发展不利，金融衍生品的价值必然大受影响，相关风险将被分摊到广大投资者身上。
第二，房东对潜在风险没有正确的认识，一味图方便、稳定，却忽略了二房东可能爆仓跑路的风险。
一般情况下，如果遇到这类问题，在计算出损失之后，房东和租客应当各自承担一半，但也有的房东不甘心，对租客提前收房，这就必然导致租客承担更大的损失，部分租客因维权困难，可能会对房子进行故意破坏。
对于这一点，我建议房东尽量不要和第三方签署所谓的包租协议，如果租客要转租房源，也必须高度重视。最好是自己出租，或者委托中介帮忙找租客，但是出租协议一定要和租客签订，以免后患无穷。
第三，租客大多是刚出校门的大学生，缺乏社会经验，因此非常容易中招。
对于这一点，我建议租客最好直接和房东签合同，在签合同时必须要求房东出示相关证件，尽量确保万无一失。非要和二房东签合同，最好仔细阅读合同各项条款，情况允许，可以找法律人士帮忙把关。如果发现自己中招，最好报警或者寻求法律途径解决。
租房是一个非常重要的社会问题，如果这一细分行业出现大的乱子，必然会导致年轻一族无法在城市安居乐业，对于目前出现的长租公寓乱象，相关部门应当高度重视，及时出台法律法规，对违法行为进行打击，引导行业健康有序运行。
来源：钛媒体
