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要排除抵押权人的执行，要有明确的法律依据（且要符合相关条款的全部要件）。
一、依据《建设工程价款优先受偿权问题的批复》
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”
依照上述两条规定，可以得出如下结论：交付了购买商品房的全部或者大部分款项的消费者，可以排除抵押权人的执行。
这需要满足如下几个要件：
1、购房者是消费者
《消费者权益保护法》第二条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。根据此规定，消费者是指为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的人。
购买商业用房一般是为了生产、销售等经营活动，而非是为了生活消费需要。因此，商业用房买受人不是消费者，不能适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定排除抵押权人对标的房屋的执行。
参考案例：最高人民法院（2017）最高法民申4720号
2、所购房屋是商品房
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此规定，所谓商品房是指房地产开发企业开发建设的房屋，简单讲，即所谓的一手房，而非二手房。
该要件还隐藏着一层含义，即商品房买卖合同或商品房预售合同合法有效。关于商品房预售合同的效力，需要特别注意的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条（出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。）
3、已支付全部或者大部分房款
二、依据《异议复议规定》
1、《异议复议规定》第27条和第29条的关系
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第29条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
司法实践中，法院一般认为《异议复议规定》第29条是第27条的例外，即第29条就是第27条规定中“法律、司法解释另有规定”的情形之一。在此前提下，只要商品房买受人符合第29条的三个要件就可以排除抵押权人的执行。
2、《异议复议规定》第29条的三个要件
（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
开发商与业主的预售合同一般都签订的比较规范，而且一般都会有备案，很难伪造，合同一般也都是有效的，这个要件的审查一般比较简单。
《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”这是合同无效的一般情形（因第五条的兜底条款而包括了所有无效情形），但是每个类型的合同都有其最常见的无效的情形：比如，房屋租赁合同因标的房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设而无效（《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条）。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”如果买受人与开发商签订买卖合同的时候开发商尚未取得商品房预售许可证明，且起诉前开发商也未取得商品房预售许可证明，则买卖合同无效，买受人的执行异议因合同无效而不能得到支持。
（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋
只要购房者所购房屋是住宅即可推定为其购房是用于居住，有相反证据足以推翻的除外。关于购房者是否有其他用于居住的房屋，一般可以通过在当地房产管理部门（如上海的上海市不动产登记中心）查询的方式确定。申请执行人能够举证证明异议人（购房者）有其他用于居住的房屋的除外。
（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十
这个要件和上述两个要件共同起到如下作用：（1）防止开发商（被执行人）和所谓的购房者恶意串通，伪造虚假的交易，阻碍执行；（2）保护申请执行人的合法权利。
三、依据《查扣冻规定》
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依据该规定排除抵押权人的执行需满足如下条件：
1、签订了合法有效的买卖合同；
2、已支付全部价款；
3、已实际占有房屋；
4、未办理过户登记非买受人的过错。
附交通银行股份有限公司陕西省分行与邓某某及陕西瑞麟置业有限公司申请执行人执行异议之诉案
案情简介：2014年9月6日，原告与第三人瑞麟公司签订《公司客户委托贷款合同》，第三人以其自有的位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并出具了抵押物清单。西安市临潼区房管所为该抵押物办理了抵押登记，并出具编号为西房他证临字第20149**号《房屋他项权证》。同日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2014）陕证经字第002460号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。后原告申请陕西省西安市汉唐公证处出具执行证书，2014年12月18日陕西省西安市汉唐公证处出具（2014）陕证执字第149号《执行证书》，载明瑞麟公司未在约定的期限履行还款和担保义务，原告可持公证书及执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为支付本金87464540元整及利息、罚息。后原告依据上述《执行证书》向一审法院申请强制执行，2014年12月30日，一审法院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定：查封被执行人瑞麟公司所有的位于西安市临潼区某处285套房产（预售证号：临预字第201216号、临预字201215号、临预字201121号）；查封期限为二年。被告以涉案房屋为其所有为由提出执行异议。一审法院作出（2015）西中执异字第242号执行裁定：一、案外人提出的执行异议申请理由成立；二、西安市临潼区某处房屋中止执行。原告遂提起申请执行人异议之诉即本案诉讼。
