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良心之作|房产继承实务操作指南

这篇普法文章我本来是不打算写的,可是……可是我实在憋不住了。

我本来一直以为房产继承这是很简单的常识性问题啊,后来我发现我错了,很多人都不知道房产继承具体怎么操作、怎么继承,包括很多律师同行都不下数十个人问我了,所以本篇文章应运而生。

你若不信,我来提问一下:

1.一套房屋的产权人前段时间因病过世了,他的继承人对他的这套房产如何分割已协商一致并签订了书面协议,大家拿着这份协议一起去房产交易中心去办理产权变更就可以了,是吧?

2.有套房屋,产权人是一对老夫妻,老夫妻要出售房屋,房屋买卖合同签订好后过户之前,其中一个产权人过世了,老夫妻的儿子,站出来说:我爸爸过世了,现在我是继承人,我不同意卖了,房款还给你,房子还给我,可以吗?

3.有一对中年夫妻,他们名下有套房产,房子在挂牌过程中,男方忽然过世了,男方过世时,男方父亲已过世,90岁的老母亲还在世,但是生活在遥远的昆明,男方的妻子、一儿一女在世,那么,我们想把这套房子由死者的妻子、儿子和女儿一起处理掉,母亲都那么大把年纪了,来上海都来不了,也活不了多少年了,还继承什么房产?

4.接着第3个问题继续,这个男方去世后一个月,他的90岁的老母亲也过世了,他老母亲除了这个男方以外,还有8个子女(以前的人的生育能力,你懂的)……,这怎么办?

以上4个小问题,如果对你来说都so easy,那我们可以说拜拜了,下期节目再见。

如果吱吱呜呜模棱两可的,请往下看答案。

由于篇幅有限,今天只回答第1个问题。如果大家对后面的问题也很感兴趣,可以后台给我们留言,我们留言很多很多,那说明对大家也很重要我们会继续写。

对第1个问题:提到房产继承,每个人都有所耳闻,并不陌生,我们也都对《继承法》烂熟于心,但到底要怎么继承,程序怎么走?实践中是怎么操作的?

房产继承只有两条路可走,一条是公证继承,另一条是诉讼继承,除了这两条路,其他任何方式都走不通(是的,不要怀疑,我就是这么自信)。

因为房产交易中心办理产权人已过世的产权变更,它只认公证书或者法院的文书。

什么情况下走公证继承

首先,特别提醒一句,遗嘱公证和继承公证不是一个概念,遗嘱公证是被继承人在世的时候做的,继承公证是被继承人去世之后做的,这个首先要分清楚。

公证继承是发生在:在重大利益面前,家庭关系仍然很和谐,大家对房产继承的事宜意见一致,or被继承人在生前立了遗嘱,全体继承人都认可并同意的,or所有的继承人都能找到、腿脚灵活能够并且愿意去公证处,其实说白了就是全体继承人都可以到场都愿意互相配合的情况下,就走公证继承

那到底哪些才算是继承人啊?

我国《继承法》第十条【继承人范围及继承顺序】遗产按照下列顺序继承

第一顺序:配偶、子女、父母。

第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后,由第一顺序继承继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承继承的,由第二顺序继承继承。 

已经写的很清晰明了了,相信我不用再翻译了。

得,我还是再翻译一下吧。

意思就是说,人没了之后,如果生前没有立下遗嘱,那么就由死了的这个人的配偶(妻子或先生)、孩子(这个孩子包括婚生的、非婚生的、收养的、或者有抚养关系的继子女)。父母(父母包括亲生父母、养父母、有抚养关系的继父母)来继承TA的房产,有一个人就算一份,这样一数,人还挺多。

如果这个人一辈子未婚未育,TA死的时候人也挺老了,父母也走在他的前面,那么他就没有配偶、没有孩子、没有父母,也就是没有第一顺序继承人,那么就开始轮到第二顺序继承人,就是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母了。

但凡他死时有一个老母亲在世,那么他所有的财产(自然包括房产)就全部归他老母亲一个人继承人了,轮不到第二顺序继承人。

这就是继承人的范围。

什么情况下走诉讼继承

两种情况下人们会选择走诉讼继承,一种是公证继承这条路走不通,另一条是公证继承太贵了时间还长要排队大半年,仔细算了下,还是诉讼继承成本更低、时间更快!

什么叫做公证继承走不通?

就是,家庭不和睦,大家对遗产分割意见不一致,or有个继承人还在世,但是好难联系啊,一直联系不到(只好拜托法院去联系了),or有的继承人就是故意出难题故意不去,or有的继承人年纪太大公证处不敢给做公证,让去法院起诉继承

去哪个法院起诉?

去主要遗产所在地(该房产)所属区域的法院,或者被继承人(就是死者)户籍所在地均可。

到了法院谁做原告,谁做被告啊?

首先,所有的第一顺序继承人必须参与诉讼,不做原告就做被告,二选一,而且必须即由原告又有被告。

其次,哪怕继承人中有人高风亮节或者胆小怕上法庭,说我放弃遗产我不要了,不好意思,你必须参与,要么做原告,要么做被告。

如果起诉后,部分继承人还是不出现不来开庭怎么办啊?

这个不用特别担心,你只要提供了全部继承人的户籍信息给法院,法官自己会去送达,如果送达不到法院会走公告程序的。

法院非要让我证明我已故的爸爸的爸爸妈妈(就是我爷爷奶奶)早于被继承人过世,但是他们是在19世纪20年代过世的什么证明都没有留下,这怎么才能证明啊?

是的,这个真的很难证明,但是到了法院法官还是会出这样的难题给我们,那怎么办?只能四处走访,找村委或居委开证明,实在不行,实践中,很多机智多谋的当事人或律师,是去墓地把墓碑拍照,或者去路边找一个土堆当做坟拍下来给法官交差的,大家别笑,这是真事儿。

我有同事的当事人还遇到过,法院让他证明:他是他已过世爸爸的独生子(也就是证明他爸爸没有非婚生子),他怎么证明?直接泪奔~~

最后,重点来了,请问:公证继承和诉讼继承,哪个更省钱?

2017年10月23日之前,一般都是诉讼继承更省钱的。因为诉讼继承的诉讼费没有那么高,如果调解的话还会减半,如果诉前调解的话只收取四分之一。

但是,2017年10月23日,上海市物价局、市司法局联合出台的《上海市实行政府定价的公证服务项目目录和收费标准》正式开始执行。

里面涉及到房产继承的公证,按照面积收费,每平方米收取80元,不足一平米的按照一平米计。

一套120平米的房产的继承,只需要收取9600元的公证费。那么,如果该套120平米的房屋价值800万的话,它的诉讼费是67800元,调解减半收取是33900,诉前调解四分之一是16950元。

这样一算,无论如何也是公证继承更省钱啊。当然,如果房屋面积大,价格便宜的那另当别论。

牺牲陪娃的时间在这里普法,我被自己的社会责任感打动了。

希望我说的,你都听懂了,这样我会特别特别开心。

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