验房可是一门大学问，除了要严格验房，还要掌握基本的验房知识，否则被人蒙在鼓里，你都不知道。下面就具体说说验房要干点什么。
1、看文件
去到现场，第一步就是要验视正规文件，如果手续都不齐全，这房子肯定是不行的啊！要验的文件有下面这些：
《房屋竣工验收证明书》。这是相关部门会同建设、开发单位签发给施工单位的工程合格证明，验房时必须要求开发商提供国家有关部门出具的验收证明。《建筑法》第61条规定，建筑工程竣工经验收后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。也就是说，验收是房屋建设中最后的一个环节，涉及到施工单位、房地产商、房地产开发主管部门。在签订购房合同的时候，要把“验房时必须提供《房屋竣工验收合格证明书》”这一条白纸黑字得规定下来，预防开发商耍赖。
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。类似于购买家电时的保修卡和使用说明。这是国家规定，开发商在卖房时，必须要提供给买房人看的文件材料。
竣工验收备案表。指的是一栋房子的建设单位，在竣工验收合格之后的15日内，向所在地的县级以上建设行政主管部门做的登记手续。包含房屋验收的相关文件、验收的报告、设计规划、消防等文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》等。
《入住许可证》。这个视当地规定，如果有要求，一定要催着开发商去办。
其他证件。规划部门出具的《建筑工程规划验收合格证》，房产管理局或测绘队出具的《竣工实测表》，卫生防疫部门核发的《用水合格证》，公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》，民防部门出具的《民防工程竣工验收证明书》，质监局出具的《电梯（扶梯）验收结果通知单》，环保局出具的《建设工程环保验收合格证》，燃气部门出具的《燃气工程验收证书》，城建档案部门出具的《工程验收档案认可书》。
对了，既然要看证，就要看正本。不要被那些不靠谱的开发商拿张假的复印件就把你糊弄了。
2、看面积
面积有各种说法，销售面积、建筑面积、实用面积、公用面积……，到底哪个才是真正的面积？
套内建筑面积（一套房内的建筑面积）=套内使用面积 套内墙体面积 阳台面积
公用建筑面积=全套建筑面积-全套各套内面积之和-车库、仓库等的面积
你买的是销售面积，实际上能够使用的是套内使用面积。另外，建筑面积容许有个误差，一般是3%。如果超过这个比例，你才可以退房。
在一栋楼房竣工后，施工单位、建设单位会自己进行一次测量，出具一份面积实测图，并将这份图上的面积作为你这套房子的最终面积的标准，来计入不动产权证。所以，验房时，一定要区分这两者，并于合同中规定的面积来做比较，是否误差超过3%。如果房子增肥，面积超过了之前合同约定的面积，有没有超过3%，对不起，你还要交差价，要不然就算你违约。
3、实地看房
关于毛坯房的验收
（1）外部
墙面平整，瓷砖和涂料，是否脱落；单元门看是否结实，安全；过道是否过窄，是否有声控灯等。
（2）内部
首先看门，保证安全性和隐蔽性。门正不正，变形吗，下方缝隙大吗，门锁质量怎么样，门板是否裂了？
其次看天花板和楼板是否平整，看墙壁正不正，墙面是否开裂，窗户正不正，窗格有没有问题，有没有生锈，有没有少安螺丝。
再看会不会渗水、漏水、防水。地漏、管道、排污是否通畅。如果实在验收不了，一定要在房屋验收单上标明，没有检验这方面的情况，万一出事也有转圜的余地。
还要检测电路，配电箱、电线、插座等。验房时，如果对插座位置不满意，可以要求修改。
燃气管道、通风、排气、排烟系统都要验一遍。还有阳台的安全问题，承重效果等。
对了，别忘了检查下室内室外、左邻右舍的隔音效果，注意保护隐私。
最后，要把施工图纸弄到手，搞清楚线路、管道布局，后续装修才不会一团糟。
关于简装房的验收
（1）简装房先看天花板高低、裂缝、平整，地砖瓷砖是否平整无缝。
（2）看墙壁是否平整光溜，有没有裂缝，潮不潮。涂料是否皱巴脱落。
（3）室内门的材料、门框四周压条、牢固性。
关于精装房的验收
所有墙面、天花板、楼地面、室内门窗、厨房卫生间阳台，所有屋里的部分全部都要装修好。再好一点，就要配备各种家具和电器，拎包入住。还要验收门禁系统、卫浴设备、开关、供暖以及屋内配套家具等。所有的东西，一件都别落下，仔仔细细查个遍。
4、住宅工程质量验收表
可以照着表上的顺序，逐条检验。如果验出问题，就和开发商或者物业约定好维修完成的时间，到时再验收一次，确保问题解决。
5、验房工具介绍
垂直检测尺、多功能内外直角检测尺、多功能标准游标检验尺、反光镜等。建议如果不是专业验房师，还是不要动用了。开发商看你拿工具的架势，就知道你是不是内行。
一般普通人。带下面这些家伙事就好了：
榔头：敲打窗台、墙中央，看是否空鼓。
卷尺：量长度，一般误差5毫米以内即可，注意长宽要加上一半墙面厚度和抹灰厚度。墙面厚度一般24-30厘米，抹灰厚度4厘米左右
电笔：测电
手电筒：看墙面是否平整、排风排烟通道是否有残留垃圾
打火机：烧点纸冒烟，放在厨房、卫生间预留的排气管道口下面，看看烟能不能上升到通气口位置立刻被吸走，检验排烟排气功能。
扫帚：扫掉楼面残留物，检查地面是否有缝，是否有坑，是否还有钢筋残留在外。
小圆球：或者乒乓球，用于测量卫生间是否有坡度。放个小球在门口，轻轻推一下，如果能平稳地向地漏滚动就没有问题，否则就是没有倾斜度，如果滚动速度太快，则说明坡度太大。
粉笔：在问题处画个圈，写明整改原因，比如“空鼓”。
照相机：或者可以拍照的手机，把发现的问题一一拍照，下次验房就很清楚，到底有没有改。
End
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