另查，2014年9月6日，被告与第三人瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，约定，被告购买第三人位于西安市临潼区某处房屋，合同价款55万元。被告依约支付第三人瑞麟公司购房款55万元。2014年9月8日，《商品房买卖合同》在西安市临潼房管所登记备案，现涉案房屋已交付使用。经原告申请，一审法院到西安市房屋管理局查询后，该局答复被告名下未登记其他居住房屋。
裁判原文节选
一审【案号：西安市中级人民法院（2016）陕01民初1580号】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，2014年9月6日，被告为购买西安市临潼区某处房屋与房地产开发企业瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同已在临潼房管所备案登记，其真实性已得到房屋管理部门的确认。后邓某某向瑞麟公司支付了全部购房款并对该房屋居住使用。因原告向一审法院申请强制执行，一审法院遂根据西安市汉唐公证处出具的债权文书《公证书》及《执行证书》，于2014年12月30日作出执行裁定，将尚登记在房地产开发企业瑞麟公司名下的上述房屋予以查封。由于被告在人民法院查封之前已经与瑞麟公司签订商品房买卖合同，并支付了全部购房款，所购房屋用于居住使用，且西安市房屋管理局答复一审法院被告名下未登记其他居住房屋，因此，被告对人民法院查封诉争房屋提出异议，于法有据，异议理由成立，一审法院裁定对西安市临潼区某处房屋中止执行，并无不当。交行陕西省分行诉称其对诉争房屋已经办理抵押登记，享有对抗被告的优先受偿权，因与上述司法解释的规定相悖，依法不能成立。另交行陕西省分行起诉称被告与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》不真实，被告并非消费者亦未真实支付购房款，所购房屋并非用于居住，因与一审法院所查明的事实不符，依法不予采信。综上，交行陕西省分行要求对西安市临潼区某处房屋继续执行之诉请，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十九条之规定，遂判决：驳回原告交通银行股份有限公司陕西省分行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告交通银行股份有限公司陕西省分行负担。
二审【案号：陕西省高级人民法院（2018）陕民终378号】本案的焦点问题是：交行陕西省分行请求继续执行涉案房屋能否成立。
交行陕西省分行以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定为依据，主张其对涉案执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，故一审法院对案外人邓某某提出的排除执行异议不应支持。但同时，该二十七条也规定了“法律、司法解释另有规定的除外。”根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。根据邓某某在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与第三人瑞麟公司签订了合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等予以认定。
首先，关于邓某某与瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。经查，2014年9月6日，被上诉人与第三人瑞麟公司签订《商品房买卖合同》约定，被上诉人购买第三人位于西安市临潼区某处房屋，合同价款55万元。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
其次，邓某某所购商品房是否用于居住且其名下无其他用于居住房屋的问题。本案中，邓某某所购房屋的性质为居住用房，且邓某某提交的验收交接表、交房入住书、钥匙、二期物业管理服务合同、二期房屋装修管理服务协议书、水电气等票据等证据能够证明，涉案房屋已实际交付使用。另，一审法院到西安市房屋管理局就邓某某名下是否有其他用于居住的房屋进行查询，该局答复邓某某名下未登记其他居住房屋。
第三，邓某某是否已支付合同约定总价款的百分之五十购房款的问题。邓某某与瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋价款为55万元。经查，2014年9月6日，瑞麟公司向邓某某出具收据，载明收到邓某某购房款55万元，邓某某已经支付瑞麟公司涉案房屋的全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。
综上，根据现有证据应当认定邓某某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决对此认定正确。
交行陕西省分行称其对诉争房屋已经办理抵押登记，享有对抗邓某某的优先受偿权，因与上述司法解释的规定相悖，原审判决未予支持，并无不当。另交行陕西省分行称邓某某与瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》不真实，邓某某并非消费者亦未真实支付购房款，所购房屋并非用于居住的主张，因其不能提供充分证据证明，本院不予采信。
综上所述，交行陕西省分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人交通银行股份有限公司陕西省分行负担。
本判决为终审判决。
